“Với tỷ lệ cho vay bất động sản (BĐS) khoảng 12- 15% trên tổng dư nợ, tính ra khoảng 240.000 tỷ đồng, giả sử đổ vỡ thì ngay cả ngân hàng lớn cũng gặp khó khăn chứ đừng nói gì đến ngân hàng nhỏ. Vấn đề là bong bóng BĐS ở Việt Nam đã nổ chưa, bao giờ nổ?”, TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đặt vấn đề.
Diễn biến trái chiều
TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, nghiên cứu chính thức của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho thấy cầu BĐS vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng có sự khác biệt về phân khúc. Cầu mạnh nhất là chung cư mi ni nhưng hiện nay chưa có khung pháp lý về vấn đề này (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã báo cáo Chính phủ). Tiếp đến là nhà bình dân. Hiện tượng đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu tăng mạnh, thể hiện số người tham gia tăng mạnh, thanh khoản tăng, tín dụng ngân hàng cho BĐS cũng tăng lên. Theo thống kê, trong tín dụng BĐS, TP.HCM chiếm 50%, Hà Nội chỉ chiếm 20%, còn lại là các địa phương khác.
“Điều này chứng tỏ cung nhà ở TP. HCM tăng rất mạnh trong thời gian qua và hiện tại, cung đã lớn hơn cầu. Trong khi đó, Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước tín dụng BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, thêm vào đó làn sóng nhập cư từ các tỉnh đổ về Hà Nội, do vậy cung nhỏ hơn cầu cũng là điều tất yếu…”- ông Nghĩa phân tích. Con số này cũng cho thấy, tại TP.HCM thanh khoản thực tế là yếu, trong khi Hà Nội thanh khoản cá nhân lớn (ít vay vốn ngân hàng đầu tư cho BĐS). Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện làn sóng đầu cơ ở Hà Nội đang lớn, giá nhà ở Hà Nội mặc dù đang cao nhưng xu thế giá vẫn tiếp tục tăng cao, trong khi đó giá nhà TP.HCM đang có xu hướng giảm. Thực tế, một căn hộ chất lượng như nhau, vị trí cách trung tâm thành phố tương đương nhưng giá ở TP.HCM chỉ bằng một nửa Hà Nội. Một đặc điểm nữa của thị trưởng BĐS Việt Nam hiện nay là phân khúc thị trường nhà cho thuế vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, tỷ lệ căn hộ cho thuê bỏ trống tiếp tục tăng.
“Dầu sao thì đây vẫn là thị trường đang được quan tâmn hiều nhất”- TS Nghĩa khẳng định. Ông Nghĩa cũng cho rằng dự kiến trong tháng 5 này Hà Nội sẽ rà soát lại các dự án và khả năng sau tháng 5, nhiều dự án sẽ bùng nổ, khả năng thị trường sẽ còn nóng lên. ”Có thể phải đến 2013- 2014 thì thị trường BĐS của Hà Nội mới diễn ra tình trạng như TP.HCM hiện nay…”- ông Nghĩa dự báo.
Không dễ “nổ”
“Chính phủ đang xây dựng chiến lược nhà ở, bắt đầu đề cập đến vấn đề tài chính nhà ở, nhưng thực sự chúng ta chưa có chính sách tài chính nhà ở. Chiến lược tuy có đề cập nhưng không rõ ràng, rất chung chung. Do đó, thị trường BĐS Việt Nam còn biến động dài hạn, phó mặc cho thị trường dầu cơ, lướt sóng…”, ông Nghĩa nhận định.
Tuy nhiên, vấn đề khiến các nhà hoạch định chính sách và người dân quan tâm là liệu bong bóng BĐS của Việt Nam có nổ không và vào lúc nào?. “Chúng tôi đã đặt đề bài này cho các chuyên gia và không có câu trả lời. Tuy nhiên, qua kinh nghiệm trên thế giới cùng trao đổi với các chuyên gia quốc tế, phải có điều kiện nhất định thì bong bóng BĐS mới nổ được”, ông Nghĩa nói.
Ba điều kiện được chỉ ra là thu nhập bình quân đầu người phải cao (trên 5.000 USD/người/năm); Có tốc độ tăng trưởng GDP cao và liên tục trong nghiều năm; Phụ thuộc vào chính sách tiền tệ/nền tảng tài sản (bản thân tài sản tạo ra tăng trưởng).. Tuy nhiên, xét 3 điều kiện đó, Việt Nam còn lâu mới đạt được và do vậy thị trường BĐS Việt Nam chưa nổ ngay được và đây vẫn là kênh được lựa chọn để đầu tư, ít ra trong khoảng một chục năm nữa…
Thanh Thanh
