Băn khoăn chuyện cấp sổ đỏ cho condotel

“Cơn sốt” condotel

Các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (dự án condotel) xuất hiện từ năm 2014, tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc được đánh giá là 3 địa bàn đang phát triển nóng. 

Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Sản phẩm bất động sản condotel vẫn đang đà “tăng tốc” khi trong giai đoạn 2017-2019 dự báo trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được mở bán để cung ứng cho phân khúc này. 

Tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, căn hộ condotel hiện đang được chào bán với giá dao động từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2 (khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn). 

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam hiện chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ ở mức 44% là điều không bình thường. Bởi theo thông lệ, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, vì thế đã đến lúc cần có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững đối với loại sản phẩm này. 

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số nội dung liên quan đến loại hình căn hộ condotel. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối 

với loại hình công trình này; cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở vừa là đất thương mại, dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này; Về tài chính đất đai, Bộ này đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình bất động sản này. 

Nên hay không cấp sổ đỏ cho condotel?

Liên quan đến vấn đề đang gây tranh cãi hiện nay, trao đổi với PLVN, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Trưởng ban Thương mại – Doanh nghiệp, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú) cho biết, căn hộ condotel được hiểu là từ sự kết hợp giữa Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay căn hộ - khách sạn. Hiện nay, khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào, kể cả trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

Luật sư Thảo chỉ ra, bản chất đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của kinh doanh du lịch, nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán theo kiểu mua đứt bán đoạn giống với hoạt động kinh doanh bất động sản thông thường.

Luật sư Thảo nói: “Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không được hình thành đơn vị ở tức là không thể ở được, nếu không ở được thì tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh. Vậy quy định pháp luật điều chỉnh loại đất này là các quy định về đất ở hay đất cho sản xuất kinh doanh. Sự mâu thuẫn này sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn nhiều hệ luỵ pháp lý dài lâu”.

Luật sư Thảo cho rằng, các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, nên không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong trường hợp này. Do đó, việc UBND một số địa phương ghi nhận loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” và cấp Giấy CNQSDĐ (sổ đỏ) cho loại đất này là chưa phù hợp với quy định hiện hành.

Chính vì sự không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi chưa có sự điều chỉnh của pháp luật nên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua. Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của  loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực.

Trên thực tế, các nhà đầu tư khách sạn nghỉ dưỡng vì lợi nhuận trong kinh doanh đã tung ra hàng loạt dự án có tên gọi condotel, các loại hình kinh doanh chưa được pháp luật quy định, trong khi đó cơ quan nhà nước lại thiếu giám sát, thiếu quyết liệt trong việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dẫn đến những “sự đã rồi” và hậu quả không thể khắc phục được. Từ đó, đặt ra việc “có hay không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân”. Nếu không cấp thì ảnh hưởng đến hàng vạn người đã mua nhưng nếu cấp thì lại không “tròn” về quy định pháp luật và nảy sinh hàng loạt  vấn đề pháp lý cần phải giải quyết.