Chỉ quy định khuyến khích giao dịch kinh doanh bất động sản qua sàn
So với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) có một số điểm sửa đổi, bổ sung.
Trong đó, đáng chú ý, dự thảo Luật bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS; các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn BĐS; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS.
Thẩm tra dự thảo Luật, liên quan đến nội dung này, Ủy ban Kinh tế của QH cho rằng cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch BĐS của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh BĐS thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS điện tử, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc phát triển sàn giao dịch BĐS điện tử là định hướng cần xem xét, nghiên cứu trong tương lai. Tuy nhiên, do BĐS là hàng hóa đặc biệt, đề nghị nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ những yếu tố đặc thù để bảo đảm tính khả thi, an ninh, an toàn và bảo mật.
Phát biểu tại phiên thảo luận tại tổ của QH về dự án Luật nêu trên, đại biểu Lê Thành Long (đoàn Kiên Giang) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp - đề nghị cân nhắc kỹ quy định về sàn giao dịch BĐS vì theo các quy định tại dự thảo Luật, sàn giao dịch BĐS là một chủ thể đặc biệt, trong một số trường hợp có thẩm quyền như ra văn bản có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, các giấy tờ có giá trị pháp lý liên quan đến giao dịch BĐS hiện quy định trong nhiều luật chuyên ngành khác nhau.
“Ví dụ, dự thảo Luật quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước trong khi chưa đánh giá được cơ sở pháp lý, vai trò, vị trí của sàn giao dịch BĐS mà lấy làm cơ sở để tính giao dịch thuế thì cần đánh giá tác động, quy định rất kỹ”, Bộ trưởng Lê Thành Long nhấn mạnh.
Quy định để tránh phát sinh tranh chấp
Đại biểu Đỗ Đức Hiển (đoàn TP Hồ Chí Minh), Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của QH, cũng bày tỏ băn khoăn với quy định về “sàn giao dịch BĐS” và yêu cầu “các bên thực hiện giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thực hiện giao dịch thông qua sàn”; quy định cho phép "người đại diện pháp luật của sàn giao dịch BĐS ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan” được nêu tại dự thảo Luật.
Theo Đại biểu Đỗ Đức Hiển, quy định giao dịch BĐS thông qua các sàn giao dịch là chủ trương đã được xác định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương. Đây được coi là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm công khai, minh bạch trong giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, cách tiếp cận của dự thảo Luật về vấn đề này chưa hoàn toàn phù hợp. “Việc quy định bắt buộc giao dịch qua sàn như dự thảo Luật dễ dẫn đến việc phát sinh thủ tục, chi phí cho người dân, doanh nghiệp; tiềm ẩn nguy cơ vừa đá bóng vừa thổi còi vì trên thực tế nhiều sàn giao dịch là do chủ đầu tư thành lập, thực hiện đồng thời cả chức năng môi giới bán hàng, làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán, ký kết hợp đồng, sau đó lại tự mình thực hiện việc xác nhận giao dịch thành công...”, đại biểu Đỗ Đức Hiển phân tích.
Đặc biệt, đại biểu Đỗ Đức Hiển chỉ ra rằng, việc giao thẩm quyền cho người đại diện pháp luật của sàn giao dịch BĐS ký xác nhận giao dịch thành công là không phù hợp với vị trí vai trò và chức năng của sàn giao dịch.
“Thực tế, sàn giao dịch được tổ chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, là nơi để công khai thông tin, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán... Nay dự thảo Luật giao cho người đại diện của sàn thực hiện việc “xác nhận giao dịch” vốn là chức năng của cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức dịch vụ công là không phù hợp”, đại biểu nhấn mạnh.
 |
Đại biểu Đỗ Đức Hiển. |
“Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chưa có tiêu chí thế nào là “giao dịch thành công”. Đó là chưa kể đến trong trường hợp sàn đã xác nhận là giao dịch thành công nhưng sau đó giữa người mua, người bán lại phát sinh tranh chấp thì trách nhiệm của sàn, người đại diện sàn giao dịch như thế nào cũng chưa rõ”, đại biểu phân tích thêm.
Theo đại biểu Đỗ Đức Hiển, điều này là rất đáng lo ngại bởi các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là loại giao dịch phức tạp, thực tế cho thấy các giao dịch này có độ rủi ro cao, dễ phát sinh tranh chấp. Trong khi đó, dự thảo Luật quy định về thành lập, đăng ký hoạt động sàn giao dịch, điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch lại khá đơn giản.
Do đó, đại biểu cho rằng vấn đề này cần cân nhắc rất kỹ và nên quy định theo hướng việc thông qua sàn là để người bán công khai thông tin các dự án, người mua có cơ hội tiếp cận thông tin, trên cơ sở đó các bên sẽ tiến hành việc giao kết hợp đồng. Còn việc xác nhận hợp đồng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch trong trường hợp này thì nên giao cho các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp thực hiện.
Theo đại biểu Đỗ Đức Hiển, tại Kỳ họp này, cùng với dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), QH sẽ xem xét cho ý kiến đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những nhiệm vụ rất quan trọng của các dự án Luật này, đặc biệt đối với dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS là phải bảo đảm tiếp tục thể chế hóa quy định về quyền có nơi ở hợp pháp của công dân đã được quy định tại khoản 1 Điều 22 của Hiến pháp năm 2013 trong giai đoạn phát triển mới của đất nước, mà trong đó nhà ở là một loại BĐS vô cùng thiết yếu đối với người dân.
Qua thực tiễn của nhiều nước cho thấy, để có được thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định thì trước hết cần hết sức chú trọng việc giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Chính vì vậy, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có mối liên hệ rất mật thiết, có sự tác động qua lại lẫn nhau và những chính sách của các dự án Luật này, nhất là vấn đề điều tiết thị trường về nhà ở nói riêng, thị trường BĐS nói chung cần đặt trong một tổng thể chung với sự quản lý nhất quán, có tính dài hạn của nhà nước thông qua các công cụ về về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách và đặc biệt là thông qua quy hoạch, kế hoạch về đất đai, nhà ở.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo Luật cho thấy, mặc dù dự thảo Luật Kinh doanh BĐS lần này đã bổ sung vào phạm vi điều chỉnh của Luật nội dung về điều tiết thị trường BĐS nhưng các nội dung này của dự thảo Luật (từ điều 83 đến điều 86) còn khá chung chung, chủ yếu là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước và đặc biệt là chưa có sự gắn kết với các chính sách của Luật Đất đai, Luật Nhà ở liên quan đến vấn đề quy hoạch, kế hoạch.
“Chẳng hạn như, trong dự thảo Luật Đất đai có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Nhà ở có đề ra chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và coi đây là những công cụ quản lý rất quan trọng của nhà nước trong lĩnh vực đất đai, nhà ở nhưng trong các quy định về điều tiết thị trường BĐS thì không thấy đề cập đến. Do đó, cần rà soát, thiết kế lại các quy định này, một mặt để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của pháp luật; mặt khác, tạo cơ sở pháp lý để cơ cấu lại thị trường BĐS phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần giảm thiểu nguy cơ “tăng trưởng nóng”, mất cân đối cung - cầu”, đại biểu Đỗ Đức Hiển nêu ý kiến.
