Băn khoăn về việc bảo vệ giao dịch hợp pháp trong một vụ án dân sự tại An Giang

Báo Pháp luật Việt Nam nhận được đơn thư của bà Trần Thị Lan (ngụ tỉnh An Giang), là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng – về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời” được Tòa án nhân dân Khu vực 12 - tỉnh An Giang xét xử sơ thẩm ngày 25/02/2026 theo Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2026/DS-ST.

Trong đơn thư, bà Lan phản ánh những băn khoăn liên quan đến bản án của Tòa án nhân dân khu vực 12, tỉnh An Giang. Theo nội dung trình bày, việc giải quyết vụ án có một số điểm mà bà cho rằng chưa được xem xét đầy đủ, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện hợp pháp.

Giao dịch được xác lập hợp pháp nhưng phát sinh vướng mắc khi giải quyết tranh chấp

Theo đơn thư, vào ngày 02/06/2025, bà Trần Thị Lan đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (số CS 06065 do Sở Tài  nguyên và Môi trường tỉnh An Giang cấp ngày 12/08/2017, diện tích đất 90 m2, tại thửa số 127, tờ bản đồ số 54, do ông Nguyễn Văn Dũng và bà Trần Thị Lệ Thủy đứng tên) với ông Nguyễn Văn Dũng và bà Trần Thị Lệ Thủy tại văn phòng công chứng Huỳnh Thị Nào, trụ sở số 214 đường Tôn Đức Thắng, Thị trấn Phú Mỹ, Huyện Phú Tân tỉnh An Giang (cũ).

Ngày 12/06/2025, bà Lan nhận được văn bản hoàn trả hồ sơ số 980/CNPT-ĐK, của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phú Tân, lý do là có nhận được Quyết định số 06/QĐ-CCTHADS ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Tân về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 54, diện tích 90m2 mà bà Lan đang làm thủ tục sang tên.

Trước khi thực hiện giao dịch, bà cho biết đã tìm hiểu tình trạng pháp lý của tài sản thông qua cơ quan chức năng, trong đó thông tin thể hiện các thửa đất không bị hạn chế giao dịch tại thời điểm chuyển nhượng. 

Quá trình giao dịch, theo trình bày của bà Lan, được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, có thỏa thuận rõ ràng và đã hoàn tất việc thanh toán cũng như bàn giao tài sản. Trên thực tế, bà đã quản lý, sử dụng tài sản ổn định và không phát sinh tranh chấp với bên chuyển nhượng.

Theo hồ sơ, lý do bị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ông Nguyễn Văn Hiền, sinh năm 1974, nộp đơn khởi kiện và yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bằng hình thức phong tỏa tài sản đối với ông Nguyễn Văn Dũng và bà Trần Thị Lệ Thủy, vì đã mượn tiền vào ngày 06/05/2025 số tiền 150.000.000.đ và 09/06/2025 số tiền 900.000.000đ, nhưng không hoàn trả 2 khoản tiền trên.

Theo thông tin phía bà Lan cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lan và ông Dũng, bà Thủy được ký kết vào ngày 02/06/2025, tức là trước thời điểm ông Hiền cho ông Dũng vay tiền vào ngày 09/06/2025 (đối với khoản vay 900.000.000 đồng) và cũng trước thời điểm ông Hiền nộp đơn khởi kiện vào ngày 11/06/2025, đơn khởi kiện của ông Hiền được thụ lý vào sổ ngày 12/06/2025. Tại thời điểm các bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa có bản án, quyết định nào của Tòa án có hiệu lực pháp luật buộc vợ chồng ông Dũng, bà Thủy có nghĩa vụ đối với nguyên đơn.

Như vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng, quan hệ vay tài sản (đối với khoản vay 900.000.000 đồng) giữa ông Hiền và ông Dũng chưa phát sinh, đồng thời chưa tồn tại nghĩa vụ tài sản của ông Dũng đối với ông Hiền. Do đó, bà Lan cho rằng không đủ cơ sở để cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ với nguyên đơn. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lan với ông Dũng, bà Thủy được thực hiện hoàn toàn ngay tình, hợp pháp và đúng theo quy định pháp luật.

Bà Lan cho biết, bản án sơ thẩm tuyên không công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng được ký kết tại Văn phòng công chứng liên quan đến thửa đất số 127 giữa bà Lan với ông Dũng, bà Thủy là không công bằng, không khách quan, không có căn cứ pháp luật và xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi với tư cách là bên nhận chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện và hình thức theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc theo quy định tại Luật Đất đai.

Từ góc độ người dân, bà Lan cho rằng giao dịch của mình đã đáp ứng các điều kiện pháp lý nêu trên, do đó việc không được công nhận là điều khiến bà băn khoăn.

Chứng cứ chưa được kiểm chứng nhưng vẫn làm căn cứ phán quyết

Trái ngược với việc không công nhận giao dịch hợp pháp, bản án sơ thẩm lại chấp nhận yêu cầu khởi kiện dựa trên những chứng cứ còn nhiều điểm chưa được làm rõ.

Cụ thể, các biên nhận vay tiền không thể hiện đầy đủ thông tin định danh, chưa được giám định chữ ký, không có tài liệu chứng minh việc giao nhận tiền thực tế. Các giao dịch chuyển khoản không có nội dung thể hiện mục đích vay mượn, trong khi các tin nhắn điện tử cũng chưa được xác minh chủ thể. Tuy nhiên, những chứng cứ này vẫn được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với bị đơn.

Ngược lại, các chứng cứ chứng minh việc thanh toán hợp pháp của bà Lan – bao gồm việc chuyển tiền thông qua người thân (là con trai) vì lý do sức khỏe, phù hợp với thực tiễn giao dịch – lại không được chấp nhận. Sự khác biệt trong cách đánh giá chứng cứ đối với các tình tiết tương tự đặt ra nghi vấn về việc chưa bảo đảm nguyên tắc khách quan, toàn diện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cần được xem xét thận trọng

Một trong những điểm gây tranh cãi gay gắt là việc Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời – phong tỏa tài sản đối với thửa đất số 127.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 133 và khoản 11 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, cũng như Điều 12 Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP, việc phong tỏa tài sản chỉ được áp dụng trong phạm vi tương ứng với nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, trong vụ việc này, giá trị tài sản bị phong tỏa được xác định cao hơn đáng kể so với nghĩa vụ bị cho là tranh chấp. Việc áp dụng biện pháp này, theo phản ánh, không dựa trên chứng cứ xác thực về giá trị tài sản, làm dấy lên nghi vấn về tính hợp pháp của quyết định.

Hệ quả trực tiếp là quyền định đoạt tài sản của bà Lan bị hạn chế, việc sang tên bị đình trệ, kéo theo thiệt hại kinh tế đáng kể.

 Thiệt hại vật chất, tinh thần và niềm tin pháp lý

Không chỉ dừng lại ở thiệt hại về tài sản, vụ việc còn kéo theo những ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống cá nhân của người trong cuộc. Theo nội dung kháng cáo, bà Lan phải tham gia quá trình tố tụng kéo dài, phát sinh chi phí lớn cho luật sư, đi lại và làm việc với cơ quan chức năng. Đồng thời, áp lực tâm lý và sức khỏe bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Nhưng điều đáng lo ngại hơn là tác động lan tỏa của vụ việc. Khi một giao dịch hợp pháp, đã được công chứng và thực hiện đầy đủ vẫn có thể bị phủ nhận, thì niềm tin của người dân vào tính an toàn pháp lý của các giao dịch dân sự sẽ bị lung lay.

Một bản án không chỉ giải quyết tranh chấp cụ thể mà còn góp phần định hình thực tiễn áp dụng pháp luật. Trong trường hợp này, việc không công nhận giao dịch hợp pháp, đồng thời chấp nhận các chứng cứ chưa được kiểm chứng đầy đủ, có thể tạo ra tiền lệ không phù hợp.

Nếu không được xem xét lại một cách thấu đáo, vụ việc có nguy cơ ảnh hưởng đến sự ổn định của môi trường pháp lý, đặc biệt trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản – nơi niềm tin vào tính minh bạch và an toàn pháp lý đóng vai trò then chốt.

Hiện vụ việc đã được kháng cáo lên cấp phúc thẩm. Dư luận kỳ vọng quá trình xét xử tiếp theo sẽ làm rõ các vấn đề cốt lõi: tính hợp pháp của giao dịch, nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình, cũng như việc đánh giá chứng cứ để xét xử một cách khách quan, công bằng và nghiêm minh theo quy định của pháp luật.