Bán tài sản không phải của mình có hợp pháp?
Vừa qua, Báo Pháp luật Việt Nam nhận được đơn của ông Phan Tấn Quốc (SN:1966, ngụ tại: 91 đường Cách Mạng Tháng 8, P.Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh) phản ánh về việc, ông là bị đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở” với nguyên đơn là Ông Khuất Quý Toàn (địa chỉ: số 2 Thủ Khoa Huân, P.Bến Thành, Q.1; hiện cư ngụ tại: 131 nguyễn Đình Chiểu, P.Võ Thị Sáu, Q.3, TP.Hồ Chí Minh).
 |
Ông Phan Tấn Quốc cho rằng hai bản án vi phạm quy trình tố tụng và đề nghị được xem xét lại. |
Vụ án này đã được Tòa sơ thẩm và phúc thẩm xét xử bằng hai bản án số: 283/2019/DS-ST ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân TP.Hồ Chí Minh và số: 111/2021/DSPT ngày 22/3/2021 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh đã có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên theo ông Quốc, cả hai cấp xét xử vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng … xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Cụ thể, vụ việc bắt đầu từ ngày 15/9/2009, giữa ông Phan Tấn Quốc và ông Khuất Quý Toàn có ký kết hợp đồng mua bán căn nhà số 91 Cách Mạng Tháng 8 ( 91 CMT8) với giá 150 cây vàng. Căn nhà này do nhà nước quản lý, cho gia đình ông Quốc gồm 08 thành viên đang thuê để ở. Cùng ngày, ông Toàn đã làm giấy biên nhận giao cho ông Quốc 130 cây vàng, số còn lại sẽ giao sau. Theo đó, ngày 15-11-2009 ông Quốc sẽ bàn giao nhà cho ông Toàn sử dụng.
Tuy nhiên, sau khi có giấy tờ thì hai bên xảy ra tranh chấp khi ông Quốc cho rằng, hợp đồng và giấy biên nhận 130 lượng vàng nói trên là “giả cách” để giúp ông Toàn có cớ để mượn tiền người thân. Còn ông Toàn thì cho rằng, hợp đồng mua bán trên là có thật và mình đã trả đủ 150 lượng vàng cho ông Quốc (20 lượng vàng sau này không có giấy biên nhận) nên đã khởi kiện ra toà án.
 |
Hai bản án sơ thẩm năm 2019 và phúc thẩm năm 2021 |
Qua hai bản án sơ thẩm năm 2019 và phúc thẩm năm 2021, ông Quốc đều bị tuyên thua kiện và buộc phải thi hành án giao lại căn nhà 91 CMT8 cho ông Toàn. Tuy nhiên, với hai bản án này chưa nói đến việc bản chất vụ việc thực tế như thế nào nhưng với các tình huống pháp lý diễn ra trong quá trình tố tụng đã gây ra một cuộc tranh cãi trong dư luận cũng như cộng đồng luật sư.
Theo Luật sư Trần Thị Hải Anh (Giám đốc Cty Luật TNHH MTV An Bình Phương): Giấy sang nhượng nhà ngày 15-9-2009 vô hiệu cả về hình thức và nội dung.
Về hình thức: Hợp đồng không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005; đây là hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không được công chứng, chứng thực là không đúng hình thức hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005. Về nội dung: Theo quy định tại Điều 197,198 BLDS năm 2005 thì chỉ có chủ - sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản; Khoản 1 Điều 57 luật Nhà ở năm 2005 quy định về nguyên tắc thuê nhà ở quy định: “không được chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê nhà ở”.
Thời điểm lập Hợp đồng sang nhượng căn hộ 91 CMT8 thì tài sản này đang thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, ông Quốc chỉ là người đại diện hộ gia đình đang thuê để ở và chưa có GCN quyền sở hữu nên không thỏa mãn các điều kiện giao dịch nhà ở được quy định tại Khoản 1 Điều 91 và Khoản 1 Điều 92 luật Nhà ở năm 2004.
Đến ngày 31/12/2010 cơ quan có thẩm quyền mới có Quyết định số: 1249/QĐ-SXD QLN&CS bán căn hộ này cho gia đình ông Quốc cho nên Hợp đồng sang nhượng nhà giữa ông Quốc và ông Toàn (15/9/2009) vô hiệu ngay thời điểm giao kết hợp đồng vì vi phạm điều cấm của pháp luật.
Diện tích thực tế và diện tích khi tuyên án không trùng khớp?
Cũng theo Luật sư Trần Thị Hải Anh (Giám đốc Cty Luật TNHH MTV An Bình Phương): Vấn đề pháp lý phát sinh thứ hai là “Giấy sang nhượng nhà” chỉ ghi chung chung, không ghi cụ thể diện tích đất gắn liền với nhà chuyển nhượng là bao nhiêu m2 và giấy này cũng chỉ ghi là chuyển nhượng nhà không hề đặt vấn đề đến chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Vậy, căn cứ vào đâu để Tòa cấp sơ thẩm xác định diện tích đất được chuyển nhượng cho ông Toàn là 59,4m2 theo Biên bản định giá ngày 10/5/2018.
Trong khi đó, Quyết định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất số: 1249/QĐ-SXD-QLN&CS ngày 31/12/2010; Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BE 157911, số vào sổ cấp GCN: CH 3045 ngày 01/12/2011 và Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất số: 1357/TB-CCT ngày 20/4/2011 thì diện tích nhà và đất Nhà nước bán cho hộ gia đình ông Quốc là 79,03m2. Vậy, cơ quan thi hành án sẽ thi hành như thế nào khi diện tích thực tế là 79,03m2 chứ không phải 59,4m2 trong hồ sơ toà án? Đồng thời, tòa cũng tuyên luôn cho cơ quan thi hành án có thẩm quyền sang tên trước bạ căn nhà 91 CMT8 cho vợ chồng ông Toàn!
Điều đáng nói ở đây là “Giấy sang nhượng” nhà được xác lập năm 2009, thời điểm này đang áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 và luật Nhà ở năm 2004 nhưng Tòa cấp sơ thẩm lại áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết vụ kiện dân sự là không đúng. Bởi vì Điều 688 BLDS năm 2015 quy định: đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự 2005. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể Hợp đồng mua bán nhà từ Điều 450 đến Điều 455, trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về Hợp đồng mua bán nhà. Án sơ thẩm áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để làm căn cứ giải quyết.
Thời điểm lập Giấy sang nhượng nhà đang áp dụng luật Nhà ở năm 2004 và theo quy định tại khoản 5 Điều 93 luật này thì:” Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chúng đối với giao dịch về nhà ở giữa cả nhân với cá nhân...”. Như vậy, trên thực tế cũng theo quy định pháp luật thì căn hộ 91 CMT8 chưa được chuyển quyền sở hữu cho ông Toàn.
Như vậy, bản chất vụ việc thật sự thế nào thì cần phải được chứng minh làm rõ, nhưng việc ông Phan Tấn Quốc làm đơn kháng án kêu oan gửi đi nhiều cơ quan về những dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng trong quá trình xét xử là có cơ sở rất mong được các cơ quan hữu trách xem xét xử lý thấu đáo.
Diễn biến tiếp theo của vụ việc, chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin./.
