Mới đây, Báo Pháp luật Việt Nam nhận được nội dung đơn kiến nghị của bà Hồ Thị Hồng Loan (SN 1969), trú tại 125/11, Nguyễn Cửu Vân, Phường 17, quận Bình Thạnh, TP HCM, là người đại diện uỷ quyền cho bị đơn là ông Nguyễn Xuân Đức và chị Nguyễn Thị Hoàng Minh lần lượt là bị đơn và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp Hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) giữa bà Lê Thị Tuyết Nhung với ông Nguyễn Xuân Đức, hiện do TAND huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng thụ lý, giải quyết theo Thông báo thụ lý số 24/2024/TLST-DS ngày 5/3/2024.
Tóm tắt nội dung vụ kiện, “Bà Lê Thị Tuyết Nhung là bà con với ông Nguyễn Xuân Đức có nhu cầu mua 2 lô đất của con ông Nguyễn Xuân Đức. Bà Nhung tự soạn Giấy nhận cọc với số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng và chỉ định ông Đức đứng tên (vì chỉ tin tưởng ông Đức). Sau đó, các bên phát sinh mâu thuẫn do yêu cầu bên bán giảm giá không được, bà Lê Thị Tuyết Nhung đã khởi kiện ông Nguyễn Xuân Đức với yâu cầu trả lại số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng.
 |
Đơn kiến nghị của bà Hồ Thị Hồng Loan, người nhận uỷ quyền |
Tại phiên toà xét xử sơ thẩm ngày 27/10/2022, TAND huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Bản án số 4 nội dung Bản án sơ thẩm 2/2022/DS-ST, về việc tranh chấp Hợp đồng dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó, HĐXX đã Quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của nguyên đơn là bà Lê Thị Tuyết Nhung đối với bị đơn là ông Nguyễn Xuân Đức.
Tuyên bố HĐĐC chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/4/2022 (Giấy đặt cọc ghi ngày 06/02/2022) giữa bà Lê Thị Tuyết Nhung với ông Nguyên Xuân Đức là vô hiệu và huỷ hợp đồng này. Buộc ông Nguyên Xuân Đức có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Lê Thị Tuyết Nhung số tiền đặt cọc đã nhận là 1 tỷ đồng.
Tại bản án phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/2/2023 về việc tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc của TAND tỉnh Lâm Đồng đã tuyên không vô hiệu Giấy nhận cọc, nhưng cho rằng các bên ký thoả thuận nhận cọc thì đất vẫn còn đang thế chấp ở ngân hàng nên vô hiệu giao dịch này và buộc ông Nguyên Xuân Đức trả lại tiền cọc cho bà Lê Thị Tuyết Nhung.
Cụ thể, phán quyết nêu xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc”. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc của bà Lê Thị Tuyết Nhung đối với ông Nguyên Xuân Đức". Tuyên bố Giấy đặt cọc ngày 6/4/2022 (Giấy đặt cọc ghi ngày 6/2/2022) giữa bà Lê Thị Tuyết Nhung và ông Nguyên Xuân Đức là vô hiệu. Đồng thời, buộc ông Nguyễn Xuân Đức có nghĩa vụ trả lại cho bà Lê Thị Tuyết Nhung số tiền 1 tỷ đồng.
Ngày 30/3/2023 ông Nguyễn Xuân Đức đã có Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án số 17/2023/ DS-PT ngày 22/2/2023 của TAND tỉnh Lâm Đồng đã có hiệu lực pháp luật.
 |
Nội dung Bản án sơ thẩm |
Lý do đề nghị nêu, về tố tụng: TAND huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là: “Tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không đúng: Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án: “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc” cũng không đúng. Từ đó áp dụng pháp luật không đúng, dẫn đến việc ban hành bản án không đúng pháp luật.
Đối tượng mà nguyên đơn khởi kiện để yêu cầu tuyên vô hiệu là “Giấy đặt cọc” ngày 6/4/2022 (đánh nhầm là ngày 6/2/2022) mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”. TAND tỉnh Lâm Đồng đã đưa vụ án ra xét xử nhưng không gửi cho đương sự Quyết định đưa vụ án ra xét xử là trái với quy định của pháp luật.
Về nội dung: TAND tỉnh Lâm Đồng đã căn cứ vào việc 2 thửa đất 4011, 4012 đang được thế chấp ngân hàng để tuyên vô hiệu Giấy đặt cọc ngày 6/4/2022 (Giấy đặt cọc ghi ngày 6/2/2022) giữa bà Lê Thị Tuyết Nhung và ông Nguyễn Xuân Đức là không đúng quy định của pháp luật.
TAND tỉnh Lâm Đồng đã lập luận như trên để tuyên vô hiệu HĐĐC “Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký Giấy đặt cọc ngày 6/4/2022 thì diện tích đất mà các bên thoả thuận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được chị Nhung, chị Minh thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng Thương mại Cổ Phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Lâm Đồng – Phòng giao dịch Đơn Dương.
Đến ngày 13/4/2022 thì thừa đất số 4011 của chị Hoàng Nhung mới được xoá nội dung đăng ký thế chấp; thửa 4012 của chị Hoàng Thị Minh được xoá thế chấp vào ngày 24/8/2022.
Như vậy, việc các bên tiến hành giao dịch khi đối tượng giao dịch đang được thế chấp tại ngân hàng; việc giao dịch này cũng không được thông báo cho bên nhận thế chấp được biết là trái với quy định tại điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên việc đặt cọc giữa các bên vô hiệu hoàn toàn”.
 |
Nội dung bản án phúc thẩm |
Về vấn đề này, phía bị đơn là ông Nguyên Xuân Đức cho rằng, nhận định trên của TAND tỉnh Lâm Đồng là không đúng với quy định của pháp luật, phía bị đơn viện dẫn khái nhiệm “Đặt cọc” và đưa ra nhận định đối tượng của HĐĐC là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, cụ thể trong hợp đồng ngày 6/4/2022 thì đối tượng của HĐĐC là số tiền 1 tỷ đồng, chứ không phải là 2 quyền sử dụng đất là thửa 4011 và thửa 4012.
Cũng tại đơn đề nghị xem xét Giám đốc thẩm, ông Nguyễn Xuân Đức cũng viện dẫn nhiều tình tiết căn cứ theo lời khai của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án. Qua đó, ông Đức cho rằng, việc TAND tỉnh Lâm Đồng xác định đối tượng giao dịch của HĐĐC là quyền sử dụng đất 4011; 4012 là không đúng và viện dẫn Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015 dẫn đến có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật, làm xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của ông Nguyễn Xuân Đức.
Từ những căn cứ đưa ra, ông Nguyễn Xuân Đức đề nghị Chánh án TAND Cấp cao tại TP HCM kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm, sửa bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023 của TAND tỉnh Lâm Đồng theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Căn cứ nội dung Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm của phía nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân Đức, TAND Cấp cao TP HCM đã xem xét toàn bộ hồ sơ vụ án, qua đó đưa ra nhận định, có căn cứ xác định trong quá trình tham gia giao dịch giữa bà Tuyết Nhung với ông Đức, chị Hoàng Nhung, chị Hoàng Minh đã có sự thoả thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Đồng thời, bà Tuyết Nhung đã biết 2 thửa đất trên thuộc quyền sở hữu của các con ông Đức là chị Hoàng Nhung và chị Hoàng Minh đang thế chấp tại Ngân hành Viettinbank và đồng ý để ông Đức thay mặt chị Nhung và chị Minh ký HĐĐC.
Do đó, bà Tuyết Nhung cho rằng ông Đức không đủ tư cách về mặt chủ thể để ký HĐĐC là không có cơ sở.
Căn cứ quy định tại điều 117 của Bộ Luật Dân sự thì HĐĐC ngày 6/4/2022 đã thoả mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.
 |
Nội dung Quyết định Giám đốc thẩm của TAND cấp cao tại TP HCM |
Việc bà Tuyết Nhung từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Hoàng Nhung và chị Hoàng Minh với lý do giá đất chuyển nhượng cao là vi phạm thoả thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà Tuyết Nhung nên bà Tuyết Nhung phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2, Điều 328 của Bộ luật Dân sự.
Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký HĐĐC các đương sự đều biết 2 thửa đất 4011 và 4012 đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng vẫn tiến hành ký kết họp đồng nên HĐĐC ngày 6/4/2022 bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc ông Đức trả lại tiền cọc 1 tỷ đồng cho và Tuyết Nhung là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bởi lẽ, theo sự thoả thuận và thống nhất của các bên thì đến ngày 19/4/2022, các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp đến ngày 19/4/2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết và công chứng được do tài sản thế chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi. Mặt khác, HĐĐC là hợp đồng độc lập, việc các bên thoả thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của HĐĐC.
Từ những nhận định nêu trên và căn cứ điểm b khoản 1, Điều 337; khoản 3 Điều 343, Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 70/2023/KN-DS ngày 14/8/2023 của Chánh án TAND Cấp cao tại TP HCM. Huỷ toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/2/2023 của TAND tỉnh Lâm Đồng và Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS-ST ngày 27/10/2022 của TAND huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng. Giao hồ sơ vụ án cho TAND huyên Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng để xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.
Với tư cách là Người đại diện cho phía bị đơn và người có nghĩa vụ quyền lợi liên quan, bà Hồng Loan có ý kiến: Một vụ án dân sự nhỏ, đơn giản, không phức tạp khi tài liệu chứng cứ chứng minh quá rõ ràng, nhưng không hiểu vì sao trải qua 2 cấp Tòa với những phán quyết không dựa vào quy định của pháp luật. Để cuối cùng người dân chúng tôi phải lặn lội gởi đơn để xin Tòa Cấp cao Giám đốc thẩm vụ án. Bà Hồng Loan hy vọng với những phân tích của Tòa án nhân dân Cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ rõ các nền tảng pháp lý để giải quyết vụ kiện và giao hồ sơ vụ án cho Tòa Huyện Đơn Dương tỉnh Lâm Đồng để xét xử, thì vụ án này sẽ được kết thúc với một bản án công tâm dựa vào nền tảng pháp luật hiện hành
