Cải tạo chung cư cũ thất bại do “gạt người dân sang lề”

(PLO) - Khi đề xuất các giải pháp cải tạo chung cư cũ, nhiều chuyên gia cũng như cơ quan quản lý nhà nước đề cập đến những biện pháp “cứu” doanh nghiệp – chủ đầu tư, trong khi vai trò quan trọng của những chủ sở hữu thực sự - dân cư trong dự án – lại chưa được đánh giá đúng mức…
Hà Nội mới cải tạo, xây dựng lại 14 nhà trong tổng số hơn 1.000 chung cư cũ
Hà Nội mới cải tạo, xây dựng lại 14 nhà trong tổng số hơn 1.000 chung cư cũ
Trách nhiệm chỉ nằm ở… hệ số đền bù?
Người dân trong khu dự án chính là người có quyền sở hữu nhà, là người chịu ảnh hưởng trực tiếp ngay tức thì với quá trình thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng thời gian qua, trong công cuộc cải tạo chung cư cũ, chẳng mấy người nói đến quyền lợi của người dân, mà nếu có nói thì cũng chỉ dừng ở mức diện tích đền bù sẽ tính theo hệ số K nào. Từ đó, giải pháp cũng chỉ loay hoay tháo gỡ cho chủ đầu tư (CĐT) về vốn, về cơ chế và mức đền bù thế nào, tái định cư ra sao để người dân chấp nhận được. 
Quan niệm trên đã bị kiến trúc sư (KTS) Trần Công Thanh (Hội KTS Việt Nam) phản đối bởi ông cho rằng, việc chưa tính đến vai trò chủ thể của các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư chính là nguyên nhân cốt lõi khiến người dân bất bình và không đồng tình ủng hộ thực hiện dự án. 
“Về tư cách pháp nhân, trong dự án kinh doanh chỉ thừa nhận vai trò chủ bỏ vốn xây dựng công trình mà không thừa nhận vai trò chủ sử dụng đất (SDĐ) hợp pháp. Toàn bộ dân cư bị gạt ra khỏi dự án kinh doanh và không được tham gia lập dự án đầu tư hay kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án cũng như xem xét kết quả kinh doanh, phân chia lợi nhuận dự án kinh doanh” - KTS Thanh nói. 
Không thể biến tài sản của người dân thành của doanh nghiệp
Theo KTS Thanh, quyền lợi dân cư trong dự án cải tạo chung cư cũ chỉ được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do thành phố quy định. “Trong khi đó, giá trị SDĐ khuôn viên nhà chung cư, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 là tài sản của dân cư dự án, được luật pháp bảo hộ” - ông Thanh nói. “Nhưng chính quyền lại ra quyết định thu hồi đất của dân cư giao cho DN đầu tư, biến tài sản của dân cư thành tài sản của DN là không đúng”.
Vị KTS này cho rằng, cần đặt kế hoạch sửa đổi cơ chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội theo cơ chế thị trường. Theo đó, cần xác định rõ các đối tác trong dự án kinh doanh, trong đó dân cư dự án góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ, còn DN góp vốn bằng nguồn kinh phí xây dựng công trình, Nhà nước góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ trên phần đất mới được cấp bổ sung vào dự án và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống công trình cơ sở hạ tầng trong khu ở đã phân chia về dự án. Nếu nhìn nhận ở góc độ đó, DN tham gia dự án có thể được làm đại diện chung cho các CĐT dự án kinh doanh, còn quyền thụ hưởng lợi nhuận của các CĐT dự án ăn chia theo tỷ lệ góp vốn kinh doanh hoặc theo thỏa thuận riêng trong nội bộ các CĐT. Vai trò này sẽ chấm dứt khi dự án đã hoàn thành.
KTS Thanh cho rằng, việc đánh giá như thế đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên liên quan. “Sau đó, nếu DN muốn tiếp tục sử dụng một phần công trình dự án (như tầng hầm, khuôn viên đất, diện tích nhà tầng 1…) để kinh doanh riêng thì phải bỏ tiền mua lại hoặc thuê lại phần công trình đó theo giá kinh doanh của dự án và số tiền đó được giao cho Ban quản trị nhà chung cư bảo quản, gửi vào ngân hàng làm nguồn kinh phí bảo dưỡng nhà chung cư lâu dài” - ông Thanh đưa ra định hướng. 
“Việc cải tạo chung cư cũ đang gặp phải nhiều vướng mắc rất khó tháo gỡ trong quan hệ dân sự giữa CĐT vốn đất xây dựng (dân cư dự án) với CĐT vốn xây dựng (DN) và chính quyền sở tại. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ chưa làm rõ mối quan hệ giữa người dân sống tại khu chung cư cũ về quyền và trách nhiệm của họ như thế nào với các CĐT vốn xây dựng và chính quyền sở tại. Sự chưa rõ ràng đó đã tạo nên sự chưa đồng thuận giữa các bên”. (PGS, TS Vũ Thị Vinh)
Ảnh minh hoạ.

‘Bài toán’ 15 năm chưa lời giải

(PLVN) -  Với lĩnh vực nhà đất, một số năm qua tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần không ra” ngày càng xuất hiện rõ nét trong xã hội. Một số người có rất nhiều nhà đất; và tất nhiên đây là điều đáng ủng hộ, hoan nghênh, là quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, Nhà nước bảo hộ. Tuy nhiên, một số người dù có cố gắng gần cả đời, vẫn chưa có được một mái nhà.
Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

(PLVN) - Theo bảng giá đất mới, đất tại các tuyến đường trên địa bàn quận 1 tăng 3 - 5 lần. Trong đó giá đất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi có mức cao nhất TP HCM, với 687,2 triệu đồng/m2. Còn trên địa bàn quận 3, giá đất cao nhất là 305 triệu đồng/m2...
Hiện nay cả nước đang trong chiến dịch 450 ngày đêm cao điểm để xóa nhà tạm, nhà dột nát trong năm 2025. (Ảnh trong bài: Thành Đạt)

Bộ Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật khi xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo

(PLVN) - Bộ Xây dựng đang tập trung phổ biến, hướng dẫn các địa phương về yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật các mẫu nhà, kèm theo dự toán kinh phí dự trù vật liệu để người dân tham khảo, lựa chọn phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện hiệu quả phong trào thi đua "Chung tay xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước trong năm 2025" do Thủ tướng Chính phủ phát động.
Ảnh minh họa

Bộ TN&MT giải đáp những kiến nghị của doanh nghiệp đang thực hiện dự án lĩnh vực ý tế, giáo dục

(PLVN) - Tại buổi gặp mặt của Thường trực Chính phủ với đại diện doanh nhân, nhân ngày Doanh nhân Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vừa diễn ra đầu tháng 10, có một số doanh nghiệp đang thực hiện dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục kiến nghị tháo gỡ, vướng mắc… Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân có cuộc trao đổi với PV xung quanh vấn đề này.
Ảnh minh hoạ.

Nhiệm vụ cấp bách liên quan Luật Đất đai

(PLVN) -  Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết các Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) là yêu cầu đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức mới đây.
Toàn cảnh Hội nghị. (Ảnh trong bài: Minh Trang)

Hội nghị tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn TP Đà Nẵng

(PLVN) - Tại Đà Nẵng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê quỹ đất ngắn hạn của TP chưa được triển khai mạnh mẽ để quản lý tốt đất đai trong thời gian chưa kêu gọi được nhà đầu tư. Vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất, cho thuê, cho thuê lại trái pháp luật, một số khu đất trở thành vị trí tập kết rác thải tự phát của các hộ dân lân cận gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Xây dựng bảng giá đất cần đánh giá tác động tới người dân, doanh nghiệp

(PLVN) - Việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong thời gian qua khiến không ít địa phương lúng túng khi thực hiện các nội dung, thẩm quyền được giao, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất. Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã có trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam xung quanh vấn đề này.