Hết sợ "ngăn sông cấm chợ", người Hà Nội đang tìm về thị trường căn hộ phía Đông

Một nghiên cứu công phu của các chuyên gia bất động sản Tập đoàn One Mount đã cho thấy sự phát triển mạnh mẽ và đầy tiềm năng của thị trường căn hộ khu Đông Hà Nội.

Theo nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Housing - dù thị trường bất động sản đang vô cùng ảm đạm, nhưng tốc độ tăng trưởng giá chung cư đang ở mức cao nhất trong 5 năm qua. Từ 2017 đến quý 4/2022 giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm.

Trong đó khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng trưởng nhiều nhất. Đặc biệt, Khu vực Văn Giang- Hưng Yên có mức tăng giá cao nhất - 29%/năm, tiếp theo là khu Đông Hà Nội (Bao gồm quận Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Khu vực phía Tây và phía Bắc tăng trung bình 7%/năm.

Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ Quý 1/2023 ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc Trung và Cao cấp tại Khu Đông và Khu Tây. Số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở mới không chỉ thể hiện quỹ căn mới ra có tỉ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Lượng giao dịch Quý 1/2023 tập trung tại khu Đông và khu Tây Hà Nội. Hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ Trung và Cao cấp trên toàn thị trường. Cũng theo nghiên cứu của One Housing, Thị trường căn hộ khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) Quý 1/2023 ghi nhận lượng căn mở bán và tiêu thụ trong khu vực đạt lần lượt ~40 căn và ~330 căn.

Workshop với chủ đề “Chỉ dấu nào cho thị trường chung cư năm 2023” do Tập đoàn One Mount tổ chức.

Lý giải cho sự phát triển của thị trường khu Đông Hà Nội, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Real Estate- nói: "Phát triển thành phố ven sông là xu hướng của thế giới trong việc xây dựng đô thị. Đa số các thành phố lớn, họ đều phát triển một bên sông trước, sau đó quy hoạch cơ sở hạ tầng để thúc đẩy phần còn lại của thành phố."

Chứng minh quan điểm của mình, ông Tiến đã dẫn chứng lịch sử phát triển của một số quốc gia trên thế giới, ông cho biết: Trước năm 1990, Thượng Hải phát triển chủ yếu tại bờ Tây sông Hoàng Phố. Tuy vậy, với những nỗ lực phát triển vượt bậc, chỉ sau chưa đầy 30 năm, bờ đông Thượng Hải đã trở thành trung tâm tài chính và thương mại không chỉ của Thượng Hải mà còn của cả Châu Á. Từ năm 1990 đến năm 2017, nền kinh tế của Khu Đông đã tăng trưởng 160 lần, đạt 139 tỷ USD. Hiện nay, khu Đông là nơi sinh sống của 20% dân số và đóng góp ⅓ GDP cho thành phố này.

Thủ đô Seoul, Hàn Quốc trong những năm 1950-1960 cũng phát triển chủ yếu ở phía Bắc sông Hàn. Sau khi mở cửa và phát triển kinh tế mạnh mẽ từ thập niên 1970, nhiều khu đô thị vệ tinh đã được thành phố quy hoạch ở phía Nam, bên kia bờ sông Hàn. Rất nhiều công trình biểu tượng của Seoul đã được xây dựng tại khu phía Nam trong thời gian này như: tòa nhà 63 Building – tòa nhà cao nhất châu Á năm 1986, công viên chủ đề trong nhà và tổ hợp thương mại lớn nhất năm 1989.

Một tín hiệu khá bền vững cho thị trường khu Đông là khách hàng mua dự án khu Đông đa phần là khách hàng đến từ các quận trung tâm của Hà Nội. Những người đang quen với cuộc sống náo nhiệt, nhưng đã vượt qua tư tưởng sợ cảnh "ngăn sông cấm chợ" để tìm về một vùng đất bình yên hơn. Một đặc điểm nữa của thị trường khách hàng khu Đông là độ tuổi từ 25 - 44 chiếm đến 57% lượng khách đầu tư vào thị trường này.

Bên cạnh đó, thông tin về việc lên quận của huyện Đông Anh, Gia Lâm cũng là "cú hích" và cơ sở vững chắc cho sự phát triển của thị trường căn hộ khu Đông Hà Nội.

Nói về nguồn cung của thị trường căn hộ khu Đông, các nghiên cứu cho thấy Quy hoạch khu Đông Hà Nội được đầu tư bài bản với nhiều cơ sở hạ tầng lớn được xây dựng. Nhiều chủ đầu tư lớn cũng đầu tư vào khu Đông với những mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam như khu đô thị của cây xanh Eco Park, khu đô thị của không gian biển Vinhomes Ocean Park... Tính đến hết năm 2022, khu Đông - Hà Nội & Văn Giang - Hưng Yên có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 60,000 căn hộ. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Nhận định về xu hướng giá chung cư của khu Đông nói riêng, thị trường chung cư Hà Nội nói chung, ông Trần Quang Trung, GĐ phát triển kinh doanh của One Housing cho rằng khó có thể chỉ ra được một yếu tố khiến giá căn hộ chung cư có thể tụt xuống, đặc biệt là đối với những chung cư hạng trung - cao cấp - nơi mà các nhà đầu tư đã chú trọng từ câu chuyện thiết kế tiện ích, không gian, đến yếu tố pháp lý. “Các dự án Luật còn bàn cãi, hành lang pháp lý chưa đầy đủ, quỹ đất không còn, chi phí vật liệu cũng tăng theo thời gian, thuê các đối tác hàng đầu trên thế giới, lương của họ cũng thay đổi... Nên thị trường tăng giá là tất yếu". - ông Trung nhận định.

Tiềm năng của thị trường căn hộ khu Đông Hà Nội là điều khó tranh cãi, tuy nhiên, thời điểm này đã phù hợp để các nhà đầu tư "bắt đáy"? Ông Trần Quang Trung, cho hay:
"Nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy" của BĐS. Nhưng thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao. Đâycũng là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền. Vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất. Quan điểm của giới đầu tư: Cứ có lời là xuống tiền. Ở giai đoạn này,những sản phẩm nào phục vụ cho nhu cầu thật của xã hội, đáp ứng được phần lớn của tầng lớp trung lưu sẽ tiềm năng lớn. Nhìn từ Singapore, Thái Lan hay Hong Kong, Nhật Bản xu hướng của họ cũng đã từng diễn ra giống hệt Việt Nam."