Bất động sản vượt cơn “bạo bệnh”

Những căn hộ hơn 1 tỷ đồng và phân khúc đất nền có giá “mềm” chừng 2 tỷ đồng bắt đầu giao dịch sôi động trở lại ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá BĐS đang xuống tới mức có thể đem lại rủi ro cao cho nhà đầu tư và vô cùng có lợi cho người tiêu dùng, nhất là những người mua để ở.

Khách hàng tham quan mô hình dự án khu đô thị

Thời điểm vàng?

Thị trường đang ghi nhận những dấu hiệu lạc quan khi các dự án chung cư cũng như đất nền đều đồng loạt giảm giá “khủng”. Tại Hà Nội, khu vực trung tâm nếu như trước Tết còn “giữ giá” thì sau Tết cũng bắt đầu giảm ít nhiều và giao dịch cũng giảm hẳn. Các dự án trong khu vực ngoài vành đai 3 sau gần một năm “đông cứng” thì những ngày cuối tháng 3 cũng bắt đầu có giao dịch trở lại.

Theo ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam - thông tin từ các sàn giao dịch BĐS cho thấy, giao dịch BĐS đã bắt đầu sôi động trở lại, nhắm vào các sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng, giá trị sản phẩm nằm cỡ 1,5 đến 2 tỷ đối với căn hộ, đất nền và các dự án chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát buộc phải bán đi vì nhiều lý do khác nhau, trong đó có lý do phải “tháo hàng” để trả nợ.

Ông Khuất Tất Công - sàn BĐS Info - cho biết, hiện rất nhiều khách hàng có nhu cầu đối với các căn hộ hoặc đất nền bán trong tình trạng “giải chấp” hoặc “cắt lỗ”. Tất cả các chủ đầu tư đều “tuyên bố” giá đã giảm “kịch sàn” và khó có thể giảm sâu hơn nữa.

 “Đây là cơ hội rất tốt cho người tiêu dùng và rủi ro cho nhà đầu tư, dự án đó hoàn toàn có thể bị lỗ nếu bán ở mức giá đó” - ông Phan Thành Mai chia sẻ. Đồng quan điểm này, GS.TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, nếu mua để tiêu dùng thì thực sự thời điểm này mua là thích hợp: “Những dự án có vị trí địa lý, hạ tầng thuận lợi thì sẽ không giảm giá hơn nữa nên mua lúc này hay chờ lúc khác cũng vậy thôi. Giá nhà sẽ chỉ tiếp tục giảm ở những nơi thiếu các yếu tố thuận lợi cho môi trường sống và làm việc”.

Thế thì liệu giá BĐS có còn xuống nữa không? GS Đặng Hùng Võ phân tích: Với thị trường Hà Nội, do 60% vốn huy động trực tiếp từ người tiêu dùng và nhà đầu cơ, hiện chủ đầu tư không bị sức ép quá lớn về vốn nên sẽ không xảy ra “kịch bản” bán “tháo hàng” để trả nợ ngân hàng khi đến hạn.  

Với thị trường TP.HCM thì xu hướng giảm giá sẽ là tất yếu của hầu hết các dự án vì áp lực phải trả nợ ngân hàng đã xuất hiện từ lâu do 80% nguồn vốn huy động từ kênh tín dụng. Mặt khác, lượng cung ở Hà Nội chỉ bằng 1/3 TP.HCM, do vậy khó có sự giảm giá “khủng” trên thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, những nhà đầu tư ít năng lực tài chính sẽ rời bỏ thị trường và chuyển nhượng dự án thì sẽ tiếp diễn ở cả Hà Nội cũng như TP.Hồ Chí Minh.

“Đón đầu” sự phục hồi?

Từ quý II/2011 tới nay, không chỉ các DN BĐS mà các DN “phụ trợ” như DN sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, sắt thép, xi măng…cũng phải chịu áp lực rất lớn, đầu ra không có trong khi chi phí đầu vào đội lên cao. 

Người xem rất nhiều, nhưng…

Tuy nhiên, bước sang quý II/2012, thị trường BĐS đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan. Trước tiên là yếu tố vĩ mô đang dần ổn định và nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ, đem lại niềm tin và cảm hứng cho các nhà đầu tư. Chỉ số CPI đã giảm mạnh, trong tháng 3/2012 chỉ tăng khoảng 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái và nếu tình hình diễn biến thị trường tiếp tục thuận lợi, CPI cả năm có thể trở về mức một con số. 

Đặc biệt, lãi suất trần huy động của các ngân hàng đã giảm xuống còn 13%/năm theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tương tự, lãi suất tái cấp vốn của NHNN cũng giảm xuống còn 14% và lãi suất cho vay qua đêm xuống còn 15%.

Theo dự kiến, các mức lãi suất trên sẽ còn tiếp tục được điều chỉnh giảm theo biên độ 1%/quý. Lãi suất trần huy động dự kiến sẽ xoay quanh 10% vào cuối năm 2012. Lãi suất huy động giảm, một cách gián tiếp sẽ đẩy một lượng tiền mặt lớn từ tiền gửi tiết kiệm ra thị trường, cải thiện đáng kể tình trạng khan hiếm tiền mặt (thực tế mức tăng tín dụng huy động của các ngân hàng đã giảm trong tháng 3/2012). Bên cạnh đó, việc giảm lãi suất huy động giảm cùng với động thái điều hành quyết liệt của NHNN sẽ kéo theo lãi suất cho vay cũng hạ nhiệt.

Lãi suất cho vay sẽ sớm trở vể mức 17-19%/năm và còn khoảng 13-14%/năm vào cuối năm (một số ngân hàng thương mại đã rục rịch hạ lãi suất cho vay và chào các gói dịch vụ cho vay mua nhà đến khách hàng). Đây là mức lãi suất hợp lý mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận. 

Trong khoảng 20 ngày trở lại đây, một số ngân hàng đã công bố chương trình giảm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS.

Ngân hàng ACB đưa ra chương trình “Tích lũy từ lương, dựng xây tổ ấm” đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà với LS giảm 1 điểm phần trăm so với LS bình thường.

ACB cũng công bố dành 1.000 tỉ đồng cho chương trình “Tăng thời hạn vay vốn, giảm áp lực trả nợ” cho khách hàng cá nhân, hộ kinh doanh có nhu cầu vay mua nhà, đất, căn hộ với thời hạn vay dài hơn và phương thức trả nợ linh hoạt. Ngân hàng ANZ cũng công bố  giảm LS cho vay mua nhà 2 điểm phần trăm trong 3 tháng đầu tiên cho các khoản vay (có tài sản thế chấp) lần đầu từ 500 triệu đồng trở lên đến hết ngày 31/5 và giải ngân trước ngày 30/6.

Tính thanh khoản của thị trường chứng khoán (TTCK) đã được cải thiện, giúp cho các nhà đầu tư có cơ hội dịch chuyển vốn đầu tư từ TTCK sang thị trường BĐS khi thị trường này có dấu hiệu phục hồi. Thị trường vàng, ngoại tệ gần như ít biến động và không còn là kênh đầu tư hấp dẫn so với chứng khoán và BĐS. 

Tận dụng cơ hội này, nhiều DN BĐS tranh thủ tung hàng kèm theo nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn dành cho người mua. Nhiều DN cũng tranh thủ giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng để đón đầu cơ hội thị trường phục hồi.

Ông Trần Mạnh Hà - Phó TGĐ Cty Bất động sản AIC, chủ đầu tư Khu đô thị mới AIC ở Tiên Phong (Mê Linh, Hà Nội) - cho biết, từ Tết tới nay, chủ đầu tư dự án này đã nỗ lực đền bù GPMB và xây dựng hạ tầng theo dạng “cuốn chiếu”. Tới nay, dự án đã san lấp và làm hạ tầng được gần 30% tổng diện tích dự án. Đây cũng là dự án duy nhất trên địa bàn huyện Mê Linh còn “rục rịch” hoạt động trong khi cả chục dự án khác đều đang “đắp chiếu”.

Anh Phương