Thiếu khung pháp lý có thể “lỡ nhịp” phát triển của bất động sản du lịch nông nghiệp

Phát triển nhỏ lẻ, tự phát thiếu chiến lược bài bản

Tại Hội nghị “Giải pháp phát triển và Xúc tiến đầu tư: Bất động sản du lịch nông nghiệp” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tổng cục Du lịch tổ chức chiều qua (25/5), TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc phát triển du lịch nông nghiệp và nông thôn không chỉ đem lại lợi ích cho ngành du lịch, mà còn góp phần tăng giá trị cho vùng đất, đem lại cơ hội phát triển kinh tế và cải thiện đời sống cho cộng đồng địa phương.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại Hội nghị.

Theo số liệu thống kê, đến hết năm 2022, cả nước đang có 580 điểm du lịch được công nhận, và gần 1500 điểm du lịch khác đang hoạt động khai thác, trong đó có khoảng 70% điểm du lịch tại khu vực nông thôn, khai thác đặc trưng đời sống, canh tác, văn hóa nông nghiệp. Đây là những một tiềm năng vô cùng lớn, cần có sự khai thác hiệu quả và chỉ đạo, định hướng đúng đắn để phát triển Du lịch Nông thôn bền vững, nâng cao đời sống cho chính cộng đồng cư dân và phát triển kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Khôi những trở ngại về khung pháp lý đã gây nhiều khó khăn cho lĩnh vực này. Để gia tăng giá trị vùng đất nhờ phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn, cần có chiến lược phát triển bền vững; Phải dựa trên năng lực cốt lõi để tạo ra các sản phẩm du lịch mới và độc đáo, khác biệt và mang tính cạnh tranh cao nhất là sự đồng bộ về luật, cơ chế chính sách đến quy hoạch và chương trình đầu tư phát triển, quản lý giữa các lĩnh vực: Du lịch – Bất động sản – Nông nghiệp – với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, chính sách phát triển Du lịch Nông nghiệp được Chính phủ quan tâm đã tạo động lực cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, những loại hình Du lịch Nông nghiệp vẫn chủ yếu phát triển một cách tự phát, nhỏ lẻ, thiếu chiến lược quy củ, bài bản, chuyên nghiệp như các phân khúc bất động sản khác.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ tại Hội nghị.

“Một trong những nguyên nhân là do thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh và khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngoài nước có năng lực tham gia phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp một cách bài bản, chuyên nghiệp, tạo cơ sở hạ tầng, cơ sở lưu trú nền tảng để thu hút và giữ chân du khách khi trải nghiệm, khám phá du lịch nông nghiệp” – ông Tuyến nói.

Ông Tuyến chỉ dẫn: “Chế định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp du lịch. Hay đất du lịch, nông nghiệp cũng chưa được định danh chính thức trong Luật Đất đai năm 2013”.

Theo ông Tuyến, chính vì không định danh, giải mã khái niệm đất du lịch nông nghiệp nên pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất du lịch nông nghiệp. Vì vậy khiến nhà đầu tư “ngại” tham gia phát triển bất động sản du lịch.

Ths. Nguyễn Văn Chung, Cục Kinh tế hợp tác và Phát triển nông thôn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.

Ths. Nguyễn Văn Chung, Cục Kinh tế hợp tác và Phát triển nông thôn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng cho rằng, hệ thống cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế trang trại nằm tản mạn ở nhiều văn bản nên gặp khó khăn trong việc triển khai và tiếp cận chính sách hỗ trợ trang trại.

Một số hoạt động phi nông nghiệp kết hợp phát sinh như: Sơ chế, bảo quản, chế biến sản phẩm; lắp đặt hệ thống điện mặt trời phục vụ sản xuất; phát triển du lịch, nhưng chưa có quy định cụ thể cho việc xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp và cho phép các trang trại được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dẫn đến việc nhiều trang trại “lách luật” xây dựng các công trình “tạm bợ” vừa mất mỹ quan vừa hạn chế hiệu quả sử dụng.

Tháo gỡ rào cản pháp lý để BĐS du lịch nông nghiệp phát triển

Theo ông Nguyễn Đạo Dũng, Phó Vụ trưởng Vụ Lữ hành - Tổng cục Du lịch, để phát triển Du lịch Nông thôn bền vững cần tập trung phát triển du lịch tại các địa bàn có điều kiện thuận lợi, khai thác thế mạnh nổi trội của khu vực nông thôn, tránh tình trạng phát triển theo phong trào; ưu tiên đầu tư phát triển các điểm Du lịch Nông thôn đồng bộ và hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch trong sự kết nối được với các tuyến điểm du lịch trên địa bàn, trong vùng và với các trung tâm du lịch và thị trường nguồn khách.

Đồng thời, phát triển hệ thống sản phẩm Du lịch Nông thôn có chất lượng, sáng tạo, khác biệt về văn hóa, cảnh quan sinh thái dựa trên lợi thế của từng địa phương, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm nghỉ dưỡng nông thôn, chăm sóc sức khỏe, đa dạng tính trải nghiệm, các sản phẩm mới…

Tán thành quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, ngoài các yếu tố trên Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Theo đó, khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ. Sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Toàn cảnh Hội nghị.

Đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung vào Điều 3 phần giải thích từ ngữ một điều khoản quy định hiểu như thế nào là đất du lịch nông nghiệp. Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, đây là loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhưng không phải là sản xuất nông nghiệp thuần túy mà là sản xuất nông nghiệp kết hợp với du lịch, vừa tạo ra các nông sản hàng hóa vừa phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, lưu trú, khám phá; trải nghiệm của khách nội địa và quốc tế.

Vì vậy, cần bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích du lịch nông nghiệp; quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của các tổ chức, cá nhân đầu tư vào phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, hình thức tiếp cận đất đai và những ưu đãi về thuế, tín dụng… để thu hút đầu tư, phát triển phân khúc bất động sản này.

“Ngoài ra, cần định danh tường minh đất du lịch nông nghiệp nằm trong nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp. Cùng với đó là bổ sung quy định về cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích du lịch nông nghiệp...” – ông Tuyến nói.

Cũng theo ông Tuyến, đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần xác định rõ vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của các bộ, ngành, UBND cấp tỉnh trong quản lý phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp.

Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định về loại hình kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, trong đó làm rõ nội hàm, bản chất và các mô hình, sản phẩm của loại hình bất động sản này.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản cần tạo ra “sân chơi” bình đẳng, công khai, minh bạch cho mọi thành phần kinh tế; đảm bảo quyền tự do kinh doanh trong phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp; khuyến khích đầu tư, phát triển các sản phẩm du lịch nông nghiệp mới để kích thích nguồn lực, thu hút đầu tư, khơi thông, tháo gỡ các điểm nghẽn, rào cản pháp lý.

Đặc biệt, Nhà nước cần quy định chặt chẽ về điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân (nhà đầu tư) tham gia vào loại hình bất động sản này… tránh tình trạng “biến tướng”, lợi dụng mục đích kinh doanh du lịch nông nghiệp để mua, thu gom đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; sau đó tìm mọi cách “chạy chọt”, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, “phân lô bán nền” nhằm trục lợi, kiếm lời.