 |
Đề xuất được thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai
Dự thảo Báo cáo về nội dung trên của Bộ Tư pháp khẳng định: Sau gần 7 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai đã đi vào cuộc sống, nhận thức của người dân và phần nào đã được thực tiễn kiểm nghiệm tính đúng đắn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở Việt Nam, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý về đất đai và tạo điều kiện cho người dân sử dụng đất (SDĐ) thực hiện các quyền của mình đối với đất đai. Tuy nhiên, trong thời gian qua, các bộ, ngành cũng đã xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan mà không ít quy định trong các văn bản này lại chưa thống nhất nên đã phát sinh những vướng mắc, bất cập.
Theo ông Hồ Quang Huy - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp - Luật Đất đai 2003 không cho phép người SDĐ thế chấp quyền SDĐ (QSDĐ) hình thành trong tương lai. Trong khi Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định, vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật hình thành trong tương lai và tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. “Quy định trên của Luật Đất đai 2003 đã làm hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của người SDĐ, chưa khuyến khích và phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển KT-XH của đất nước”, ông Huy nhấn mạnh.
Vì vậy, ông Huy đề xuất sửa đổi theo hướng cho phép người SDĐ thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, cần sớm ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định về trình tự, thủ tục đăng ký tạm thời, đăng ký chính thức đối với trường hợp thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Nhà ở 2005 có sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau về thẩm quyền chứng thực, gây khó khăn, tốn kém thời gian, chi phí cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các quyền liên quan đến QSDĐ. Theo Luật Nhà ở, thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở được căn cứ vào tiêu chí nhà ở tại đô thị hoặc nông thôn, còn Luật Đất đai thì quy định thẩm quyền này theo tiêu chí chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Không những thế, việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ theo Luật Đất đai chưa thống nhất với quy định của Luật Công chứng 2006.
Dự thảo Báo cáo của Bộ Tư pháp kiến nghị sửa đổi như sau: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng. Trường hợp trên địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có tổ chức hành nghề công chứng hoạt động thì người tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật”.
Cần bình đẳng trong áp dụng hình thức thuê đất
Ông Bạch Quốc An - Vụ Pháp luật quốc tế, Bộ Tư pháp - cho rằng, Luật Đất đai còn có những quy định phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần; hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Trong khi hệ quả của việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần sẽ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. “Để đảm bảo sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, cần cho phép nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ”, ông An đề nghị…
Tại buổi làm việc với một số đơn vị thuộc Bộ mới đây nhằm hoàn thiện Dự thảo Báo cáo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng yêu cầu đơn vị chủ trì (Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế) cần nghiên cứu thêm Cương lĩnh, Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XI, nhanh chóng chỉnh sửa Dự thảo Báo cáo đảm bảo yêu cầu thời hạn trình Chính phủ và chất lượng báo cáo. Về xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật khác liên quan đến đất đai, Thứ trưởng Đinh Trung Tụng kết luận: Nên chăng Luật Đất đai chỉ quy định những vấn đề về quản lý nhà nước, các vấn đề liên quan đến hành chính, các biện pháp, chế tài, còn các biến động về đất đai, các giao dịch, hợp đồng sẽ thuộc phạm vi luật dân sự.
