Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh): Có nên giảm giá gần 4.000 căn hộ “ế hàng” nhiều năm?

Dự kiến trong tháng 6/2021, TP HCM sẽ đấu giá lại 3.790 căn hộ tái định cư trên đường Mai Chí Thọ (trước kia là quận 2, nay thuộc Thủ Đức) sau nhiều năm bị bỏ hoang vì bán không ai mua. Quỹ nhà sắp đấu giá lại này có vị trí đắc địa, nằm bên đường Mai Chí Thọ, là tuyến đường có giá đất đắt đỏ nhất Thủ Thiêm hiện nay, thuộc khu tái định cư 38,4 ha, phường Bình Khánh, một trong những phường bị giải tỏa trắng khi quy hoạch khu đô thị mới.

Phiên đấu giá sắp tới được đề xuất 9.900 tỷ đồng cho 3.790 căn, cao hơn mức khởi điểm lần đầu 900 tỷ đồng, diễn ra trong bối cảnh Covid-19 bùng phát trở lại tại TP HCM và có nguy cơ tiếp tục ế khách như các đợt đấu giá trước đó.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, TP đã đấu giá nhiều lần thất bại vì có quá nhiều vấn đề bất cập cần phải thay đổi để thúc đẩy việc chào bán thành công.

Vấn đề thứ nhất, mức giá đề xuất cho các đợt đấu giá sau cao hơn đợt trước trong khi không có nhà đầu tư tham gia có thể là một rào cản. Theo ông Châu, nếu đấu giá lại lần này không thành công, trong thời hạn một tháng sau đó, TP nên giảm giá 10%. Việc điều chỉnh giá này vẫn nằm trong quyền tự quyết của TP, được pháp luật cho phép. Xét về tâm lý, bài toán cạnh tranh về giá (tức hạ giá), có thể tạo đòn bẩy kích cầu.

Vấn đề thứ hai, hàng nghìn căn hộ này có nguồn gốc là quỹ nhà tái định cư (bán theo suất chỉ định, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng) thường bị định kiến chất lượng không bằng nhà thương mại (bán tự do, “tiền nào của ấy”). Thêm vào đó, dự án còn bị bỏ trống nhiều năm không người ở sẽ nhanh bị cũ và xuống cấp cũng đặt ra không ít e ngại cho nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Vấn đề thứ ba, phương thức đấu giá trọn lô không phù hợp với quỹ nhà tái định cư quy mô quá lớn (gần 3.800 căn) vì đã loại trừ cá nhân tham gia để mua nhà ở thực. Việc bán sỉ hàng nghìn căn sẽ hạn chế khách mua vì chỉ thu hút các nhà đầu tư tổ chức có vốn lớn tham gia, hiện số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính cỡ này không nhiều.

Để khắc phục, ông Châu cho rằng nếu đấu giá một lần hàng nghìn căn bị ế, TP nên chia nhỏ theo block vài trăm sản phẩm trong phiên đấu giá lại ngay sau đó.

Ví dụ TP nên dành 500-700 căn đấu giá lẻ để người có nhu cầu thật sự dễ tiếp cận sản phẩm hơn. Khi đấu giá lẻ từng căn phải lưu ý đến việc xác định giá bán đã bao gồm 2% quỹ bảo trì hay chưa, nếu không tính ngay từ đầu thì người mua về sau phải trả thêm một khoản tiền phí bảo trì, có thể phát sinh tranh chấp. Cũng cần nhìn nhận khách quan là sau khi đấu giá thành công (theo giá thị trường) thì hàng nghìn căn hộ này sẽ không còn là nhà tái định cư nữa. Vì vậy, các cách thức quản lý, bảo trì, vận hành nên được thực hiện đúng theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại.

Ông Châu dự báo, lần đấu giá sắp tới nhiều khả năng vẫn không thành công nếu TP vẫn áp giá cao vì lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với quy mô dự án lớn là rất khó. Tuy nhiên, nếu được giảm giá 10%, có thể xảy ra hai kịch bản khả thi.

Kịch bản thứ nhất, nếu mua lô lớn với giá điều chỉnh giảm 10%, nhà đầu tư sẽ cải tạo, nâng cấp, bổ sung thêm tiện ích rồi bán lại cho người tiêu dùng vì dự án bỏ hoang nhiều năm không người ở khó tránh khỏi tình trạng bị xuống cấp, hư hỏng. Phương án này sẽ giữ nguyên dự án, chỉ chỉnh trang lại.

Kịch bản thứ hai, trường hợp mua quỹ nhà tái định cư này với giá giảm 10%, nhà đầu tư chỉ nhắm đến quỹ đất vàng này hơn là quỹ nhà hiện hữu, sau đó sẽ phá hủy toàn bộ dự án cũ để lập một dự án mới. Phương án "đập đi xây lại" này nếu được một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm phát triển, có thể biến một dự án tái định cư cũ thành dự án mới đẳng cấp hơn, nhiều tiện ích hơn và không bị mang tiếng là bán nhà giá thương mại chất lượng tái định cư nữa.

Từ nhiều năm nay, nghịch lý xảy ra tại thị trường Thủ Thiêm khi nhà hạng sang được các chủ đầu tư công bố "cháy hàng" còn nhà tái định cư TP tiến hành đấu giá nhiều năm lại ế khách.

Tình trạng này được lý giải rằng, quỹ nhà tái định cư do Nhà nước quản lý xây để phục vụ đối tượng thuộc diện đền bù giải phóng mặt bằng nhưng phần lớn họ đã nhận tiền đền bù và mua nhà nơi khác ở. Những dự án này đã được xây dựng nhiều năm trước, thiết kế cũ và chất lượng không bằng các dự án của các chủ đầu tư có thương hiệu phát triển mới đây. 

Ngoài ra, nhà tái định cư khi bán, Nhà nước cũng thông qua đấu giá, thường chờ thủ tục, quy trình xét duyệt giá khá lâu... trong khi nhà thương mại, hạng sang được các chủ đầu tư mở bán theo tiến độ, được quảng bá có thiết kế, tiêu chuẩn chất lượng cao.