Mới đây, Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh có văn bản đề nghị không triển khai dự án trên lô đất 3-9 thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Đây là doanh nghiệp thứ 2 gửi văn bản đến các ngành chức năng có nội dung liên quan những lô đất tại Thủ Thiêm trúng đấu giá ngày 10/12/2021. Trước hiện tượng, nhiều ý kiến cho rằng cần có chế tài nghiêm khắc để ngăn chặn việc “bỏ giá” rất cao nhưng sau đó người trúng bỏ cọc.
Tiềm ẩn rủi ro trong việc xử lý tài sản
Nhìn nhận việc doanh nghiệp liên tiếp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm, Luật sư Quản Văn Minh (Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh số 5 – Quốc gia, Chủ tịch Hội Đấu giá viên TP Hà Nội) cho rằng, việc bỏ giá cao đã tạo nên cơn sóng kinh doanh bất động sản “ảo”, đặc biệt gây ra hệ luỵ là có thể sau này khó đấu giá được lô đất. Với kinh nghiệm hoạt động lâu năm trong lĩnh vực đấu giá, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Ninh Nguyễn Thị Xuân thấy rất khó giải thích tại sao doanh nghiệp sẵn sàng bỏ cọc và còn gửi “tâm thư” đến các cơ quan chức năng.
Thực tế, trước khi có vụ bỏ cọc những lô đất tại Thủ Thiêm thì việc “bỏ giá” rất cao nhưng sau đó người trúng bỏ cọc đã từng xảy ra ở Thanh Hóa, Bắc Giang, An Giang… Điển hình là vụ đấu giá mỏ cát tại An Giang với giá trúng đấu giá trên 2800 tỷ đồng, tăng 390 lần so với giá khởi điểm.
Từ góc độ quản lý nhà nước về công tác đấu giá tài sản, Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) Nguyễn Thị Mai cho hay đã xảy ra trường hợp người trúng đấu vụ đấu giá không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận bỏ tiền đặt cọc. Về nguyên tắc, trong đấu giá tài sản công, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm càng cao thì càng tăng khoản thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, khoản thu này chỉ thành hiện thực nếu người trúng đấu giá thanh toán khoản tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định.
Theo quy định của pháp luật về đấu giá thì sau cuộc đấu giá khoản tiền đặt trước của người trúng đấu giá chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, sau khi cuộc đấu giá thành, quy trình đấu giá đã kết thúc nên việc xử lý người trúng đấu giá từ chối nghĩa vụ thanh toán tiền đấu giá sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật áp dụng đối với tài sản đấu giá.
Có ý kiến cho rằng việc người trúng đấu giá từ chối nghĩa vụ thanh toán thì Nhà nước sẽ được lợi nhờ thu được khoản tiền đặt cọc của người trúng đấu giá (có thể lên đến hàng trăm tỷ). Tuy nhiên, xét về góc độ đấu giá thì tình trạng này tiềm ẩn rủi ro trong việc xử lý tài sản tiếp theo bởi nếu một tài sản đấu giá nhiều lần mà không thành công thì cơ quan nhà nước có thể buộc phải xử lý tài sản dưới hình thức khác, không thông qua đấu giá. Việc xử lý tài sản như vậy khó đảm bảo yếu tố công khai, minh bạch, đặc biệt là không có sự cạnh tranh về giá như khi xử lý tài sản dưới hình thức đấu giá, do đó, không tối đa hóa được giá trị của tài sản.
Pháp luật hiện hành đã có quy định về chế tài đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán, đó là bị mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, chế tài này dường như chưa đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng trốn tránh nghĩa vụ trả tiền trúng đấu giá. Một số nước trên thế giới có quy định cấm tham gia đấu giá trong các cuộc đấu giá tiếp theo đối với người không thanh toán tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định. Người trúng đấu giá vi phạm nhiều lần có thể bị đưa vào “danh sách đen” và cơ hội tham gia các cuộc đấu giá tiếp theo sẽ bị hạn chế.
Pháp luật về đấu giá quyền khai thác khoáng sản cũng có quy định tương tự. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 8, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/3/2012 quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản thì tổ chức, cá nhân tham gia phiên đấu giá và trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản nhưng từ chối không nhận kết quả trúng đấu giá mà chưa được Hội đồng đấu giá chấp thuận thì không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn 01 (năm), kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó.
Cần chế tài nghiêm khắc hơn
Để tránh tình trạng “bỏ cuộc” sau khi trúng đấu giá, ngoài chế tài mất tiền đặt cọc như hiện nay, Phó Cục trưởng Nguyễn Thị Mai đề nghị cần nghiên cứu quy định trong pháp luật chuyên ngành. Theo đó, cấm người tham gia đấu giá (bao gồm cả các công ty mẹ, công ty con nếu người trúng đấu giá là tổ chức và bố, mẹ, vợ, chồng, con nếu người tham gia đấu giá là cá nhân) vi phạm nghĩa vụ thanh toán tham gia các cuộc đấu giá đối với cùng loại tài sản trong một thời gian nhất định, tương tự quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản.
Có như vậy mới giảm thiểu tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán tiền trúng đấu giá, đảm bảo tài sản được bán cho người thực sự có nhu cầu và tiềm lực để khai thác, sử dụng tài sản một cách hiệu quả, tránh việc trả giá “ảo” rồi bỏ cuộc, qua đó lành mạnh hóa thị trường đấu giá tài sản.
Còn theo Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Ninh Nguyễn Thị Xuân, để hạn chế tình trạng trúng đấu giá “không tưởng” rồi bỏ cọc thì các địa phương cần có chế tài nghiêm khắc cụ thể đối với những trường hợp này.
TS Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp), Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế Thái Bình Dương (PIAC) thì kiến nghị một số giải pháp. Cụ thể, khẩn trương thực hiện Công điện số 1767/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ trong việc rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật.
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013: xem xét bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 114 Luật Đất đai 2013); sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; sửa đổi, bổ sung Điều 64 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo người sử dụng đất nhanh chóng đưa đất vào sử dụng tránh thực tế trong nhiều năm qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai.
Bên cạnh đó, cũng cần sửa đổi, bổ sung một số điều khoản liên quan nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần cũng như sửa đổi, bổ sung một số quy định để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định giá khởi điểm đấu giá và nâng cao chất lượng hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “quân xanh - quân đỏ” hoặc ngăn ngừa hành vi “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.
