Sự thật thì tại nhiều dự án, nguyên nhân chậm “sổ hồng” không đến từ chủ đầu tư, mà đến chính từ cơ quan chức năng địa phương, từ thực tế chờ chính sách rõ ràng, chờ kết quả các cuộc giám sát kiểm tra Trung ương chỉ đạo thực hiện.
Xin nộp tiền mà… không được nộp
Gần một năm trước, ngày 9/12/2019, kỳ họp thứ 17 HĐND TP khóa IX diễn ra với phiên chất vấn GĐ Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng.
Trả lời chất vấn vì sao tình trạng chậm cấp sổ hồng dai dẳng, ông Thắng cho rằng: “Có nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục để cơ quan chức năng cấp giấy cho người dân do đã thế chấp dự án vào ngân hàng. Chủ đầu tư có quyền làm vậy để lấy tiền xây chung cư. Nhưng khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải nộp tiền cho ngân hàng để lấy giấy tờ làm chứng nhận sở hữu cho cư dân thì họ lại không thực hiện".
Thực tế, theo tìm hiểu của PLVN, trong số 60 dự án của 16 DN với hơn 30 ngàn căn nhà và căn hộ officetel đang bị chậm cấp sổ mà HoREA công bố giữa tháng 9 vừa qua, chưa phát hiện dự án nào rơi vào tình trạng ông Thắng “lý giải” như trên.
Tới lúc này, ông Trần Văn Thạch, PGĐ Sở TN&MT mới thừa nhận các nguyên nhân “vướng” tính tiền sử dụng đất, tính tiền nghĩa vụ bổ sung (do dự án có sự điều chỉnh khác với ban đầu) và đặc biệt vướng đất công xen cài, vướng tài sản có nguồn gốc công sản...
Cuối năm 2019, trước tình trạng chậm cấp sổ hồng “nóng bỏng” dư luận, tại Hà Nội, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT) và Cục Quản lý nhà & Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã có cuộc gặp trực tuyến trả lời thắc mắc người dân.
Trả lời các câu hỏi vì sao có tình trạng này, ông Mai Văn Phấn (Tổng cục phó Tổng cục Quản lý Đất đai), ông Hà Quang Hưng (Cục phó Cục Quản lý nhà & Thị trường bất động sản), bà Phạm Thị Thịnh (Cục phó Cục Đăng ký Đất đai, Tổng cục Quản lý đất Đai) đều liệt kê các nguyên nhân như: Chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, giao đất, chuyển mục đích, chuyển nhượng đất… nhưng đã triển khai dự án và bán nhà; tự ý chuyển nhượng dự án; xây dựng sai phép, sai quy hoạch; thế chấp dự án tại ngân hàng; dự án chưa được nghiệm thu; chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai; trì hoãn nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng… Nói tóm lại, hầu hết các nguyên nhân đều bị quy về chủ đầu tư.
Nhưng với những dự án bị chậm sổ mà HoREA công bố, nếu khoác cho họ những “tội” nêu trên thì quả là họ phải mang nỗi oan khủng khiếp.
Đại diện một tập đoàn bất động sản có hàng ngàn căn hộ đang bị chậm cấp sổ tại TP HCM cho biết: “Tại địa phương nào có những nguyên nhân như trên chúng tôi không biết, nhưng ở TP HCM thì rất ít dự án như vậy và tập đoàn chúng tôi thì đặc biệt không có những nguyên nhân đó. Chúng tôi thậm chí còn xin nộp tiền mà không được nộp, có những dự án đã chấp nhận tạm nộp theo đơn giá cao nhất, nhưng vẫn bị chậm sổ”.
Vị này phân tích: “Ngoại trừ một số rất nhỏ DN lừa đảo hay làm ăn chộp giật, chẳng DN nào muốn sai phạm chây ì. Bản thân các chủ đầu tư cũng khao khát các dự án ra sổ càng nhanh để thu nốt số tiền 5% khách hàng chưa trả hết. Với riêng tập đoàn chúng tôi, 5% này là hàng trăm tỷ đồng bị “chôn” tại đó”.
Một vấn đề khác cũng vị này bức xúc: “Lâu nay, khi nói đến chuyện “chậm cấp sổ”, nhiều cán bộ, khách hàng và phương tiện truyền thông đều lập tức đổ lỗi “chủ đầu tư chậm cấp”. Quy kết như vậy khiến chúng tôi bị tiếng oan, rất khổ tâm. Thực tế DN làm gì có quyền cấp sổ. Chúng tôi chỉ có thể nộp hồ sơ và làm nghĩa vụ tài chính đầy đủ, còn việc cấp sổ là quyền của Sở TN&MT và UBND TP”.
Nỗi khổ “vạ lây”
Nỗi khổ “quýt làm, cam chịu” các chủ đầu tư phải gánh chịu, còn có nguyên nhân nhiều dự án đang bị “rà soát nguồn gốc” mà chưa biết đến bao giờ mới xong.
PV đã gặp đại diện một DN có ít nhất 5 dự án bị “ngâm” sổ vì có đất từ thời xa xưa liên quan doanh nghiệp Nhà nước (DNNN).
Qua tìm hiểu được biết, tại các Khu thương mại, văn phòng, dịch vụ & căn hộ số 08 Hoàng Minh Giám (Phường 9), Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng & căn hộ số 146 đường Nguyễn Văn Trỗi - số 223 & 223B đường Hoàng Văn Thụ (Phường 8, cùng quận Phú Nhuận); Trung tâm thương mại, officetel & căn hộ số 39-39B Bến Vân Đồn (Phường 12, Quận 4); các khu nhà này đều đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoàn tất các thủ tục pháp lý chính, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất; nhưng “sổ hồng” cấp cho cư dân vẫn bị “ngâm”.
Tại Trung tâm thương mại, văn phòng, officetel & căn hộ số 151-155 Bến Vân Đồn (Phường 6, Quận 4), đã có quyết định duyệt phương án giá đất ngày 9/11/2018 của UBND TP, nhưng sau gần 2 năm vẫn chưa nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, là cơ sở để xin cấp “sổ hồng”.
Đặc biệt, tại Trung tâm thương mại, officetel & căn hộ số 34-35 Bến Vân Đồn (Phường 12, Quận 4), DN này đã nộp hồ sơ xin giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất từ tháng 12/2016 nhưng đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, với các dự án này, DN này đang phải đối mặt với tình trạng “khó như tìm đường lên trời”. Vì dù hiện không có tên trong cuộc thanh kiểm tra nào, nhưng TP HCM khó dám “tự quyết” cấp sổ.
Nguyên nhân đến từ việc năm 2018, Quốc hội ra Nghị quyết 60/2018/QH14 và một năm sau Chính phủ ra Nghị quyết 73/NQ-CP yêu cầu rà soát thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất của DNNN, DN cổ phần hoá sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011- 2017.
Nhiều năm trước, áp dụng Quyết định 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước, trong quá trình cổ phần hóa, không ít DNNN đã liên doanh liên kết với DN bất động sản để trở thành “Cty nhà nước có chức năng kinh doanh bất động sản”, nhằm chuyển mục đích sử dụng đất công, xây dựng văn phòng, chung cư để bán hoặc cho thuê; hoặc ký hợp đồng phát triển dự án.
Rồi những dự án xây dựng văn phòng chung cư này có thể được chuyển nhượng sang tên nhiều đời chủ. Nay những chủ đầu tư hiện tại dù đã là F4, F5, dù nhận chuyển nhượng dự án ngay tình, dù đã đổ bao nhiêu tiền của vào dự án hợp pháp, cũng bị lo ngại thuộc trường hợp rà soát thanh tra như nêu trên.
Theo phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết 73/NQ-CP, công việc “thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất của DNNN, DN cổ phần hóa sang kinh doanh, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 – 2011” do Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp là Bộ TN&MT cùng UBND cấp tỉnh, thời gian hoàn thành dự kiến tháng 10/2020.
Một LS thuộc Đoàn LS TP HCM cho biết: “Như vậy, tôi e rằng với những chủ đầu tư dù có ngay tình hợp pháp trong những dự án này, cũng phải đợi đến khi Thanh tra Chính phủ có báo cáo trình Chính phủ và Quốc hội và Trung ương đồng ý thì TP HCM mới “dám” cấp sổ. Tôi tin rằng Nhà nước sẽ xử lý sự việc hợp tình hợp lý, bảo đảm quyền lợi người đã mua nhà và các chủ đầu tư, nhưng vấn đề bức bối nhất hiện nay là người dân và DN phải chờ đến bao giờ?”.
Tại TP HCM, sau hàng loạt vụ án sai phạm đất đai, hàng loạt lãnh đạo TP và cán bộ TN&MT vướng lao lý, còn xuất hiện tâm lý “sợ sai nên tốt nhất không làm gì”. Thế nên có nhiều dự án dù không vướng mắc gì cũng bị “ngâm” sổ hồng. PLVN sẽ tiếp tục phản ánh trong các số báo sau.
Làm việc tốt mà… gặp họa
Chung cư Lexington Residence (quận 2) bị chậm sổ nhiều năm nay, cũng vì liên quan đến “đất công”, nhưng thuộc một dạng “oái oăm” khác.
Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ làm công viên cây xanh (cũng là diện tích được tính vào mật độ xây dựng toàn dự án).
Số đất này từng thuộc hành lang đất 22m dọc đường Mai Chí Thọ. Chủ trương ban đầu của TP là bán đấu giá đất trong hành lang này để lấy tiền làm trục đường Mai Chí Thọ. Sau đó TP chủ trương dùng đất này xây nhà tái định cư.
Năm 2008, TP ngưng thực hiện dự án tái định cư và có chủ trương chuyển nhượng theo giá thị trường cho chủ đầu tư của Lexington là chung cư liền kề phía trong để xây công viên cây xanh, không xây dựng công trình. Nói cách khác, chủ đầu tư dự án chấp nhận bỏ tiền nhận chuyển nhượng số đất này làm công trình công cộng, chứ không có bất kỳ lợi ích riêng gì, không thu được lợi nhuận gì.
Một LS đánh giá: “Chủ trương của TP thì hết sức đúng đắn. Nhưng thiếu một bước thủ tục, đáng lẽ thời điểm đó TP phải báo cáo ra TW xin được chấp thuận. Bỏ qua bước này, từ chủ trương đúng của TP lại hóa hành động sai. Hậu quả là chủ đầu tư “làm việc tốt mà gặp họa”, cư dân thì không được cấp sổ”.
Đại diện chủ đầu tư Lexington cho hay: “DN đã làm văn bản gửi TP xin cấp sổ cho người dân, phần thương mại của chủ đầu tư, DN chấp nhận TP giữ lại “làm tin”.
Và trong sổ cấp riêng cho cư dân, phần diện tích sử dụng chung chấp nhận không bao gồm 3.800 m2, nếu sau này được Nhà nước giao thì hộ nào có nhu cầu DN sẽ xin cập nhật thông tin trên sổ, DN chấp nhận mọi chi phí. Sở TN&MT trả lời đồng ý quan điểm đó, báo lại UBND. Nhưng UBND lại trả lời không giải quyết từng trường hợp cụ thể. Chúng tôi lâm vào bế tắc”.
