BĐS Hà Nội: Nóng, lạnh do tâm lý?

Trầm lắng, sôi động, rồi lại trầm lắng gần như là một chu kỳ được lặp đi lặp lại của thị trường bất động sản nhiều năm liền.

Từ đầu năm đến nay, thị trường nhà đất Hà Nội cũng trải qua những cơn sốt tăng nhiệt và hạ nhiệt liên tiếp sau mỗi động thái về chính sách, cơ chế, quy hoạch và những biến động của các thị trường liên quan. Nghị định 71, Thông tư 16, dự kiến quy hoạch Thủ đô đã làm biến động mạnh thị trường nhà đất.

Giá tăng chóng mặt

Trong một tháng trở lại đây, giá bất động sản dọc các con đường mới như Đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài hay đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông) giá nhà đất được các sàn giao dịch nhận định là tăng vù vù. Anh Nguyễn Trường Sinh, một chuyên gia về bất động sản cho biết: "Mặc dù Nghị Định 71 ban hành cuối tháng 6/2010 và Thông tư 16 là những văn bản pháp quy có tác động thắt chặt, ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ lướt sóng của người đầu tư. Nhưng giá bất động sản Hà Nội mà đặc biệt là bất động sản khu phía Tây vẫn đang hứng chịu cơn bão giá".

Anh Sinh cho biết thêm: "Đường Lê Văn Lương mới mở nên "hot" hơn Đại lộ Thăng Long nhiều. Thực chất mà nói, đất nội thành không lên, nhưng đất ở những khu vực mới quy hoạch hay xây dựng giá đất tăng rất mạnh ở Ba La Bông Đỏ, Văn Khê, Dương Nội, An Khánh lên. Có nơi lên tới 120 triệu đồng/m2 ở mặt đường trong của dự án. Chúng tôi không có hàng để bán còn chung cư thì giao dịch cũng túc tắc".

Chị Liên, người nhận bàn giao căn hộ chung cư loại 112m2 tại Khu đô thị Văn Khê cho hay, đầu năm 2009, chị Liên đã mua qua tay người đầu cơ với giá 10 triệu đồng/m2, thì nay giá đã lên tới gần 30 triệu đồng /m2. Giá các căn hộ liền kề có nơi 80 triệu đồng/m2.

Một loạt các khu đô thị trên khu vực quận Hà Đông đi vào hoàn thành, hệ thống cơ sở hạ tầng bước đầu hoàn tất đã đẩy giá bất động sản khu vực này tăng mạnh. Điển hình như giá đất dịch vụ Vạn Phúc trước khi đường Lê Văn Lương thông xe là 25- 30 triệu đồng/m2, hiện đang chào bán với giá 47 triệu đồng/m2 (đất chưa phân lô). Mặt đường Vạn Phúc (đầu đường Lê Văn Lương kéo dài) hồi tháng 9 ở mức 120 triệu đồng/m2 nay tăng lên 200 triệu đồng/m2.

Trầm lắng, sôi động, rồi lại trầm lắng gần như là một chu kỳ được lặp đi lặp lại của thị trường bất động sản nhiều năm liền. (Ảnh minh họa).

Đất liền kề Văn Khê từ hơn 60 triệu đồng lên đến 75 - 85 triệu đồng/m2 tùy diện tích. Liền kề Văn Phú cũng tăng từ 42 - 43 triệu đồng lên 55 - 57 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị An Hưng, giá đất liền kề đường nhỏ có giá 59 - 60 triệu đồng/m2, mặt đường lớn có giá 83 - 85 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 so với tuần trước.

Giá nhà đất có giảm?

"Chắc chắn giá nhà đất Hà Nội sẽ giảm". Đó là nhận định của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển công bố bên lề buổi giao lưu trực tuyến với người dân và doanh nghiệp do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức. Hiện nay nhu cầu về chung cư cao cấp đang chững lại, nhiều dự án không bán được, bên cạnh đó hàng loạt dự án nhà ở được triển khai vào thời gian tới, đó là những nguyên nhân mà theo ông Hiển sẽ làm giá bất động sản Hà Nội bớt nóng.

Thanh khoản thấp, giá không giảm

Do giá tăng quá nhanh làm người mua thực sự choáng váng, trong vài ngày gần đây thị trường bắt đầu trầm lại, lượng khách hỏi mua tại các sàn giao dịch giảm đáng kể so với vài tuần trước. Anh Hà Quang Vinh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phúc Vinh cho rằng: "Hiện tượng tăng giá mạnh ở các dự án nói trên chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, số lượng giao dịch không nhiều và giá tăng chủ yếu là do tâm lý. Người ta nghĩ rằng sau khi mấy tuyến đường thông xe thì giá sẽ tăng, khách hàng có tâm lý đi mua nhiều hơn, người bán cũng nghĩ là sẽ tăng giá nên đưa ra mức giá mình kỳ vọng cao hơn. Người mua không chấp nhận vì giá quá cao nên giao dịch khó thành công. Hồi đầu năm giá cũng tăng nhiều, thêm nữa, nhiều dự án vẫn còn ở trong tương lai xa, những dự án có thể đưa vào sử dụng ngay chưa nhiều".

Ông Vinh cũng cho biết: "Thời điểm này không phải thời điểm sốt của bất cứ khu nào cả. Thời gian vừa rồi, khu đất dọc đường Lê Văn Lương lên giá chỉ là trào lưu, tâm lý ào lên một cái, nhiều người hỏi chứ thực ra không có nhiều giao dịch thành công. Người bán hô giá cao, chứ chưa giao dịch thành công được nên không thể gọi là sốt".

Nhiều sàn bất động sản không còn sầm uất như vài tuần trước. Phân khúc nhà đất xung quanh các trục đường mới, nhiều người nhận định rằng, giá đất sẽ không chững lại mà sẽ tiếp tục lên nếu không có sự tác động nào về mặt cơ chế. Mặc dù lượng người đến giao dịch giảm nhưng giá vẫn sẽ không hạ vì nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền vào đó rồi, họ sẽ tiếp tục cầm cự chứ không giảm giá bán. Một bằng chứng là, sau cơn sốt hồi đầu năm, thị trường có đóng băng giao dịch nhưng giá vẫn không hề xuống.

Hi vọng khởi sắc vào cuối năm

Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có khoảng khoảng 3.000 căn hộ được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung năm 2010 lên 16.000 căn. Ông Richard Leech, Giám đốc công ty CBRE Việt Nam- đơn vị khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 cho biết: "Việc Nghị định 71 có hiệu lực sẽ có ảnh hưởng tích cực lên thị trường mà cụ thể là sẽ tăng tính minh bạch, gây sức ép lên chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính, giảm nguy cơ bong bóng giá, và hiệu ứng đầu cơ cũng có thể giảm theo".

Thông tin sẽ thông qua Đồ án quy hoạch Thủ đô vào những tháng cuối năm làm cho các nhà đầu tư của các dự án lớn đều hi vọng giá căn hộ hoặc giá đất liền kề sẽ tăng nhanh. Có doanh nghiệp đã ký hợp đồng giới thiệu, phân phối hơn 50 căn hộ dự án tại An Khánh cho một công ty bất động sản tại Hà Nội. Tuy nhiên, dù số người tìm hỏi mua rất ít nhưng theo yêu cầu của chủ đầu tư, phải sau tháng 10 này mới chính thức chào bán và ký hợp đồng với khách hàng nào mua số căn hộ trên.

Thị trường bất động sản cuối năm được nhiều nhà đầu tư rất kỳ vọng. Dù khát vốn nhưng nhiều người vẫn kiên định chờ đợi sự biến đổi tích cực hơn từ thị trường. Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, nó luôn lập tức chịu tác động từ các động thái của nhà quản lý, của chính sách. Do đó, với những thay đổi của các yếu tố này thì ngay lập tức trào lưu lướt sóng tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn sẽ xuất hiện. Cơ hội có thể mở ra, song nếu yếu tố tâm lý chiếm quá lớn trong các quyết định đầu tư thì cơ hội và rủi ro sẽ được chia đều.

24H