Bạn đọc Đỗ Đức Hiếu (huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương) hỏi: Năm 2007, tôi có mua một thửa đất ở huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương, sau đó được cấp GCN nhưng ghi cấp cho hộ ông Đỗ Đức Hiếu. Khi đó, tôi cũng không để ý gì về vấn đề này, vì có tên trong đó rồi. Tuy nhiên, nay do nhu cầu làm ăn, tôi làm giao dịch thế chấp ngân hàng để vay vốn thì bị vướng mắc, phía ngân hàng bảo tôi phải lấy chữ ký đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ khẩu vì đây là cấp cho hộ, không phải cho riêng cá nhân, hoặc tôi có thể đi làm thủ tục đổi GCN từ hộ gia đình sang cá nhân thì họ sẽ để cho một mình tôi thực hiện giao dịch thế chấp.
Vậy cho tôi hỏi, phía ngân hàng yêu cầu thế có đúng không? Trong trường hợp muốn đổi tên trên GCN từ hộ gia đình sang cá nhân tôi thì cần phải làm như thế nào?
Thế nào là hộ gia đình sử dụng đất?
Giải đáp về yêu cầu của phía ngân hàng, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết: Trước tiên cần phải hiểu thế nào là hộ gia đình sử dụng đất.
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặt khác căn cứ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định: Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Như vậy, trong trường hợp như bạn đọc trình bày, thửa đất đó là thửa đất do bản thân mua, tuy nhiên khi xác lập quyền sử dụng thì đã không đề nghị xác lập quyền sử dụng cho riêng mình hoặc có sai sót từ việc cấp GCN. Và, hiện tại thì sổ GCN về mặt pháp lý đã xác định đó là tài sản chung của hộ gia đình. Cho nên, khi làm thủ tục thế chấp, ngân hàng yêu cầu phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ là đúng theo quy định của pháp luật.
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Về việc thay đổi người sử dụng đất từ hộ gia đình sang người sử dụng đất là cá nhân, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết, người dân có thể thực hiện theo 2 cách sau:
Cách thứ nhất: Trường hợp khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng thửa đất đó chỉ có bạn mà không có vợ và các con, thì việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình là có sai sót.
Căn cứ khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ có trách nhiệm đính chính sổ đỏ đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau:
“a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp sổ đỏ của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận…
Vì vậy, bạn có thể làm đơn đề nghị cơ quan đăng ký đất đai đã cấp GCN cho gia đình bạn đính chính lại sổ đỏ từ người sử dụng đất là hộ gia đình sang người sử dụng đất là cá nhân bạn.
Để có căn cứ khi bạn nộp đơn đề nghị, bạn cần cung cấp GCN đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn đã ký kết.
Cách thứ hai, các thành viên trong hộ gia đình đến Phòng Công chứng lập hợp đồng tặng cho tài sản là phần quyền sử dụng đất của mình tặng cho bạn. Sau đó bạn mang hợp đồng tặng cho cùng với các giấy tờ theo quy định của pháp luật (như CMND, hộ khẩu…) đến Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền để đăng ký biến động đất đai về việc thay đổi người sử dụng đất từ hộ gia đình sang cho bạn.
