Mới chỉ vài khu chung cư cũ trong tổng số gần 400 chung cư cũ được cải tạo. Nhiều khó khăn khiến cho chiến lược cải tạo chung cư cũ có nguy cơ là “chiến lược giấy”…
Tiến độ “rùa bò”
Đa phần chung cư cũ tại quận 10 (TP. HCM) được xây dựng trước năm 1975. Có những con số làm giật mình bất cứ ai quan tâm đến thực trạng của các chung cư cùng số phận những người sống tại các chung cư này.
Lô P chung cư Nguyễn Kim chất lượng chỉ còn 39,2%, tuy vậy, kế hoạch xây dựng có từ năm 2006 đến nay vẫn “án binh bất động”. Lô C chung cư Ngô Gia Tự chỉ còn 46,9%, đang trong tình trạng như Lô P Nguyễn Kim. Đó chỉ là một phần trong bức tranh của hơn 100 chung cư cũ của TP.HCM đang chờ được cải tạo, sửa chữa, trong đó có những khu sàn mái bị thấm, vữa bong tróc, cốt thép gỉ sét, hệ thống cấp thoát nước bị hỏng…
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư (với khoảng 10.000 hộ dân sinh sống) bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM và một số thành phố khác, như: Hải Phòng, Nam Định, Việt Trì, Vinh…
| Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Tài chính đề nghị miễn tiền sử dụng đất với phần diện tích xây dựng lại chung cư cũ nay đã hư hỏng xuống cấp được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương cho phép cải tạo xây dựng lại theo quy hoạch xây dựng mới. |
Cách đây 3 năm, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP về cải tạo xây dựng chung cư cũ. Thế nhưng, đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại được 09 khối nhà chung cư trên tổng số 434 khối nhà chung cư tại 23 khu chung cư. TP.HCM thì khả dĩ hơn với 46 khối nhà chung cư đã được cải tạo xây dựng lại.
Với tiến độ cải tạo chung cư như hiện nay, có thể nói chắc: mục tiêu “đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước" mà Nghị quyết 34/2007/NQ-CP khó đạt được.
Bài toán lợi ích
Hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các TP lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực.
Tuy nhiên, có sự “giằng co” giữa lợi ích kinh tế và quy hoạch đô thị trong các dự án này. Bởi, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Thế nhưng, Nghị quyết 34 lại cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính của từng dự án.
Trong khi đó, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm.
Các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa tận dụng tối đa diện tích có thể xây dựng, lại chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ…
Các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ bị kéo dài một phần nữa là do thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp, kéo dài 2-3 năm, trong khi giá vật liệu xây dựng, lãi suất ngân hàng, tỷ giá biến động liên tục, vấn đề đền bù giải tỏa quá phức tạp... làm nản lòng DN.
Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ sẽ được Chính phủ ban hành nay mai, sẽ sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách có liên quan để đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị xuống cấp, hư hỏng, đáp ứng nhu cầu cấp bách của xã hội.
Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là giải quyết được bài toán chính sách đầu tư và cân bằng lợi nhuận cho DN, thì vẫn chưa được quy định rõ ràng, triệt để. Và vì thế, theo quan điểm của nhiều chuyên gia, còn khó nói về tương lai sáng sủa hơn cho công cuộc cải tạo chung cư cũ.
Bách Nguyễn
