Ngày 12/4/2023, Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức Tọa đàm và công bố Báo cáo thường niên: Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025.
Chương trình có sự tham dự của các Đại biểu Quốc hội; Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam; các nhà khoa học, chuyên gia tư vấn trong nước và quốc tế; đại diện các doanh nghiệp phát triển BĐS và gần 60 cơ quan báo chí.
Lực cầu BĐS căn hộ phân khúc trung - cao cấp lớn
Báo cáo thường niên: Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025 được thực hiện bởi đội ngũ chuyên gia của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cùng sự tham gia, cộng tác của gần 30 chuyên gia kinh tế, quy hoạch, tài chính, ngân hàng, pháp lý hàng đầu của Việt Nam và các chuyên gia quốc tế, thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác.
Theo nghiên cứu của VIRES, trong vòng 2 năm tới, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2). Giai đoạn vừa qua, thị trường BĐS có những biến động mạnh, dù vậy khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế.
Một nghiên cứu của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội cho thấy tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% dân số vào năm 2026… Tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người hiện cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5 - 1,6 triệu hộ. Theo đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại trung - cao cấp sẽ ở mức rất cao, nhất là khi văn hóa sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.
Theo nghiên cứu mới nhất của VIRES (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS các quốc gia có thị trường BĐS phát triển trên thế giới như Hiệp hội BĐS các quốc gia Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore… các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới. Nhất là khi chúng ta có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.
80% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đến từ khu Đông
Về định hướng không gian, Hà Nội sẽ tập trung phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến thành quận. Khu vực nội đô lịch sử sẽ hạn chế tối đa phát triển mới nhà chung cư thương mại để hạn chế việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng. Do đó, cần những nhận diện mới về không gian phát triển đô thị mới, gắn với các sản phẩm chung cư thương mại đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân.
Về định hướng chính sách, việc sửa đổi, hoàn thiện khung chính sách, pháp luật có tạo ra động lực để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại trong giai đoạn tới hay không, cũng cần thêm những góc nhìn của chuyên gia, nhà quản lý, nhà đầu tư quốc tế.
Về định hướng đầu tư, trong các kênh đầu tư ở các quốc gia phát triển thì đầu tư vào BĐS vẫn hấp dẫn bậc nhất. Trong đó, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, với những dự án chung cư trung cấp và cao cấp có chất lượng xây dựng, vị trí và hạ tầng tốt, luôn tăng giá ổn định, bền vững trong khoảng thời gian 20 năm qua. Ở Hà Nội, việc lựa chọn dự án để ở và đầu tư trong giai đoạn này cũng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhất là khi thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu tăng lên sẽ làm cho quy mô tiền nhàn rỗi ngày càng lớn, kéo theo nhu cầu đầu tư.
Trên cơ sở cách tiếp cận đó, Báo cáo đã ghi nhận những kết quả nghiên cứu đáng chú ý như:
1. Khi môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ… là động lực thúc đẩy ngành BĐS, trong đó có phân khúc chung cư trung và cao cấp phát triển trong trung và dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội.
2. Với quy hoạch và quỹ đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị lõi, các khu vực trong Vành đai 4 không còn để phát triển, nguồn cung mới về phân khúc trung và cao cấp sẽ không dồi dào như trước; sẽ càng nâng cao giá trị của sản phẩm phân khúc này do tính khan hiếm. Do đó, sản phẩm BĐS trung và cao cấp sẽ là kênh đầu tư tiềm năng, đáng để xem xét, quyết định đầu tư trong trung và dài hạn.
3. Thị trường BĐS khu công nghiệp tiếp tục khả quan do sự phát triển của nguồn vốn FDI vào Việt Nam và hoạt động thương mại quốc tế sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa, đặc biệt là phân khúc nhà ở chung cư tại các thành phố lớn, cho chuyên gia và người dân - những người có thu nhập cao, song đòi hỏi chất lượng cao về không gian sống. Thị trường chung cư trung và cao cấp sẽ được hưởng lợi lớn từ các yếu tố quan trọng này.
4. Nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao triển vọng thị trường BĐS Việt Nam nói chung và sức hấp dẫn của phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp nói riêng. Các chuyên gia trong nước và quốc tế đều kỳ vọng vào tính thanh khoản, hấp thụ cao, sản phẩm được thị trường đón nhận từ các chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp, dự án có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích và đặc biệt là có pháp lý rõ ràng.
5. Hiện nay, Hà Nội đang phát triển mạnh về phía Đông và phía Tây; đặc biệt sau khi tuyến đường Vành đai 2 và một loạt công trình hạ tầng khác hoàn thiện sẽ giúp kết nối giao thông thuận tiện vùng đô thị lõi với các địa bàn, khu vực lân cận. Khi đó, nhu cầu về không gian sống trung và cao cấp, tại các khu đô thị mới, trong một hệ sinh thái đầy đủ, thuận tiện, chất lượng cao tại các khu vực phía Đông và phía Tây sẽ ngày càng lớn; là tiềm năng để phát triển hệ sinh thái, với phân khúc BĐS trung và cao cấp tại các khu vực này.
Dự kiến trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phía Tây và phía Đông và 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.
Lượng căn tiêu thụ dự báo vẫn tiếp tục dao động khoảng 10.000 - 12.000 căn, giảm nhẹ so với giai đoạn 2020 - 2022. Tỷ lệ người mua để ở sẽ có xu hướng gia tăng trong năm 2023. Các dự án có tầm giá hợp lý, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có nhiều tiện ích sống và gần các trục đường lớn sẽ tiếp tục thu hút được người mua nhà ở thực trong năm 2023.
6. Doanh nghiệp phát triển dự án nên tập trung nghiên cứu và nắm bắt xu hướng “đô thị trong đô thị” hay “BĐS tích hợp” để triển khai những dự án đô thị quy mô lớn để kiến tạo môi trường sống lành mạnh và bền vững. Tập trung phát triển chung cư thương mại cao tầng ở các quận, huyện ngoại thành, đảm bảo kết nối giao thông và hạ tầng xã hội.
7. Thị trường BĐS đã trải qua thời kỳ thanh khoản khá trầm lắng và dự báo trong khoảng quý 3 đến quý 4/2023, thị trường sẽ ấm dần lên, tâm lý tích cực sẽ trở lại. Trong phân khúc chung cư trung và cao cấp, nhiều dự án và khu vực giá không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất. Khi những tín hiệu tích cực trở lại, nhất là chính sách tín dụng (lãi suất giảm), kỳ vọng giá chung cư sẽ tăng dần. Do đó, đây là thời điểm khá hấp dẫn để mua chung cư trung và cao cấp tại những dự án đáp ứng được những tiêu chí trên.
8. Khách hàng, nhà đầu tư nên trang bị những kiến thức cơ bản, nền tảng trước khi quyết định mua BĐS nói chung và chung cư trung, cao cấp nói riêng. Đó là những kiến thức về tài chính, pháp lý, quy hoạch, môi trường… Lựa chọn dự án đáng để ở và để đầu tư trong bối cảnh hiện nay dựa trên các yếu tố: pháp lý, minh bạch của dự án, uy tín của chủ đầu tư, vị trí, hạ tầng của dự án… Trong đó, xem xét các dự án được triển khai bài bản, trong các khu đô thị mới có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển trong tương lai gần. Đặc biệt, cần phân bổ bài toán tài chính hợp lý, sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp.
Dự án chuẩn pháp lý, chủ đầu tư úy tín là điểm sáng thị trường
Đặc biệt, trong Báo cáo đã ghi nhận góc nhìn của các nhà quản lý và chuyên gia cấp cao:
TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) nhận định: “Nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới. Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng khi tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này. Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc…. Đây là nhóm khách hàng có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu của chúng tôi, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường. Đặc biệt là các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư nên thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh”.
Ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ BĐS Hàn Quốc, Giáo sư khoa BĐS, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc cho rằng: BĐS là một kênh đầu tư được ưa thích, hầu hết ở các nước trên thế giới. Ở Hàn Quốc hay các quốc gia đã phát triển, chứng khoán hay trái phiếu không được ưa chuộng như BĐS. Người Hàn Quốc thích ở chung cư vì vậy thị trường chung cư của Hàn Quốc rất đa dạng, không chỉ những sản phẩm bình dân, trung cấp mà cả nhà ở chung cư cao cấp cũng được tập trung phát triển nhiều.
Các sản phẩm cao cấp được định nghĩa bởi những tiện ích cao cấp, những đặc điểm độc lạ “có 1 không 2”, nằm ở những vị trí độc đắc. Ở đây, chủ đầu tư và quản lý dự án phải làm khách hàng hài lòng bằng việc đem lại các giá trị từ dịch vụ, tiện ích đẳng cấp. Chủ đầu tư cũng phải quan tâm tới việc mang đến những trải nghiệm độc nhất và tạo nên những điểm nhấn về thiết kế, tiện ích.
Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, luôn nằm trong nhóm thị trường ưu tiên đầu tư hàng đầu của Hàn Quốc, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng, thẩm định pháp lý trước khi đầu tư vào các chung cư cao cấp.
Còn theo nhận định của ông Jeffhery Foo, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Singapore : Các khu chung cư cao cấp tại Việt Nam sẽ tiếp tục được xây dựng vì ngày càng có nhiều các nhà đầu tư nước ngoài bước vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập quốc tế sâu rộng. Dân số Việt Nam đang tăng thêm, từ đó sẽ cần có thêm nhiều sản phẩm BĐS không chỉ là dòng cao cấp mà thậm chí cả những dòng sản phẩm trung cấp. Và tôi có thể nhìn thấy sự gia tăng về các loại hình BĐS cao cấp vì thị trường này vẫn đang thu hút người nước ngoài đến và đầu tư dài hạn, không chỉ chung cư cao cấp mà cả văn phòng làm việc. Một điểm cộng nữa của Việt Nam là dân số trẻ. Nhờ năng lượng, khát vọng toát ra từ giới trẻ, sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến để đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.
Dưới con mắt của một chuyên gia pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội tin tưởng Hà Nội là đô thị loại đặc biệt thu hút sự quan tâm không chỉ của các chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong và ngoài nước mà còn cả của người có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh kiếm lời (loại hình đầu tư BĐS thứ cấp). Bởi địa phương này luôn luôn có nguồn khách hàng dồi dào có nhu cầu về nhà để ở hoặc đầu tư kinh doanh. Trong khi đó, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm. Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án BĐS lại càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án BĐS nói chung và các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện.
Mặt khác, tỷ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường BĐS hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường BĐS ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư BĐS thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thực chất, bền vững hơn trong thời gian tới. Hơn nữa, cho dù hiện tại thị trường BĐS gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai; bởi nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cũng trong khuôn khổ Chương trình, Tọa đàm Cấp cao diễn ra dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh. Các chuyên gia sẽ cùng thảo luận xoay quanh chủ đề “Triển vọng của thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 nhìn từ nhu cầu và pháp lý dự án”, qua đó cung cấp những đánh giá tổng quan về thực trạng thị trường; có thêm góc nhìn đa chiều từ những nhà đầu tư quốc tế; để đưa ra dự báo xu hướng tăng trưởng và gợi mở cơ hội đầu tư dài hạn vào phân khúc nhà ở trung và cao cấp Hà Nội trong giai đoạn tới./.
