Chim “đầu đàn” gặp khó…
Trước hết phải khẳng định rằng, theo hồ sơ pháp lý được công khai, không có dự án nào có tên là "Inoha Phú Xuyên" hay "Inoha City Phú Xuyên" được cơ quan chức năng phê duyệt. Thực tế, khu vực đang được quảng cáo rầm rộ, rao bán tràn lan dưới cái tên “Inoha Phú Xuyên” là một phần của Khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội (gọi tắt là Hanssip).
Nhắc đến Hanssip là nhắc đến một hành trình dài với không ít khó khăn, thậm chí có thể gọi là… “lận đận”. Hơn 10 năm trước, ngày 6/7/2010, trên cơ sở chuyển đổi từ cụm công nghiệp Đại Xuyên, Thủ tướng đã có văn bản đồng ý chủ trương đầu tư KCN này với diện tích khoảng 440ha.
Là KCN đầu tiên của Việt Nam được đầu tư cho ngành công nghiệp hỗ trợ, do công ty tư nhân 100% của Việt Nam (Cty CP Đầu tư Phát triển N&G) làm chủ đầu tư, nằm ở vị trí chiến lược - cửa ngõ phía Nam Hà Nội, giữa hai tuyến giao thông huyết mạch là cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ và Quốc lộ 1A, KCN này được kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 2.000 DN lớn nhỏ vào sản xuất, kinh doanh.
Thế nhưng, không được như kỳ vọng, trải qua gần 10 năm, với rất nhiều khó khăn đến đầu năm 2021, dự án mới cơ bản hoàn thành giai đoạn 1 với khoảng 90ha quy hoạch phân khu công nghiệp và đô thị. Theo Báo cáo thị trường khu công nghiệp quý II/2021 của Colliers International Việt Nam (nguồn - vietnambiz.vn) thì tỷ lệ lấp đầy của Hanssip mới chỉ đạt khoảng 60%.
Rất nhiều vấn đề cần làm rõ
Trên một số trang web, Inoha City Phú Xuyên được giới thiệu là tổ hợp nhà phố shophouse, nhà liền kề và chung cư. Đáng lưu ý, thông tin trên internet và khẳng định của nhân viên môi giới đều giới thiệu: Inoha City Phú Xuyên là “dự án đất nền duy nhất mở bán giữa năm 2021 tại khu vực phía Nam thành phố” hay “đất nền không bắt buộc xây dựng”, “sổ đỏ vĩnh viễn” với các diện tích khác nhau từ 90-208m2, giá bán 23 triệu đồng/1m2.
Vậy thực hư pháp lý của dự án này như thế nào?
Theo tìm hiểu của PLVN, ngày 30/3/2012, tại QĐ phê duyệt Quy hoạch chi tiết, KCN Hanssip được chia làm 2 khu: KCN (khu A) nằm ở phía Bắc với diện tích khoảng gần 49ha và “Khu đô thị - dịch vụ, nhà ở công nhân KCN” (khu B) có diện tích hơn 23ha. Khu B chính là khu đang được giới thiệu là Inoha city.
Theo quy hoạch được phê duyệt, khu B được chia thành các ô có chức năng khác nhau. Riêng đất xây dựng nhà ở công nhân (được quy hoạch cao 7 tầng), nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ (cao trung bình 5 tầng) được bố trí gồm 20 ô với diện tích hơn 71.000m2.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng, việc lập quy hoạch khu vực này được xác định là “để đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt cộng đồng của cán bộ, công nhân viên, các chuyên gia của KCN”, việc xây dựng các công trình hạ tầng, dịch vụ thương mại trong KĐT cũng là nhằm “phục vụ cho KCN”.
Mặt khác, Điều 2 QĐ 2325 điều chỉnh một số nội dung ghi tại QĐ 104 đã yêu cầu rất rõ: Chủ đầu tư có trách nhiệm: “Lập dự án chi tiết đối với phần diện tích đất KĐT – DV, nhà ở công nhân (23ha) theo các quy định hiện hành về quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và QĐ số 09/2012 của thành phố trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt trước khi thực hiện đầu tư xây dựng”.
Phân tích về pháp lý của dự án, nhiều luật sư cho rằng, có rất nhiều điểm cần làm rõ:
Thứ nhất, trong trường hợp dự án KĐT-DV, nhà ở công nhân trên không “lập dự án chi tiết” mà đã rao bán là không đúng với QĐ 2335 của thành phố và các quy định của pháp luật có liên quan.
Thứ hai, quá trình chấp thuận phương án kiến trúc, thẩm định thiết kế cơ sở đã xác định rõ số tầng, mẫu nhà ở… nên bắt buộc phải xây theo thiết kế, xây dựng các công trình theo quy hoạch được duyệt chứ không phải muốn xây thế nào cũng được.
Thứ ba, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi NĐ 148/2020/NĐ-CP) đã quy định rất rõ về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Theo đó, ngoài các điều kiện như chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (như trường học, nhà văn hóa, trung tâm y tế…); đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu (điện, nước, rác thải), chủ đầu tư còn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị thì UBND tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Như vậy, để được bán đất nền trong dự án, chủ đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật rồi mới được chuyển nhượng. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ về dự án để tránh rủi ro.
 |
Thông tin rao bán được quảng cáo tràn lan trên phương tiện thông tin đại chúng và thực địa. |
Đã rao bán rầm rộ
Từ thông tin rao bán đất nền dự án Inoha City, PV được một số người xưng là môi giới của sàn BĐS Hải Phát cho biết, dự án thuộc KCN hỗ trợ Nam Hà Nội, hiện đang mở bán ở các dãy ODV.
Để có thông tin khách quan, Báo PLVN đã có Giấy giới thiệu cử Phóng viên tới làm việc, đề nghị Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Phát triển N&G cung cấp thông tin cũng như các tài liệu liên quan nhưng rất tiếc đến nay đã hơn 1 tháng vẫn chưa nhận được phản hồi.
Trong khi đó, BQL Khu công nghiệp và Chế xuất TP.Hà Nội thì cho biết vấn đề xây dựng, kinh doanh đất nền không thuộc phạm vi quản lý của ban.
“Dãy ODV 10 thì đang có các căn mặt chẵn 26-28-34, chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng mặt trước, nên nếu đầu tư mặt sau thì tỷ lệ thanh khoản sẽ rất tốt”, nhân viên môi giới cho hay.
Ghi nhận thực tế tại dự án, đây là một khu đất đã được đầu tư hạ tầng tuy nhiên mới chỉ có lác đác vài công trình xây dựng dở dang từ lâu, chưa hề có trường học hay nhà văn hóa cũng như các công trình thiết yếu khác.
Tại đây, PV được một nhóm người cũng xưng là nhân viên của sàn BĐS Hải Phát tư vấn về các lô đất. Theo một nữ nhân viên môi giới, diện tích các lô đất ở đây từ 90-99-108m2, giá dao động khoảng 25-28 triệu, chủ đầu tư cam kết ra sổ đỏ trong vòng 2 tháng sau khi đặt cọc.
“Bây giờ là hợp đồng đặt cọc, dạng hợp đồng dịch vụ, đến đợt 2 khách đóng thêm tiền mới ký hợp đồng chuyển nhượng sau 3 tháng”. Một nhân viên môi giới khác thì cho biết đã có nhiều người ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có những người đã đóng 95% tiền. Thậm chí có nhân viên còn khẳng định hiện đã bán được hơn 100 lô.
Trong khi đó, Sở Xây dựng Hà Nội trong văn bản gửi tới Báo PLVN lại cho biết chưa nhận được bất cứ văn bản nào, hồ sơ nào của chủ đầu tư dự án Khu đô thị - dịch vụ, nhà ở công nhân KCN (khu B) thuộc KCN hỗ trợ Nam Hà Nội về việc đề nghị xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định sẽ giao Thanh tra sở thực hiện việc kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có) đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/01/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở và công sở.
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin.
(Kỳ sau: Lợi nhuận "âm sâu" và dấu hỏi về năng lực của chủ đầu tư)
