Bài 1: Từ sở hữu nhà đến quyền an cư của mọi người dân

Sở hữu nhà đến bảo đảm quyền có nơi ở, bước chuyển trong tư duy phát triển

Trong nhiều năm, khi nhắc đến chính sách nhà ở, mục tiêu thường được đặt ra là làm sao để người dân có thể sở hữu một căn nhà. Thành công của thị trường bất động sản cũng chủ yếu được đo bằng số lượng dự án, số căn hộ được xây dựng hay giá trị giao dịch. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy cách tiếp cận đó đã bộc lộ không ít bất cập khi giá nhà liên tục vượt xa tốc độ tăng thu nhập, nguồn cung mất cân đối, còn hàng triệu người lao động, công nhân, người trẻ vẫn chưa thể tiếp cận được chỗ ở phù hợp.

Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư đã đặt ra một cách tiếp cận hoàn toàn mới. Lần đầu tiên, quyền có nơi ở hợp pháp được xác định là quyền cơ bản của công dân; việc người dân được tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả trở thành thước đo của tiến bộ xã hội và sự phát triển bền vững. Đây không đơn thuần là sự điều chỉnh về chính sách nhà ở, mà là sự thay đổi trong tư duy phát triển.

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những quan điểm, định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không chỉ là sự thay đổi về thuật ngữ hay tên gọi của một phân khúc nhà ở, mà là “một cuộc cách mạng sâu sắc, toàn diện về cả tư duy lập pháp lẫn phương thức quản lý nhà nước đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản”.

Ông Hà Quang Hưng cho rằng, sự chuyển dịch quan trọng nhất là từ tư duy “chú trọng sở hữu” sang “bảo đảm quyền có nơi ở” của công dân. Quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân theo Hiến pháp. Tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo cốt lõi của tiến bộ và văn minh xã hội, là nền tảng để phát triển ổn định, bền vững và nâng cao niềm tin của nhân dân vào sự chăm lo của Đảng và Nhà nước. Mục tiêu trong kỷ nguyên mới là thiết lập các chính sách để bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở; những đối tượng chưa đủ điều kiện sở hữu sẽ được tiếp cận nhà ở cho thuê dài hạn với giá cả hợp lý.

Quan điểm này cũng cho thấy sự thay đổi căn bản trong cách nhìn nhận về nhu cầu nhà ở của người dân. Nếu trước đây, sở hữu nhà được xem là đích đến gần như duy nhất thì trong giai đoạn phát triển mới, quyền được tiếp cận một nơi ở ổn định, an toàn và phù hợp với điều kiện kinh tế sẽ trở thành mục tiêu trung tâm của chính sách.

Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với xu hướng phát triển của nhiều quốc gia, nơi thị trường nhà ở được tổ chức đa dạng với nhiều loại hình như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ… nhằm đáp ứng nhu cầu của từng nhóm đối tượng thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu.

Đối với Việt Nam, sự chuyển dịch tư duy này không chỉ nhằm giải quyết bài toán thiếu nhà ở trước mắt mà còn hướng tới mục tiêu lớn hơn là xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở công bằng, bao trùm và bền vững, trong đó mỗi người dân đều có cơ hội tiếp cận một nơi ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của mình.

Nhà ở không còn là công cụ đầu cơ

Nếu như sự chuyển dịch từ tư duy “sở hữu nhà” sang “bảo đảm quyền có nơi ở” đặt nền móng cho chiến lược phát triển nhà ở trong giai đoạn mới, thì một thay đổi quan trọng không kém là việc định vị lại giá trị của nhà ở. Theo đó, nhà ở trước hết phải phục vụ mục đích để ở, là nền tảng của an sinh xã hội và phát triển con người, thay vì trở thành công cụ đầu cơ hay tích lũy tài sản như trong một giai đoạn dài trước đây.

Thực tiễn thị trường bất động sản những năm qua cho thấy sự mất cân đối ngày càng rõ nét. Nguồn cung liên tục nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu công nhân, người lao động, cán bộ, công chức trẻ và các gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời.

 Trong khi đó, không ít dự án đã hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp; nhiều căn hộ bị mua đi bán lại nhiều lần hoặc bỏ trống trong thời gian dài. Những nguồn lực đáng lẽ phục vụ nhu cầu ở thực lại bị “đóng băng” trong vòng xoáy đầu cơ, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao và làm méo mó quan hệ cung - cầu trên thị trường.

Ông Hà Quang Hưng cho biết: Đây chính là hệ quả của việc thị trường trong thời gian dài phát triển quá thiên về mục đích để bán.

“Thị trường nhà ở có hiện tượng lệch pha cung - cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu hụt nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn; giá nhà bị đẩy lên quá cao so với thu nhập trung bình, trong khi có dự án, căn hộ đã hoàn thiện bị đầu cơ, găm hàng, thậm chí bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực xã hội. Đây là những điểm nghẽn tích tụ đã lâu, không thể giải quyết trong một sớm một chiều nhưng bắt buộc phải làm ngay và làm một cách quyết liệt, đồng bộ.”, ông Hưng chỉ ra.

Từ thực tiễn đó, kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã đưa ra một thông điệp rõ ràng: phải chuyển đổi mạnh mẽ tư duy từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại để bán sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê, hình thành cơ cấu sản phẩm cân đối hơn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Theo ông Hà Quang Hưng, trong chiến lược phát triển mới, nhà ở cho thuê được xác định là “trụ cột chính sách nhà ở”, phục vụ đông đảo các nhóm đối tượng như công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Điều đó đồng nghĩa với việc quyền tiếp cận một nơi ở ổn định sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng sở hữu một căn nhà.

Đây cũng là bước chuyển mang tính chiến lược trong điều hành thị trường bất động sản. Thay vì lấy số lượng dự án hay giá trị giao dịch làm thước đo, chính sách nhà ở sẽ hướng tới mục tiêu tạo lập một thị trường phát triển lành mạnh, trong đó mỗi phân khúc đều có vai trò riêng và cùng hướng đến việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Quan trọng hơn, sự thay đổi này còn góp phần đưa thị trường bất động sản trở về đúng bản chất của nó. Khi nhà ở được nhìn nhận trước hết là không gian để sinh sống, gắn với việc làm, giáo dục, y tế và chất lượng cuộc sống, thị trường sẽ từng bước hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, tạo mặt bằng giá hợp lý hơn và sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực xã hội.

Có thể nói, từ tư duy mới được xác lập trong Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhà ở không còn chỉ được nhìn dưới góc độ của một loại hàng hóa hay tài sản đầu tư, mà đã được đặt vào vị trí của một cấu phần chiến lược trong chính sách an sinh xã hội, phát triển con người và nâng cao năng suất quốc gia. Đây cũng là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới.

Vai trò kiến tạo của Nhà nước trong kỷ nguyên phát triển mới

Sự chuyển đổi tư duy về phát triển nhà ở sẽ khó trở thành hiện thực nếu chỉ trông chờ vào sự vận động của thị trường. Kết luận của Tổng Bí thư đã xác định rõ một nguyên tắc mới trong quản trị lĩnh vực nhà ở: Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết.

Đó là sự thay đổi quan trọng về vai trò của Nhà nước - từ quản lý hành chính đơn thuần sang kiến tạo sự phát triển, xây dựng thể chế đồng bộ, tạo lập môi trường minh bạch và sử dụng các công cụ quy hoạch, đất đai, tài chính để định hướng thị trường phát triển đúng hướng.

Theo ông Hà Quang Hưng, vai trò kiến tạo đó sẽ được thể hiện đồng bộ trên nhiều phương diện. Nhà nước không trực tiếp làm thay doanh nghiệp, nhưng sẽ chủ động quy hoạch quỹ đất, hoàn thiện hành lang pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, thiết kế các chính sách tín dụng, tài chính phù hợp để thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở.

Đặc biệt, phát triển nhà ở sẽ không còn được xem là một lĩnh vực độc lập mà được đặt trong tổng thể quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Nhà ở phải gắn với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, giao thông công cộng, phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và quản lý dân cư, tạo nên những không gian sống đồng bộ thay vì chỉ hình thành các khu đô thị thuần túy.

Đây cũng là tư duy phát triển đang được nhiều quốc gia áp dụng, khi nhà ở được xem là một mắt xích của hệ sinh thái đô thị, nơi người dân không chỉ có chỗ ở mà còn được tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện, dịch vụ công và các thiết chế văn hóa ngay trong bán kính thuận lợi.

 Cùng với đó, việc định hướng phát triển bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách sẽ tạo cơ sở để Nhà nước xây dựng các cơ chế quản lý, hỗ trợ và điều tiết phù hợp với từng loại hình, từng nhóm đối tượng, thay vì áp dụng một chính sách chung cho toàn bộ thị trường như trước đây.

Ông Hà Quang Hưng cho biết: Mục tiêu cuối cùng của chiến lược phát triển nhà ở trong giai đoạn mới không phải là chạy theo những con số về số lượng dự án hay căn hộ được xây dựng. Có thể khẳng định, mục tiêu tối cao không nằm ở việc chạy theo số lượng, xây thêm bao nhiêu căn nhà, mà thước đo chính xác nhất là bảo đảm được bao nhiêu người dân thực tế có chỗ ở an toàn, nâng cao được khả năng tiếp cận nhà ở thực chất của người dân.

Đó cũng là tinh thần xuyên suốt trong Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khi xác định phát triển nhà ở không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu trước mắt về chỗ ở, mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giữ vững ổn định chính trị, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tạo động lực cho phát triển kinh tế bền vững.

Sự chuyển dịch ấy không chỉ mở ra một cách tiếp cận mới đối với nhà ở xã hội hay nhà ở cho thuê, mà còn định hình lại toàn bộ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trong kỷ nguyên mới.