Bao giờ giá đất hết “thả nổi”?

Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003, báo cáo của UBND TP. Hà Nội, cho biết, sau 7 năm thực hiện, pháp luật về đất đai có nhiều bất cập, chưa thống nhất dẫn tới một số nội dung của pháp luật đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và một số luật chuyên ngành khác điều chỉnh, chồng chéo lên quan hệ đất đai.

Nhà nước “thả nổi” giá đất

Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của UBND TP. Hà Nội mổ xẻ rất nhiều vấn đề như: vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai trong việc quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chính sách giao đất đối với các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài sau khi Việt Nam gia nhập WTO; chỉnh trang, cải tạo đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội; sử dụng đất các công trình ngầm và các cơ chế, giải pháp về sử dụng đất trong việc di dời các cơ sở ô nhiễm các trường học, cơ sở y tế ra khỏi khu vực nội thành, nội thị; mô hình quản lý đất đai tại đô thị...

Theo luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có quyền định đoạt quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử đụng dất, thu hồi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, định giá đất, điều tiết các nguồn lợi về đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai.

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010, tính đến ngày 1/1/2010, tổng diện tích đất tự nhiên của TP. Hà Nội là 332.888,99 ha, trong đó, đất nông nghiệp là 188.601,67 ha chiếm 56,66%, nhóm đất phi nông nghiệp là 134.947,41 ha chiếm 40,54%, nhóm đất chưa sử dụng là 9.340,51 ha chiếm 2,8%. Hàng năm, công tác thu phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…thành phố thu ngân sách khoảng 10.000 tỷ đồng, đấu giá quyền sử dụng đất… hàng năm thu ngân sách từ 2.000-3.000 tỷ đồng. Từ năm 2003 đến nay, UBND thành phố đã quyết định thu hồi đất của 143 tổ chức để đất hoang hóa, sử dụng sai mục đất, vi phạm Luật Đất đai với diện tích khoảng 130 ha.

Thực tế cho thấy quyền chiếm hữu, định đoạt của nhà nước để giao cho người khác sử dụng chưa hoàn toàn thực hiện được.

Khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Dự án sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất. Nhiều dự án đã thỏa thuận được 80-90% diện tích đất nhưng do còn 10 hay 20% không thỏa thuận được dẫn đến chậm triển khai hoặc không triển khai được, làm thiệt hại kinh tế của DN và phát triển kinh tế xã hội.

Ngay cả khi Nhà nước thu hồi đất của các hộ gia đình cũng phải xác định theo giá thị trường, người dân luôn cho rằng giá nhà nước bồi thường thấp, khi họ không chấp nhận thì nhà nước cũng không có quyết định để phán xử mối quan hệ này mà hầu hết phải sử dụng biện pháp hành chính. Thực tế, giá đất hiện nay Nhà nước thả nổi trong khi khiếu nại của người dân về giá bồi thường là khiếu nại phức tạp nhất, thường là đông người và khó giải quyết.

Kiến nghị bãi bỏ chính sách hai giá đất

UBND TP. Hà Nội kiến nghị bổ sung các quy định cụ thể về quyền của chủ sở hữu đất đai(nhà nước) theo hướng tăng quyền và cụ thể hóa quyền định đoạt; điều chỉnh, xác định lại một số quyền của người sử dụng đất theo hướng phân định rõ.

Đặc biệt, nên sửa đổi Khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai theo hướng: Dự án sử đụng dất mà đất đó nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị chi tiết đã được phê duyệt thì nhà nước quy định thu hồi(không phân biệt theo dự án), bỏ hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.

Vấn đề xây dựng giá đất và công bố bảng giá đất hàng năm cũng có nhiều bất cập. Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai, việc xác định giá dất của nhà nước phải đảm bảo sát với giá thị trường. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì giá phải như  nhau.

Thực tế việc xác định khung giá đất sát giá thị trường chỉ mang tính tương đối. Người dân khi thực hiện chuyển nhượng đất đai thường khai giá thấp hơn hoặc bằng khung giá nhà nước để trốn thuế. Giá đất chỉ được nắm thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất mà việc đấu giá không phải quận huyện nào cũng có.

UBND TP. Hà Nội đã đề nghị nghiên cứu bãi bỏ chính sách hai giá đất cùng tồn tại song hành như hiện nay, đưa giá đất vào các loại giá do nhà nước quản lý. Nhà nước chỉ quyết định giá đất tối thiểu, tối đa, mức giá cụ thể do UBND các tỉnh quyết định theo nguyên tắc sát với thị trường và giữ ổn định trong kỳ.

Lam Hạnh