Cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư khó thỏa thuận 100% với người dân

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho biết, thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở, kinh doanh, thương mại, dịch vụ là nội dung rất quan trọng, cử tri rất trông chờ xem việc sửa đổi Luật lần này có lợi gì cho người dân trong diện bị thu hồi đất hay không, đặc biệt là các dự án có chênh lệch địa tô.

Đại biểu đồng tình với phương án 2, theo đó quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. “Không thể theo ý nguyện của nhà đầu tư, Nhà nước thu hồi đại trà, cả những nơi mà người dân đang sản xuất rất tốt, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân”, đại biểu nói.

Đại biểu cũng cho biết, việc nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân cũng được, người dân cũng muốn nhưng thực tế nhà đầu tư không thể thỏa thuận với người dân đạt được tỷ lệ đồng thuận 100%, như vậy dự án khó thực hiện được, nên cũng không thể phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Kim Bé (đoàn Kiên Giang) lại tán thành với phương án 2 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo đó quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Bởi, theo đại biểu, việc thu hồi đất để phát triển các dự án kinh tế trọng điểm, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của từng địa phương và đồng bộ hóa phát triển đô thị kết hợp với du lịch, thương mại. Đây sẽ là động lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội.

Việc phát triển các dự án nhà thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ không chỉ đem lại về kinh tế mà còn góp phần thực hiện các chính sách an sinh xã hội, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.

Vì vậy, việc thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án này cũng là để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng và điều tiết chênh lệch địa tô được thực hiện qua việc Nhà nước giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Đảm bảo rõ ràng, minh bạch các quy định về thu hồi đất

Trước đó, trong phát biểu tại phiên họp buổi sáng, đại biểu Trần Văn Tuấn (đoàn Bắc Giang) chỉ ra rằng, tại Điều 79 dự thảo Luật quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, việc liệt kê các trường hợp cụ thể như vậy có thể vẫn chưa bao quát hết.

“Quy định như vậy vẫn chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất”, đại biểu nói.

Mặt khác, đại biểu Trần Văn Tuấn phân tích, doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại nhưng vẫn rơi vào tình trạng “dở khóc, dở cười” khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích mà vẫn không thể triển khai dự án, làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư.

Cho rằng đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện chiếm đến khoảng 75%, đại biểu đề xuất QH xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo Luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án.

Hình ảnh tại phiên họp.

Cùng với đó, đại biểu cũng đề nghị cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.

“Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên, tôi tin sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn”, đại biểu nhấn mạnh.

Có cùng quan điểm, đại biểu Mai Thị Phương Hoa (đoàn Nam Định) chỉ ra rằng, trong các điều khoản cụ thể từ khoản 1 tới khoản 31 của Điều 79 này lại có “những trường hợp khác”.

“Ví dụ, khoản 18 quy định về các trung tâm cơ sở dữ liệu chuyên ngành và các cơ sở nghiên cứu chuyên ngành khác hoặc khoản 20 quy định về các công trình sự nghiệp khác. Như vậy, những trường hợp khác này không rõ là những trường hợp gì và những cơ quan nào sẽ quyết định”, đại biểu cho hay.

Trong khi đó, khoản 32 quy định QH sẽ bổ sung các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn nếu không thuộc các trường hợp từ khoản 1 đến khoản 31. Do vậy, đại biểu đề nghị làm rõ “những trường hợp khác” này.

“Luật phải rõ ràng, khách quan, minh bạch, nhất là những trường hợp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Trường hợp chưa làm rõ, sau này nếu có phát sinh những trường hợp khác sẽ trình QH bổ sung sau theo thủ tục rút gọn”, đại biểu nói và đề nghị tiếp tục rà soát các khoản từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79.

Đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) nhấn mạnh, cần nhất quán xác định bồi thường giá đất theo 2 nguyên tắc. Thứ nhất, chỉ bồi thường những giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để không lẫn lộn giữa các loại đất khi xác định việc bồi thường. Thứ hai, tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng ở trên mảnh đất mà Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không ai được hưởng quyền lợi riêng ở đó.

“Nếu như xác định được hai nguyên tắc này thì sẽ khắc phục được sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có quy hoạch, cứ có đầu tư là tự động tăng giá đất và đòi giá bất kỳ không có giới hạn”, đại biểu nói.