Hệ lụy cho dân, cho DN, cho cả xã hội
Như PLVN đã phân tích trong các bài viết trước, hầu hết các dự án tại TP HCM bị chậm sổ vì các nguyên nhân trực tiếp như đất dự án nhiều năm trước dính dáng đất công, liên quan cổ phần hóa, phải chờ TW quyết định hướng xử lý; hoặc đất “sạch” nhưng vướng một vài vấn đề về định giá, thủ tục chuyển nhượng, mà luật quy định hoặc còn “dẫm chân nhau”, “đánh đố” khó hiểu…
Và trong bối cảnh hàng loạt lãnh đạo TP, sở ngành bị bắt vì liên quan sai phạm trong chuyển nhượng đất có nguồn gốc công sản, định giá đất… thì cả hệ thống hành chính TP trong lĩnh vực đất đai “đông cứng”, chấp nhận “tạm dừng để không sai”.
Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình cảnh oái oăm “thừa tiền mà không được đóng”. Hàng vạn gia đình cùng hàng trăm ngàn nhân khẩu sống cảnh nơm nớp về pháp lý và chủ quyền ngay trong chính nhà mình.
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích: “Tắc sổ hồng dẫn đến vô vàn hệ lụy. Vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà; vừa làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước; vừa gây thiệt hại cho chủ đầu tư khi đã không thu được nốt tiền, còn mang tiếng “bội tín”, tổn hại uy tín thương hiệu.
Đáng lo ngại bậc nhất là việc chậm cấp “sổ hồng” đã gây tâm lý hoang mang, bất an cho người mua nhà, tiềm ẩn điểm nóng tranh chấp, tụ tập. Chưa có thống kê chính thức về số vụ khách hàng bức xúc kéo lên trụ sở DN căng băng rôn biểu ngữ; nhưng có thể nói rất nhiều”.
Một chuyên gia bất động sản cho hay, tắc sổ hồng cũng là nguyên nhân dẫn đến hệ lụy giá nhà đất tại TP HCM tăng “phi mã” vài năm gần đây. Vướng mắc pháp lý kéo dài với hàng chục ngàn căn hộ càng làm khan hiếm nguồn cung, tạo đà cho làn sóng tăng giá nhà đất.
“Vài năm trước, tiền tỷ là có thể tính chuyện mua chung cư tại các quận nội thành. Nhưng nay với số tiền đó, mua nhà chỉ là giấc mơ. Quan điểm của Đảng và Nhà nước khuyến khích người dân sống ở các chung cư cũng qua đó bị ảnh hưởng. Có thể nói hậu quả của nạn tắc sổ hồng không chỉ cho dân, cho DN, mà còn cho cả xã hội”, ông nói.
Thế nhưng không rõ cố tình hay hữu ý, trước đây, trong những lần công bố nguyên nhân, một số cán bộ TP lại đưa ra một vài ví dụ cá biệt đơn lẻ như dự án bị “cắm” ngân hàng, chậm nộp tiền sử dụng đất… để “lý giải” nạn tắc sổ.
Những trả lời thiếu khách quan ấy bị đánh giá là “tung hỏa mù”, đã đẩy dư luận và khách hàng vào “cuộc chiến” với chủ đầu tư. Nói cách khác, toàn lỗi “trên trời rơi xuống”, nhưng chỉ DN và dân phải gánh chịu.
Chịu đựng nổi khổ mang tiếng oan, mỗi DN có một cách “tự cứu mình” khác nhau. Một DN có khoảng 15 dự án bị tắc sổ đã chấp nhận bỏ tiền trả chi phí vận hành các tòa nhà này thay cư dân, mất 30 tỷ mỗi năm.
Một tập đoàn bất động sản khác cho hay, ngoài việc hỗ trợ cư dân trả chi phí vận hành, với những khách hàng nào “quá quậy”, DN này thậm chí còn âm thầm cho nhân viên đi mua lại căn nhà đó, dù giá có bị “hét” cao hơn thị trường, chịu thiệt về mình còn hơn phải “đối đầu” với “thượng đế”.
Suốt một thời gian dài, cho đến khi được Bí thư Thành ủy Nguyễn Thiện Nhân khuyến khích “DN cần góp tiếng nói quyết liệt hơn”, các DN và HoREA mới đồng thanh dám “kêu cứu”. Đến lúc này dư luận mới hiểu rõ không chỉ người mua nhà mà những chủ đầu tư cũng là nạn nhân.
Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng trong vấn đề này, UBND TP HCM dường như vẫn chưa quan tâm đúng mức đến các hệ lụy của vấn nạn, đến người dân và DN… Trong Văn bản số 3461/UBND-ĐT vừa gửi đến Bộ Tài chính, Bộ TN&MT kiến nghị giải quyết vướng mắc, tháo gỡ vấn đề tắc sổ hồng, những nỗi khổ của dân, của chủ đầu tư và khách hàng không được nhắc đến.
Văn bản nêu “trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các cơ quan thanh, kiểm tra và điều tra thì việc xác định trách nhiệm của từng cơ quan là chưa rõ ràng, dẫn đến tâm lý e ngại, chưa mạnh dạn đề xuất tháo gỡ các khó khăn phát sinh”.
Sau khi nêu ra các vướng mắc cụ thể, văn bản ghi mục đích kiến nghị “nhằm tạo điều kiện cho cán bộ, công chức công tác trong lĩnh vực này có cơ sở vững chắc khi thực hiện, an tâm công tác và thực hiện tốt nhiệm vụ được giao…”.
Lời giải thích hợp lý mà HoREA đề xuất
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng để giải quyết triệt để nạn “tắc” sổ hồng, có hai vấn đề cần xử lý.
Thứ nhất, Trung ương cần hướng dẫn cụ thể các quy định còn chồng chéo khó hiểu. Đây là những nội dung mang tính chất thuật ngữ về tính giá tiền, hệ số K, phương pháp thặng dư... mà HoREA và TP HCM đã có văn bản cụ thể báo cáo. Quốc hội và Chính phủ cũng cần có những chỉ đạo cụ thể để triển khai các Nghị quyết về rà soát thanh kiểm tra các dự án có nguồn gốc đất liên quan cổ phần hóa, đất công.
Thứ hai, nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ đội ngũ cán bộ. Nói cách khác là đội ngũ cán bộ TP HCM liên quan thủ tục hành chính cấp sổ hồng phải dẹp đi nỗi sợ hãi. “Theo tôi, đây mới là khâu quan trọng nhất. Cùng một mặt bằng pháp luật, tại sao ở các địa phương khác các dự án nhà ở vẫn hoạt động bình thường, quy trình thủ tục thực hiện bình thường.
TP HCM cho rằng các dự án tại TP có hàng loạt cái vướng, nhưng tại sao các tỉnh khác vẫn linh hoạt vận dụng được? Phải làm sao tăng tính năng động, chủ động, chịu trách nhiệm và cơ chế bảo vệ cán bộ của TP cũng cần phải được quan tâm hơn”.
Có điều hai vấn đề trên đều rất khó giải quyết nhanh một sớm một chiều, nên trước mắt, có một giải pháp mà HoREA cho rằng TW và TP HCM có thể thực hiện ngay. Đó là cần một Nghị quyết, chỉ thị “quyết” rõ ràng rằng những người đã mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng thì phải được ưu tiên giải quyết cấp “sổ hồng” ngay lập tức. Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung giữa chủ đầu tư với Nhà nước thì tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết và có tiền ký quỹ hoặc có tài sản đảm bảo đặt “làm tin”.
Đề xuất trên của HoREA được tất cả các chủ đầu tư dự án đang tắc sổ hồng ủng hộ. Đặt trường hợp nếu bây giờ cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất cho dự án cao “kịch khung” thì sao, nhiều DN quả quyết “chúng tôi sẵn sàng nộp. Đưa ra con số bao nhiêu, nộp bấy nhiêu trong ngay lập tức, không quan trọng cao thấp gì mà chỉ muốn mau chóng thoát khỏi mớ hỗn độn này, tập trung làm ăn, kinh doanh”.
Trước câu hỏi “DN có lo ngại tình huống dự án trong quá khứ từ những đời chủ trước vướng sai phạm, rồi sẽ bị thu hồi hay không?”, đại diện một chủ đầu tư cho hay: “Chúng tôi cho rằng sẽ không bao giờ có chuyện đó. Trước hết vì quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Sau đến là vì DN nhận chuyển nhượng dự án hợp pháp, ngay tình, được Nhà nước cấp phép, được luật pháp bảo vệ”.
Đại diện các DN cũng cùng quan điểm cho rằng đều đang trông chờ các chỉ đạo cụ thể của Trung ương, Chính phủ vì sự việc đã ngoài tầm với TP. “Chúng tôi tin rằng với những quan điểm chỉ đạo xuyên suốt là gỡ rối cho DN, thúc đẩy môi trường đầu tư kinh doanh, minh bạch pháp lý, thúc đẩy đầu tư…. thì nạn tắc sổ hồng sẽ sớm được TW chỉ đạo, xử lý dứt điểm”.
TP HCM nêu ra những vướng mắc gì trong Văn bản 3461?
Một số vướng mắc UBND TP HCM vừa nêu ra trong Văn bản 3461/UBND-ĐT gửi các bộ ngành TW như sau:
Khi thực hiện xác định giá đất tại thời điểm thay đổi quy hoạch để tính nghĩa vụ tài chính bổ sung, các đơn vị tư vấn không có cơ sở để phân tách, xác định giá đất tính chênh lệch giá đất giữa hai chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.
Định giá đất ở một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, vị trí đắc địa, Luật Đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư chưa có khái niệm như thế nào là “khu đất, thửa đất có vị trí đắc địa”.
Với thời điểm thẩm định giá trong quá khứ, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng trong thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá. Nhưng thực tế việc thu thập thông tin tài sản giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá trong quá khứ rất khó thực hiện.
Còn có các khó khăn áp dụng phương pháp thặng dư khi thẩm định giá, khó định giá với thời gian sử dụng đất còn lại của khu đất, khó khăn trong khấu trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính…
UBND TP HCM “kiến nghị các Bộ nghiên cứu, xây dựng các quy định pháp luật một cách rõ ràng, có những hướng dẫn cụ thể các vấn đề phát sinh từ thực tiễn trong công tác xác định, thẩm định giá đất để xác định những nguyên tắc, tiêu chí chuẩn mực so sánh”.
