Vì sao nhà ở thương mại giá thấp khan hiếm?

Doanh nghiệp thoải mái “thổi” giá 

Đang có một sự nghịch lý trong thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Đó là dịch Covid-19 khiến tất cả các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng nhưng giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn tăng lên, bất chấp lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho tăng vọt, khách hàng quay lưng vì khó khăn tài chính.

Theo giải thích của ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nguyên nhân giá nhà vẫn tăng là do nhu cầu xã hội về nhà ở đang rất lớn, do đó các chủ đầu tư không giảm giá với tâm lý không bán được lúc này sẽ bán được lúc khác.

Tại sao nhu cầu nhà ở tại các đô thị lại lớn như vậy? Điều này liên quan đến giá bán quá đắt. Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng) thừa nhận với PLVN rằng giá bán các căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang ở mức cao, vượt sức mua của nhiều người dân có mức thu nhập trung bình.

Hiện pháp luật chưa quy định giá sàn, giá tối thiểu hoặc giá tối đa đối với chung cư mà chỉ quy định chủ đầu tư công khai giá bán và giá này tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người mua. Như vậy có thể thấy, giá nhà chung cư được chủ đầu tư tùy ý đẩy lên cao, trong khi thu nhập bình thường của người lao động không đủ tích cóp để mua nhà. Đó là nguyên nhân chính khiến hàng triệu người ở đô thị chưa có nhà, đang có nhu cầu rất lớn.

Qua theo dõi của PLVN, từ năm 2014 - 2019, nhiều công trình nhà ở thương mại được cấp phép, chủ đầu tư BĐS nở rộ, thị trường dần dần dư thừa nguồn cung. Những tưởng sau đó giá nhà chung cư sẽ giảm, hoặc chí ít sẽ đi ngang thì từ cuối năm 2019, nhiều chủ đầu tư phản ánh, thủ tục để cấp phép xây dựng các công trình được Bộ Xây dựng siết chặt, rất ít dự án được cấp phép mới.

Không biết vô tình hay hữu ý mà thủ tục cấp phép xây dựng bỗng dưng được siết chặt, vô hình trung tạo điều kiện cho các chủ đầu tư “thổi giá” những dự án đã được cấp phép. Cùng với đó, vốn vay ngân hàng cũng bị siết hơn. 

Hiện ở Hà Nội tại các khu vực trung tâm cũng như các khu ven nội đô như Mỹ Đình, Thanh Xuân, Long Biên… khó tìm đâu ra nhà ở thương mại dưới 30 triệu/m2. Để sở hữu diện tích một căn hộ thương mại loại bình thường khoảng 65m2 thì cần ít nhất 2 tỷ đồng, một số tiền rất lớn mà người lao động bình thường phải tích cóp có khi cả đời chưa đủ.

Bộ Xây dựng đang ở đâu?

Trong việc giá nhà chung cư đang cao như hiện nay, không thấy bóng dáng của cơ quan quản lý nhà nước, mà ở đây là Bộ Xây dựng trong việc điều tiết thị trường BĐS. Hồi dịch Covid-19, giá một chiếc khẩu trang tăng lên bất thường đã có ngay hàng loạt cơ quan quản lý nhà nước nhảy vào bảo vệ người dân. Tại sao giá nhà chung cư thương mại đang cao ngất ngưởng như bây giờ mà không có cơ quan nào đứng ra can thiệp, điều tiết nhằm cân bằng thị trường BĐS? Vai trò quản của Bộ Xây dựng đang ở đâu?

Mới đây, nhằm khỏa lấp sự thiếu vắng của nhà ở thương mại giá rẻ bấy lâu nay, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có chính sách giảm 50% thuế VAT cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, có diện tích căn hộ dưới 70m2, giá bán không được quá 1,5 tỷ đồng/căn. Đây là một thông tin vui với hàng triệu người lao động đang có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, điều băn khoăn là chính sách này khi nào đi vào thực tế và có bao nhiêu dự án được hưởng chính sách này. Nếu nhìn vào các dự án nhà ở xã hội, ít dự án, lại thường chậm tiến độ, chất lượng thấp; ít người mua được; nhiều dự án chuyển sang nhà ở thương mại bán giá cao… thì người dân có quyền lo lắng. 

Bộ Xây dựng mới đây cũng đã thừa nhận còn sự mất cân đối trong quan hệ cung – cầu BĐS. Theo đó, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20 - 30%, trong khi nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) đang chiếm đến 70 - 80% thị trường.

Để hàng triệu người dân có thể mua được nhà ở thương mại giá rẻ, rất cần sự vào cuộc quyết liệt, trách nhiệm của Bộ Xây dựng bằng những chính sách cụ thể. Hàng triệu ước mơ của người dân chưa có nhà ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đang chờ vào động thái của lãnh đạo Bộ Xây dựng.