4 vấn đề cần 'luật hóa' trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong bài viết trên Reatimes, ThS. Hoàng Trung Hiếu - Khoa Luật, Học viện Thanh thiếu niên Việt Nam cho biết: Một trong những thực trạng dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và áp dụng luật là bởi các quy định liên quan đến nhà chung cư còn nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, do đó nhu cầu cần có Luật Chung cư để điều chỉnh thống nhất những quy định này đã được nhắc đến rất nhiều thời gian gần đây.

Trong thời điểm văn bản luật này chưa được ban hành, theo ông Hiếu, những vấn đề như trách nhiệm của các bên chủ thể trong giao kết hợp đồng, đặc biệt là chủ đầu tư; quy định về quản lý căn hộ chung cư hay bàn giao quỹ bảo trì, quản lý phần sở hữu chung bị chiếm dụng… là những vấn đề pháp luật hiện hành cần điều chỉnh để hoàn thiện.

4 vấn đề mà ThS. Hoàng Trung Hiếu cho rằng cần phải được "luật hóa" như sau:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy định pháp luật hiện hành đã thừa nhận việc huy động vốn của chủ đầu tư thông qua bán tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên việc huy đồng vốn này có những hạn chế nhất định, khi quy định công trình phải hoàn thành xong phần móng và tỷ lệ vốn góp không quá 70% giá trị hợp đồng.

Về nguyên tắc, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc như: Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt; chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích nhằm tạo lập bất động sản, khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng, thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.

Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc tiền ứng trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm. Thực tiễn cho thấy các tranh chấp liên quan đến vấn đề này xảy ra khá nhiều trên thực tế và khó giải quyết ngay cả khi vụ việc được đưa ra Tòa án vì Tòa án không có căn cứ trực tiếp để giải quyết.

Đặc biệt, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trách nhiệm của chủ đầu tư (bên bán) không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ tiền, mà trong suốt quá trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có Ban quản trị và chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên trong nội dung của Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng lại không đề cập đến các chế tài xử lý khi chủ đầu tư có hành vi vi phạm. Do đó, một thực tế thường xuyên xảy ra đối với nhà chung cư, đặc biệt là những chung cư cấp trung trở lên là việc chủ đầu tư chậm trễ trong triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị, dẫn đến cư dân (bên mua trực tiếp hoặc gián tiếp theo hợp đồng) bị thiệt hại về quyền và lợi ích của mình. Có những trường hợp UBND và Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình chậm thực hiện do không có chế tài đủ sức răn đe đối với những hành vi vi phạm.

Biện pháp để giải quyết những thực trạng này là cần có quy định buộc phải công khai chi tiết tất cả các thông tin về dự án. Tất cả các thông tin này phải được gửi về Sở Xây dựng và đây phải được quy định là nghĩa vụ của chủ đầu tư, nếu vi phạm sẽ bị phạt. Tất cả các thông tin về dự án sẽ được công khai trên website của Sở để người mua có thể truy cập tìm hiểu dễ dàng, khi đó những hành vi vi phạm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư.

Thứ hai, hoàn thiện quy định về giám sát hoạt động của chủ đầu tư trong và sau quá trình thực hiện dự án.

Một thực trạng phổ biến hiện nay là các dự án nhà chung cư luôn bị chậm so với tiến độ, dẫn đến việc bên mua trong hợp đồng không nhận được nhà đúng thời hạn thỏa thuận. Chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế của nhà chung cư không đúng với yêu cầu, nhiều nhà chung cư mới đưa vào sử dụng đã có hiện tượng xuống cấp. Nhu cầu đặt ra đối với nhà chung cư hiện nay là phải có một cơ quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát các dự án từ khi triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Để đảm nhận được hết chức năng này, lực lượng này phải tập hợp những người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan; cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động do Bộ Xây dựng quyết định. Đối với các thành phố lớn nơi có nhiều dự án nhà ở, có thể thành lập cơ quan này với quy mô lớn hơn đáp ứng yêu cầu của dự án. Chức năng của cơ quan này là kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở trên phạm vi địa bàn mình phụ trách, công khai các dự án đã được cấp phép, áp dụng các biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi công. Đây là biện pháp đã được nhiều quốc gia áp dụng để quản lý và sử dụng nguồn vốn đúng mục đích.

Bên cạnh đó, việc giám sát chất lượng thi công căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt sẽ đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư được chính xác. Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng và đủ điều kiện cấp ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đối với một số hạ tầng nhất định. Bên cạnh đó, để những quy định mới có thể đi vào thực tế, rất cần các hướng dẫn chi tiết cũng như các biện pháp bảo đảm để các bên chủ thể trong quan hệ hợp đồng thực hiện một cách hiệu quả.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD và sửa đổi tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng. Tuy nhiên, Thông tư này lại không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này. Tại các chung cư ở những đô thị hiện nay có nhiều hình thức sở hữu khác nhau cùng tồn tại, sự đối lập nhau giữa các nhóm lợi ích của cư dân và chủ đầu tư rất lớn, trong khi không phải cộng đồng cư dân nào cũng có hiểu biết pháp lý và sự đoàn kết để đứng lên đòi quyền lợi chung cho cộng đồng mình.

Thêm vào đó, vấn đề sở hữu chung riêng trong nhà chung cư nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ kéo theo nhiều vấn đề khác như việc thu phí các phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa các phần diện tích này. Đơn cử nếu một phần diện tích nào đó trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả cư dân thì mọi chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích đó sẽ do cư dân cùng đóng góp; nhưng nếu đó là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Khi ranh giới giữa các phần sở hữu không rõ ràng mà xảy ra các tình huống bất khả kháng sẽ không xác định được chủ thể nào là chủ thể phải chịu rủi ro.

Các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư cho đến nay vẫn chưa thể giải quyết tận gốc bởi thiếu sự điều chỉnh cụ thể của quy định pháp luật. Các quan hệ xã hội biến đổi không ngừng dẫn đến sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật đôi khi chưa theo kịp, khi có tranh chấp xảy ra mà chờ quy định điều chỉnh sẽ dẫn đến hệ quả là các mâu thuẫn tranh chấp chỉ giải quyết được phần ngọn mà không thể giải quyết dứt điểm phần gốc. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung quy định về vấn đề này phải mang tính hệ thống, đầy đủ đối với tất cả các quy định liên quan, từ đó dễ dàng áp dụng đối với từng quan hệ pháp luật liên quan đến sở hữu trong nhà chung cư.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về quản lý nhà chung cư.

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 06/2019/TT-BXD, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2020 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có sửa đổi, bổ sung quy định về Ban quản trị nhà chung cư. Các quy định hiện hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn trong quản lý vận hành nhà chung cư, tuy nhiên thực tế ở nhiều nhà chung cư cho thấy vai trò của Ban quản trị vẫn chưa thực sự phát huy như mong đợi.

Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Ban quản trị, ngoài việc cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức năng của Ban quản trị trong việc giải quyết tranh chấp bởi hiện nay, trong nhà chung cư xuất hiện rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Pháp luật khuyến khích các bên hòa giải nhưng không đề cập đến vai trò trung gian của Ban quản trị trong quá trình tham gia vào giải quyết tranh chấp. Do Ban quản trị vừa có thành viên là cư dân, vừa có đại diện chủ đầu tư nên việc tham gia giải quyết tranh chấp của Ban quản trị sẽ nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp, dung hòa lợi ích của các bên.

Bên cạnh đó, cần quy định thêm quyền và lợi ích cụ thể một số tổ chức khác trong nhà chung cư song song với Ban quản trị như Ban kiểm soát, Ban thanh tra nhà chung cư… Đây là cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động của tòa nhà trong đó có hoạt động của Ban quản trị, phát hiện các sai phạm, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết. Các tổ chức này hoạt động độc lập nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy hơn nữa vai trò của Ban quản trị và góp phần không nhỏ vào việc hạn chế các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Một hệ thống pháp luật đầy đủ và hoàn thiện sẽ góp phần đưa các quan hệ trong xã hội vào một trật tự nhất định, trong đó lợi ích của người dân được đặt trong sự cân bằng với lợi ích của Nhà nước. Bên cạnh nhu cầu xây dựng Luật Chung cư, những quy định đã được sửa đổi của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng cần được bổ sung, hoàn thiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh.