Ngày 8/3, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) ban hành văn bản số 12/2022/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc góp ý Dự thảo Luật kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi).
Tại văn bản này, HoREA kiến nghị bổ sung quy định về “bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng khi bán, cho thuê mua BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai”.
Theo HoREA, trong thị trường BĐS, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án BĐS thường là “bên có lợi thế”.
Vì vậy, để đảm bảo cho người mua nhà, HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định về "bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng" đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Đồng thời, HoREA cũng đề nghị bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ, góp vốn vào các doanh nghiệp khác, được kinh doanh bất động sản theo quy định của Chính phủ, như đã quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000.
Theo lí giải của HoREA, việc bổ sung này rất cần thiết bởi Khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định một "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" của chủ đầu tư là phải thực hiện "bảo lãnh ngân hàng" trước khi bán, trong lúc Bộ Luật Dân sự 2015 quy định nhiều "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ". Còn Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định 9 "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ", trong đó có biện pháp có tiền "ký quỹ" hoặc "thế chấp tài sản".
Trong khi đó, Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015 lại không quy định biện pháp "bảo hiểm rủi ro" cũng là một "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ".
“Biện pháp "bảo hiểm rủi ro" thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm "bảo hiểm rủi ro" cho khách hàng thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm là một "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" được thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức "xã hội hóa", giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống tổ chức tín dụng….” – Ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.
Theo pháp luật hiện tại, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định “chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Phía HoREA cho rằng, chỉ quy định một biện pháp “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng” thì đúng nhưng chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
