Bài 2: Kiến tạo hệ sinh thái nhà ở mới

Gỡ nút thắt từ thể chế và nguồn cung

Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, dù nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp luôn ở mức rất lớn nhưng việc triển khai các dự án vẫn gặp nhiều khó khăn. Từ khâu quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư đến các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng, xác nhận đối tượng thụ hưởng… đều trải qua nhiều tầng nấc, kéo dài thời gian thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường.

Nhận diện rõ những tồn tại đó, thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành đã tập trung hoàn thiện thể chế theo hướng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Một dấu mốc quan trọng là Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với nhiều giải pháp mang tính đột phá nhằm rút ngắn quy trình đầu tư, cắt giảm thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Những chuyển động về thể chế đã nhanh chóng được phản ánh bằng kết quả thực tế. Theo Bộ Xây dựng, năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, đạt 103% kế hoạch được giao. Chỉ trong những tháng đầu năm 2026, cả nước tiếp tục có 96 dự án hoàn thành với quy mô khoảng 27.636 căn hộ; đồng thời 256.928 căn nhà ở xã hội đang được triển khai đầu tư xây dựng, trong đó riêng số căn thuộc các dự án khởi công mới từ đầu năm đạt 51.584 căn. Đáng chú ý, 27 địa phương đã khởi công đủ và vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được giao trong năm 2026, cho thấy sự chuyển biến tích cực từ Trung ương đến địa phương.

Song hành với đó, Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước và Chính phủ. Điểm cốt lõi là xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, phân định rõ cơ chế phát triển đối với từng nhóm nhà ở, tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định, đồng thời bảo đảm người dân có thêm nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Có thể thấy, từ những cải cách về thể chế đến việc tháo gỡ các rào cản về thủ tục, quy hoạch và nguồn cung, một nền tảng pháp lý mới đang từng bước được hình thành. Đây không chỉ là điều kiện để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, mà còn là bước chuẩn bị quan trọng cho quá trình tái cấu trúc toàn diện thị trường nhà ở theo định hướng mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã đặt ra: phát triển đồng bộ, minh bạch, lấy nhu cầu ở thực của người dân làm trung tâm và tạo động lực cho sự phát triển bền vững của đất nước.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, những kết quả trên mới chỉ là bước đầu. Nhu cầu thực tế về nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế vẫn rất lớn, đòi hỏi phải tiếp tục có những cải cách mạnh mẽ hơn về thể chế.

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc hoàn thiện thể chế không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt cho các dự án nhà ở xã hội mà còn hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý mới cho toàn bộ thị trường nhà ở. Bộ Xây dựng đang tập trung hoàn thiện dự thảo báo cáo sơ kết thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW, đánh giá tổng thể việc thực hiện các chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản để xây dựng Đề án về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.

Không chỉ dừng ở việc sửa đổi các đạo luật, một điểm mới đáng chú ý là sự thay đổi trong tư duy quản lý nhà nước. Nếu trước đây nhiều hoạt động đầu tư được kiểm soát chủ yếu bằng cơ chế “tiền kiểm”, yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nhiều thủ tục trước khi triển khai dự án, thì thời gian tới sẽ chuyển mạnh sang “hậu kiểm”, tăng cường giám sát quá trình thực hiện, đồng thời cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính không cần thiết.

Theo ông Hà Quang Hưng, việc chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý, mà là thay đổi phương thức quản lý theo hướng minh bạch, hiệu quả hơn. Nhà nước sẽ tập trung xây dựng các quy chuẩn, tiêu chuẩn rõ ràng, tăng cường ứng dụng công nghệ số và dữ liệu để giám sát, xử lý vi phạm, thay vì để doanh nghiệp mất nhiều thời gian cho các thủ tục hành chính.

Khơi thông thị trường bằng dữ liệu và các công cụ điều tiết

Cùng với việc hoàn thiện thể chế, một yêu cầu xuyên suốt trong Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm là xây dựng một thị trường nhà ở minh bạch, lành mạnh, vận hành đúng quy luật, trong đó mọi nguồn lực về đất đai và nhà ở được sử dụng hiệu quả, phục vụ đúng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu an cư của người dân.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, bên cạnh tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều biểu hiện méo mó. Không ít khu đô thị được đầu tư đồng bộ nhưng tỷ lệ cư dân đến ở thấp; hàng nghìn căn hộ, biệt thự đã hoàn thành vẫn đóng cửa nhiều năm. Trong khi đó, ở nhiều khu công nghiệp, khu đô thị lớn, người lao động vẫn phải thuê trọ trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi.

Song hành với đó là hiện tượng đầu cơ, găm hàng, mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá, tạo mặt bằng giá ảo. Có thời điểm, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực hay nhu cầu ở thực, mà bị chi phối bởi tâm lý đám đông, thông tin thiếu minh bạch và các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn khiến chi phí tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội.

 Đại diện Bộ Xây dựng cho biết: Việc xử lý những tồn tại này là yêu cầu cấp bách, bởi nếu không có các công cụ điều tiết đủ mạnh, thị trường sẽ tiếp tục phát triển thiếu bền vững.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính và các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất hệ thống chính sách và công cụ điều tiết thị trường mạnh mẽ hơn nhằm hạn chế đầu cơ, ngăn chặn tình trạng lũng đoạn thị trường và xử lý hiệu quả tình trạng nhà ở bỏ hoang.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành tổng rà soát toàn diện quỹ tài sản công về nhà ở; kiên quyết xử lý tình trạng nhà công vụ, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân… thuộc tài sản công bị bỏ trống hoặc sử dụng kém hiệu quả, gắn với trách nhiệm của người đứng đầu.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến đầu cơ có “đất sống” là thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và cập nhật. Trong nhiều năm, thông tin về quy hoạch, giá giao dịch, tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng nhà ở và đất đai còn phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, tạo ra khoảng trống để hình thành tình trạng “nhiều giá”, giao dịch không minh bạch và thao túng thông tin trên thị trường.

Chính vì vậy, cùng với hoàn thiện thể chế, Bộ Xây dựng đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, được xác định là một trong những nền tảng quan trọng để đổi mới phương thức quản lý nhà nước.

Theo ông Hà Quang Hưng, hệ thống này sẽ liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, dân cư, quy hoạch và thuế, từng bước hình thành một hệ sinh thái dữ liệu thống nhất, phục vụ cả công tác quản lý nhà nước, hoạch định chính sách và hoạt động của doanh nghiệp, người dân.

Điểm đáng chú ý là mỗi bất động sản sẽ từng bước được định danh điện tử, giúp quản lý xuyên suốt vòng đời của tài sản từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, giao dịch, chuyển nhượng đến quá trình sử dụng. Khi toàn bộ dữ liệu được kết nối và cập nhật theo thời gian thực, cơ quan quản lý sẽ có điều kiện kiểm soát tốt hơn biến động của thị trường, phát hiện sớm các dấu hiệu đầu cơ, thao túng giá hoặc trục lợi chính sách.

Bên cạnh dữ liệu, các công cụ tài chính, trong đó có chính sách thuế đối với hoạt động đầu cơ và bất động sản bỏ hoang, cũng đang được nghiên cứu theo hướng phát huy vai trò điều tiết thị trường. Mục tiêu không phải là làm giảm sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản, mà là định hướng dòng vốn vào những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, sử dụng hiệu quả đất đai và tạo ra giá trị cho xã hội.

Có thể thấy, nếu trước đây thị trường bất động sản chủ yếu được quản lý bằng các thủ tục hành chính thì trong giai đoạn mới, dữ liệu số, công nghệ và các công cụ điều tiết kinh tế sẽ trở thành “hệ thần kinh” của công tác quản lý. Đây không chỉ là bước tiến trong chuyển đổi số của ngành xây dựng, mà còn là nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở công khai, minh bạch và phát triển bền vững.

Đưa nhà ở cho thuê trở thành trụ cột của chính sách nhà ở

Trong nhiều năm, thị trường nhà ở Việt Nam phát triển chủ yếu theo mô hình “xây để bán”. Thành công của một dự án thường được đo bằng tốc độ tiêu thụ sản phẩm và tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, khi giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, mô hình phát triển này dần bộc lộ những giới hạn.

Trong khi hàng triệu công nhân, lao động trẻ, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nhu cầu lớn về một chỗ ở ổn định nhưng chưa đủ điều kiện mua nhà, thì phân khúc nhà ở cho thuê lại phát triển chậm, thiếu cơ chế khuyến khích và chưa thực sự trở thành một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản.

Theo ông Hà Quang Hưng, nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ việc cơ cấu sản phẩm trong thời gian dài bị lệch về mục tiêu sở hữu, trong khi chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê chưa đủ mạnh để thu hút nguồn lực xã hội đầu tư dài hạn.

Ông Hưng cho biết, quán triệt tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 20/6/2026 của Thủ tướng Chính phủ về kế hoạch triển khai Kết luận của Tổng Bí thư, Bộ Xây dựng đang xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột của chính sách phát triển nhà ở quốc gia, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu.

Theo Đại diện Bộ Xây dựng, để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng đang triển khai đồng bộ ba nhóm giải pháp lớn.

Trước hết là hoàn thiện thể chế, đưa đầy đủ các chủ trương của Đảng vào hệ thống pháp luật. Bộ đang xây dựng Đề án trình Bộ Chính trị về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; đồng thời hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng phân định rõ cơ chế phát triển đối với bốn nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Cùng với đó là việc khơi thông các nguồn lực về đất đai và tài chính. Theo ông Hà Quang Hưng, Nhà nước sẽ giữ vai trò dẫn dắt, chủ động tạo lập quỹ nhà ở cho thuê ban đầu bằng nguồn lực ngân sách, đồng thời phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan nghiên cứu các cơ chế ưu đãi về tín dụng, tài chính để thu hút doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này.

Một điểm mới đáng chú ý là việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ không tách rời quy hoạch phát triển đô thị. Theo đó, các dự án phải được quy hoạch đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, cơ sở y tế, thương mại - dịch vụ, không gian sinh hoạt cộng đồng… đồng thời gắn với các hành lang giao thông công cộng theo mô hình TOD... đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm hình thành các khu dân cư hiện đại, giảm áp lực giao thông, tạo điều kiện để người dân tiếp cận việc làm và các dịch vụ công thuận lợi hơn.

Song song với quy hoạch, Bộ Xây dựng cũng đang chỉ đạo nghiên cứu, xây dựng hệ thống quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới cho từng loại hình nhà ở, bảo đảm các dự án nhà ở cho thuê đáp ứng yêu cầu về chất lượng, an toàn và môi trường sống, khắc phục tình trạng phát triển thiếu đồng bộ từng xảy ra ở một số khu đô thị trước đây.

Để đưa chủ trương vào thực tiễn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có Công điện yêu cầu các địa phương khẩn trương xác định nhu cầu, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, chủ động bố trí quỹ đất sạch, nguồn lực đầu tư và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Đồng thời, mỗi địa phương phấn đấu triển khai các dự án nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách, tạo nền tảng ban đầu để hình thành thị trường phát triển theo hướng bền vững.

Có thể thấy, việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột của chính sách nhà ở không chỉ nhằm bổ sung thêm một phân khúc trên thị trường, mà còn tạo thêm lựa chọn phù hợp cho người dân ở từng giai đoạn của cuộc sống. Khi không còn chịu áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nơi ở ổn định với chi phí hợp lý, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và tạo sự dịch chuyển linh hoạt của thị trường lao động trong quá trình phát triển.

Từ một thị trường phát triển chủ yếu theo mục tiêu bán nhà, Việt Nam đang từng bước chuyển sang xây dựng một hệ sinh thái nhà ở đa dạng, trong đó nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách được phát triển đồng bộ, bổ trợ cho nhau để đáp ứng nhu cầu của từng nhóm đối tượng trong xã hội.

Quá trình chuyển đổi ấy không chỉ được thể hiện bằng việc hoàn thiện thể chế, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia, kiểm soát đầu cơ hay mở rộng nguồn cung, mà sâu xa hơn là định hình một triết lý phát triển mới: nhà ở trước hết là không gian để con người an cư, lao động và phát triển, chứ không chỉ là một loại tài sản để mua bán hay đầu cơ.

Đó cũng chính là tinh thần xuyên suốt trong Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: lấy quyền tiếp cận chỗ ở của người dân làm trung tâm của mọi chính sách. Khi tư duy ấy được chuyển hóa thành thể chế, quy hoạch, nguồn lực và các công cụ quản trị hiện đại, thị trường nhà ở sẽ không chỉ phát triển minh bạch và bền vững hơn, mà còn trở thành nền tảng quan trọng để bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tạo động lực cho sự phát triển nhanh, bền vững của đất nước trong kỷ nguyên mới.