Bất hợp lý 'chung cư có thời hạn' trên 'đất ở không thời hạn'

0:00 / 0:00
0:00
Thời gian qua có khá nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn như đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ảnh minh họa.

Mới đây, tại TPHCM Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Trưởng Ban soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ trì hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật này, đã tiếp tục thu hút nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp…

Quyền sở hữu bị giới hạn bởi tuổi thọ công trình

Từ trước đến nay sở hữu chung cư mặc nhiên là sở hữu không thời hạn. Song dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư, xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu… Phương án 2: không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, tức người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vì hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp.

Thực tế, nhiều chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM xuống cấp trầm trọng, nhưng việc phá dỡ xây mới gặp nhiều khó khăn, do không tìm sự đồng thuận 100% từ người sở hữu. Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình. Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc, xem xét.

Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là sự đột phá. Quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, vì trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Song tâm lý của người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống.

“Đất cho xây dựng nhà chung cư không thể cấp vô thời hạn, khi đó mới xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy đất xây dựng chung cư nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”- một chuyên gia phân tích.

Đồng tình, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Nhưng khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng, vẫn có thể đấu giá đất của tòa nhà đó, nhưng cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất nên được ưu tiên mua phần xây lại.

Doanh nghiệp “phản pháo”

Ngược lại, phần lớn ý kiến từ các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng giữ nguyên quy định hiện hành là sở hữu chung cư vô thời hạn. Ông Trương Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM quỹ đất khan hiếm. Nhà nước khuyến khích người dân vào ở chung cư và doanh nghiệp phát triển nhà cao tầng, nên cần xác định sở hữu chung cư là vô thời hạn.

Hiện nay, các đô thị đang đi theo mục tiêu là đô thị nén để dành quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người dân. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ là rào cản người dân tìm đến loại hình căn hộ chung cư.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland, cũng đồng tình vấn đề không áp niên hạn sở hữu đối với chung cư. Việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý người mua; đồng thời có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm, làm gia tăng nhu cầu về nhà đất thấp tầng, dẫn đến giá nhà đất leo thang.

Thay vì áp đặt quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, Chính phủ nên quy định chặt chẽ việc kiểm định chất lượng công trình và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Qua đó, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cũng như tạo tiền đề vững chắc cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo hạn sử dụng công trình.

"Nếu giao đất có thời hạn, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đúng. Nhưng trường hợp đất không xác định thời hạn, tức đất ở ổn định, lâu dài, trong khi nhà chung cư xây dựng mới lại xác định có thời hạn, là bất hợp lý, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở" - ông Châu nói và cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp chung cư xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Từ đó nảy sinh một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa phân tích, có 3 loại quyền liên quan đến căn hộ chung cư: quyền sử dụng, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. 3 quyền này phải được thiết kế như thế nào và bằng giải pháp rõ ràng. Không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng, mà có thể tồn tại song song. Không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn.

Nếu quy định sở hữu có thời hạn phải đi kèm các giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, chung cư chỉ có thời hạn 20 năm, sau khi hết 20 năm người mua phải trả lại cho chủ đầu tư. Và khi chủ đầu tư xây dựng, mua bán cũng phải công khai, minh bạch thời hạn và giá tiền cũng phải tương ứng với thời gian sở hữu.

Với mong muốn làm thế nào để bảo đảm tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý, nghiên cứu và xem xét cẩn trọng về quy định sở hữu nhà chung cư.

Phiên làm việc thông qua Nghị quyết. (Ảnh: Cổng TTĐTQH)

Chính thức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

(PLVN) - Chiều 30/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với 415/460 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành, chiếm 86,64% tổng số đại biểu Quốc hội.
Phối cảnh nhà hát bên Hồ Tây, Hà Nội.

Chuẩn bị xây nhà hát Opera tại bán đảo Quảng An

(PLVNN) - Bán đảo Quảng An sẽ phát triển trục cây xanh, khu vui chơi giải trí, công viên văn hóa tâm linh, công viên nghệ thuật chuyên đề, cùng một nhà hát hiện đại quy mô lớn hiện đại tiêu biểu cho Thủ đô.

Ảnh minh hoạ.

Động thái quan trọng liên quan thị trường bất động sản

(PLVN) -  Quốc hội mới ra Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội; trong đó có nội dung giao Chính phủ sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang... Vấn đề gây ý kiến trái chiều nhiều năm qua, cuối cùng đã có hướng quyết định.
Quang cảnh phiên làm việc ngày 21/11. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Cân nhắc quy mô dự án nhà ở thương mại được phép thí điểm

(PLVN) - Đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tâm cho rằng, tiêu chí lựa chọn dự án nhà ở thương mại thực hiện thí điểm đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, nhưng việc không giới hạn điều kiện (diện tích, quy mô dự án…) là quá rộng.
Ảnh minh họa.

Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong xác định giá đất

(PLVN) - Theo Bộ Công an, việc thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư phụ thuộc nhiều các ước tính chủ quan của thẩm định viên về giá và công ty thẩm định giá… có nguy cơ thất thoát cho ngân sách. Do đó, Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong việc xác định giá đất.
Ảnh minh hoạ.

Giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng

(PLVN) -  “Tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, khẩn trương triển khai, hoàn thành, đưa vào sử dụng chống lãng phí, thất thoát”, là yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Công điện 112/CĐ-TTg ngày 6/11/2024.
Bên trong một căn hộ tại một dự án NƠXH ở Hải Phòng. (Ảnh: Hải Anh)

Sở Xây dựng Hải Phòng: Phản hồi thông tin mua nhà ở xã hội phải trả tiền “chênh”

(PLVN) - Mới đây, gửi thắc mắc đến Giải đáp chính sách Online - Cổng thông tin điện tử Chính phủ (chinhsachonline.chinhphu.vn), một người dân cho rằng, hiện nay, một số người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP Hải Phòng không thể mua được với giá trị như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải trả thêm số tiền "chênh" 100 - 300 triệu đồng tùy vị trí.
Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

(PLVN) - Chiều 1/11, Sở TN&MT TP Đà Nẵng phối hợp với Đoàn Luật sư thành phố tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Công tác giải tỏa đền bù – Nhìn từ góc độ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” nhằm tìm quy chế phối hợp chặt chẽ giữa hai đơn vị để nâng cao chất lượng đền bù giải tỏa thời gian tới.
Ảnh minh hoạ.

Thế khó của cơ quan xây dựng bảng giá đất

(PLVN) -  Bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng. Đặc biệt là với những đô thị lớn như TP HCM, là nơi nhiều nhà đầu tư, DN có ý định tới làm ăn, sinh sống; thì lại càng quan trọng. Chính vì vậy, TP HCM mới đây đã tổ chức họp báo khi công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.