Bài 5: Doanh nghiệp nhà nước dẫn dắt, thị trường phát triển

Doanh nghiệp nhà nước, từ chủ thể đầu tư đến dẫn dắt thị trường

Một trong những thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở hiện nay là cách nhìn về vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước. Nếu trước đây câu chuyện phát triển nhà ở thường được nhìn chủ yếu dưới góc độ tạo lập quỹ đất, triển khai dự án và tăng số lượng căn hộ thì yêu cầu mới đặt ra rộng hơn: phải tổ chức lại nguồn lực, tạo lập thị trường lành mạnh và bảo đảm nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu của người dân.

Định hướng này được đặt trong tổng thể yêu cầu hoàn thiện thể chế đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, minh bạch, khả thi, khơi thông nguồn lực, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Trong lĩnh vực nhà ở, một yêu cầu xuyên suốt là Nhà nước phải tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền có chỗ ở; đồng thời có chính sách đất đai và cơ chế ưu đãi phù hợp để khuyến khích phát triển nhà ở có giá phù hợp, nhà ở cho thuê và huy động khu vực tư nhân tham gia.

Trước đó, Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 về kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại cuộc họp về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW cũng tạo thêm cơ sở chính trị quan trọng cho việc tiếp tục đổi mới chính sách nhà ở theo hướng coi nhà ở không chỉ là một loại tài sản mà còn là một thành tố của an sinh xã hội, chất lượng sống và phát triển đô thị bền vững.

Từ cách tiếp cận đó, doanh nghiệp nhà nước được đặt trong một vị trí mới. Không đơn thuần là một chủ thể thực hiện dự án theo nhiệm vụ được giao, doanh nghiệp nhà nước có thể trở thành lực lượng góp phần dẫn dắt, tạo nguồn cung, thực hiện những dự án có ý nghĩa quan trọng và mở đường để huy động các nguồn lực xã hội.

Đây cũng là tinh thần được thể hiện trong quá trình nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở: nguồn lực phát triển nhà ở không thể chỉ trông chờ vào ngân sách mà phải được đa dạng hóa, trong đó nguồn lực nhà nước được sử dụng hiệu quả để dẫn dắt, tạo động lực và huy động nguồn lực tư nhân, nguồn vốn dài hạn cùng tham gia. Tuy nhiên, “dẫn dắt” không có nghĩa Nhà nước thay thế thị trường.

Một thị trường nhà ở phát triển lành mạnh phải có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo về thể chế, quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng và chính sách; doanh nghiệp quyết định đầu tư trên cơ sở hiệu quả và nhu cầu thị trường; người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả. Trong cấu trúc đó, doanh nghiệp nhà nước có thể đảm nhận vai trò chủ đạo tại những phân khúc, khu vực hoặc dự án mà Nhà nước xác định có ý nghĩa quan trọng đối với cân đối cung - cầu và mục tiêu phát triển. Thực tiễn tại Hà Nội đang cho thấy hướng tiếp cận này.

Theo ông Đào Duy Phong, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội, các doanh nghiệp nhà nước thuộc UBND thành phố đang có hàng chục dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, nhà ở xã hội và được định hướng phát huy vai trò dẫn dắt, cân bằng thị trường theo chỉ đạo của thành phố.

Có thể kể đến những dự án, khu đô thị như Khu đô thị Nam Trung Yên, Khu đô thị mới Mễ Trì Hạ; các dự án nhà ở xã hội như Nhà ở xã hội Hạ Đình, Nhà ở xã hội tại ô đất CT3-CT4 Kim Chung…

Đáng chú ý, trong điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030, thành phố đã điều chỉnh, bổ sung các chỉ tiêu phát triển theo từng loại hình nhà ở, đồng thời xác định giải pháp nghiên cứu cơ chế giao cho doanh nghiệp nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong triển khai thực hiện các dự án nhằm bảo đảm nhu cầu nhà ở, lợi ích của người dân và góp phần giảm giá nhà.

Điều này cho thấy vai trò của doanh nghiệp nhà nước đang được nhìn nhận không chỉ ở số lượng dự án trực tiếp triển khai mà còn ở khả năng tạo ra nguồn cung và tác động tích cực đến cấu trúc thị trường.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa vai trò dẫn dắt nguồn cung với việc can thiệp hành chính vào giá bán. Theo ông Đào Duy Phong - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội, việc một doanh nghiệp nhà nước tham gia với tư cách chủ đầu tư không đồng nghĩa Nhà nước sẽ ấn định một mức giá chung cho nhà ở thương mại. Giá nhà ở thương mại vẫn được hình thành theo cơ chế thị trường, trên cơ sở quy định của pháp luật về giá, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai cũng như các điều kiện cụ thể của từng dự án.

Sự phân định này rất quan trọng. Bởi nếu doanh nghiệp nhà nước được giao vai trò chủ đạo nhưng đồng thời biến thành công cụ hành chính để áp đặt giá trên toàn thị trường thì sẽ làm sai lệch chính mục tiêu kiến tạo thị trường. Ngược lại, nếu doanh nghiệp nhà nước thực hiện hiệu quả các dự án được giao, tăng nguồn cung, nâng chất lượng sản phẩm, tham gia vào những phân khúc thị trường còn thiếu và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư khác, vai trò dẫn dắt sẽ được phát huy theo đúng nghĩa.

Nói cách khác, dẫn dắt thị trường không phải làm thay thị trường, mà là tạo thêm năng lực cho thị trường vận hành hiệu quả hơn. Đây chính là điểm mới cần được nhìn nhận trong cuộc cách mạng về tư duy phát triển nhà ở.

Không chỉ xây để bán, mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê

Nếu doanh nghiệp nhà nước là một trong những lực lượng có thể tạo thêm nguồn cung thì thay đổi về cơ cấu nguồn cung mới là vấn đề có ý nghĩa lâu dài hơn.

Trong nhiều năm, tâm lý sở hữu nhà đã khiến phát triển nhà ở thường được đồng nhất với việc xây dựng và bán nhà. Nhưng một đô thị hiện đại không thể chỉ có một lựa chọn là mua nhà. Hàng triệu người lao động, sinh viên, người trẻ, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và những người đang trong giai đoạn tích lũy tài chính có nhu cầu về một nơi ở ổn định nhưng chưa nhất thiết có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà ngay.

Vì vậy, nhà ở cho thuê đang được đặt vào một vị trí khác trong chính sách nhà ở.

Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng Nhà nước tạo điều kiện để người dân có chỗ ở, đồng thời có chính sách giao đất, ưu đãi phù hợp để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê có giá phù hợp; có chính sách đất đai hợp lý để thu hút khu vực tư nhân tham gia thị trường này.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng nghiên cứu xây dựng một chương riêng về nhà ở cho thuê. Đây là bước chuyển đáng chú ý, bởi nhà ở cho thuê không còn được nhìn như một hoạt động kinh doanh bổ trợ cho nhà ở sở hữu, mà từng bước trở thành một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở.

 Với khu vực nhà nước, có thể huy động từ đầu tư công, ngân sách nhà nước, nguồn tài chính công đoàn và các quỹ, tài sản nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang được sử dụng để cho thuê như nhà ở cũ, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang, nhà ở sinh viên, nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp. Đồng thời, nghiên cứu phát triển các dự án mới được đầu tư để cho thuê bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc theo phương thức đối tác công - tư.

Ở khu vực tư nhân, nguồn cung có thể đến từ nhà ở thương mại được xây dựng để cho thuê, nhà ở do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng để cho thuê và chính những căn nhà thuộc sở hữu của người dân được đưa vào thị trường cho thuê.

Cách tiếp cận này mở ra một hệ sinh thái nhà ở đa dạng hơn. Người dân không nhất thiết phải lựa chọn giữa “mua nhà” hoặc “không có nhà”. Thay vào đó, họ có thể lựa chọn thuê hoặc mua tùy theo độ tuổi, công việc, thu nhập, quy mô gia đình và khả năng tài chính.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và những khu vực có tốc độ tăng dân số cơ học cao, nhà ở cho thuê có thể trở thành một “van điều tiết” quan trọng của thị trường.

Một công nhân đến làm việc tại khu công nghiệp không nhất thiết phải mua một căn hộ. Một sinh viên không cần sở hữu nhà. Một người trẻ mới lập nghiệp có thể cần một nơi ở ổn định trong vài năm trước khi tích lũy đủ khả năng mua nhà. Một cán bộ, công chức hoặc người lao động có thể thay đổi nơi làm việc và cần một giải pháp nhà ở linh hoạt.

Nếu thị trường có đủ sản phẩm cho những nhu cầu đó, áp lực phải sở hữu nhà ngay lập tức sẽ giảm xuống.

Nhưng để nhà ở cho thuê thực sự trở thành một thị trường bền vững, không thể chỉ xây thêm căn hộ. Nhà ở phải được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, khu công nghiệp, hệ thống giao thông công cộng, thị trường lao động, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Một căn hộ có giá thuê thấp nhưng cách quá xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng hoặc không có hạ tầng xã hội phù hợp chưa chắc đã là một sản phẩm nhà ở có giá trị đối với người thuê.

Vì vậy, định hướng phát triển nhà ở mới đặt vấn đề nhà ở trong một không gian rộng hơn, gắn với quy hoạch đô thị, đất đai, giao thông, khu công nghiệp, hành lang kinh tế và các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Đây cũng là lý do nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một chính sách phát triển dài hạn chứ không phải giải pháp tình thế.

Khi nhà ở cho thuê được phát triển bài bản, thị trường sẽ có thêm một tầng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực; doanh nghiệp có thêm một lĩnh vực đầu tư dài hạn; người dân có thêm quyền lựa chọn; còn Nhà nước có thêm công cụ để thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh và phát triển đô thị.

Từ “xây nhà để bán” sang “tạo lập hệ sinh thái để người dân có chỗ ở phù hợp” vì thế là một thay đổi không nhỏ trong tư duy chính sách.

Kiến tạo thị trường, không hành chính hóa giá nhà

Điểm đến của sự thay đổi tư duy không phải là đưa Nhà nước trở lại làm chủ toàn bộ thị trường nhà ở, mà là xác lập lại đúng vai trò của từng chủ thể.

Nhà nước kiến tạo thể chế. Doanh nghiệp tổ chức nguồn lực và đầu tư. Thị trường phân bổ nguồn lực. Người dân quyết định nhu cầu và lựa chọn sản phẩm. Khi các vai trò được phân định rõ, thị trường mới có thể vận hành theo cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu phát triển và tiến bộ xã hội.

Đối với nhà ở thương mại, nguyên tắc quan trọng là giá phải được hình thành theo thị trường. Nhà nước không đặt một mức giá chung cho tất cả dự án mà quản lý thông qua hệ thống pháp luật, công khai thông tin, theo dõi thị trường, kiểm soát các yếu tố có nguy cơ làm méo mó cạnh tranh và xử lý vi phạm.

Do đó, việc doanh nghiệp nhà nước tham gia phát triển nhà ở không nên được hiểu là Nhà nước trực tiếp quyết định giá bán trên thị trường. Vai trò quan trọng hơn của doanh nghiệp nhà nước là bổ sung nguồn cung, tham gia những lĩnh vực cần thiết, thực hiện các dự án theo quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở, từ đó góp phần tạo lập một thị trường có nhiều lựa chọn hơn.

Với Hà Nội, việc phát triển đồng thời nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có giá phù hợp được xác định là một trong những giải pháp để từng bước cân bằng cung - cầu, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho các nhóm có khả năng thanh toán hạn chế và giảm áp lực đối với phân khúc nhà ở thương mại trung, cao cấp.

Đây là cách tiếp cận cần thiết, bởi một thị trường có nhiều sản phẩm nhưng phần lớn vượt quá khả năng chi trả của người dân thì chưa thể coi là một thị trường đáp ứng tốt nhu cầu xã hội.

Cũng từ đây, vai trò của doanh nghiệp nhà nước cần được đặt trong mối quan hệ với khu vực tư nhân. Một dự án do doanh nghiệp nhà nước triển khai hiệu quả có thể bổ sung nguồn cung, tạo lập hạ tầng, mở ra không gian phát triển mới và cung cấp thêm thông tin cho thị trường. Nhưng mục tiêu cuối cùng không phải để doanh nghiệp nhà nước trở thành nhà đầu tư duy nhất, mà là tạo môi trường để ngày càng nhiều nguồn lực xã hội tham gia.

Đó cũng là tinh thần quan trọng trong định hướng mới về huy động nguồn lực phát triển nhà ở: không chỉ dựa vào ngân sách mà phải khơi thông nguồn vốn tư nhân và nguồn vốn dài hạn; sử dụng nguồn lực nhà nước hiệu quả để dẫn dắt và huy động nguồn lực xã hội.

Khi thể chế rõ ràng, quy hoạch ổn định, thủ tục được cải cách, chính sách đất đai và tài chính phù hợp, thị trường minh bạch, doanh nghiệp tư nhân sẽ có thêm động lực đầu tư. Khi đó, Nhà nước không cần trực tiếp thực hiện mọi dự án nhưng vẫn có thể tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường thông qua chính sách và nguồn lực dẫn dắt.

 Đây chính là sự khác biệt căn bản giữa tư duy “Nhà nước làm nhà ở” và tư duy “Nhà nước kiến tạo hệ sinh thái nhà ở”.

Một hệ sinh thái như vậy phải có đủ các phân khúc: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở phục vụ các nhóm đối tượng đặc thù. Phải có đủ chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, các tổ chức tài chính và người dân. Phải có đủ công cụ: quy hoạch, đất đai, đầu tư, tín dụng, tài chính, chính sách giá và cơ chế hỗ trợ.

Mục tiêu cuối cùng cũng cần được thay đổi cách đo lường. Không chỉ là có bao nhiêu dự án được khởi công, bao nhiêu căn hộ được xây dựng, mà quan trọng hơn là có bao nhiêu người dân có thể tiếp cận được một nơi ở an toàn, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.

Đó là sự chuyển dịch từ tư duy “phát triển nhà ở” sang “bảo đảm chỗ ở”; từ trọng tâm sở hữu sang khả năng tiếp cận; từ nguồn lực nhà nước đơn lẻ sang huy động tổng lực xã hội; từ phát triển từng dự án sang kiến tạo cả một hệ sinh thái.

Trong cuộc cách mạng ấy, doanh nghiệp nhà nước không phải là người thay thế thị trường, mà là một trong những lực lượng dẫn dắt thị trường. Nhà nước không đứng ngoài, nhưng cũng không hành chính hóa thị trường. Doanh nghiệp tư nhân không đứng bên lề, mà trở thành nguồn lực quan trọng cùng tham gia.

Đó không chỉ là cách tiếp cận mới đối với một lĩnh vực kinh tế. Đó còn là bước chuyển trong tư duy phát triển, để chính sách nhà ở thực sự hướng tới mục tiêu cuối cùng: mỗi người dân có cơ hội tiếp cận một nơi ở phù hợp, an toàn và ổn định; thị trường phát triển lành mạnh; nguồn lực xã hội được khơi thông và đô thị được phát triển bền vững.