Với nhiều điểm mới tiến bộ, đang được đông đảo dư luận quan tâm, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường bất động sản, trong đó có quy định dành riêng cho loại hình condotel, officetel…
Chủ đề được dư luận rất quan tâm
Cơ sở pháp lý cũng như thực tế triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản “lai” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) từ lâu vẫn là một chủ đề gây nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều. Các bộ, ngành chức năng liên tục có báo cáo về các vấn đề có liên quan đến loại bất động sản này.
Chẳng hạn, trong báo cáo gửi Thủ tướng về những rủi ro của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng, Bộ Công an đã điểm qua những bất cập hiện hữu của loại hình condotel đồng thời dẫn nhiều ví dụ cho thấy loại hình bất động sản “con lai” này cần được quản lý chặt chẽ hơn.
Những ví dụ về bất cập của condotel mà Bộ Công an đặt ra trong văn bản gửi Thủ tướng (như việc Công ty Thành Đô chấm dứt chi trả thu nhập cam kết cho nhà đầu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng; dự án tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều, TP Nha Trang với 5 toà nhà 45 tầng, quy mô 1.000 căn hộ, trong đó có khoảng 50% căn hộ dùng để ở và 50% căn hộ cho thuê…) có thể xem là khá điển hình cho tình trạng đang diễn ra trên thị trường căn hộ du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian qua.
Vào Việt Nam từ năm 2014, sau đó phát triển rầm rộ vào các năm 2017, 2018, condotel bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng vào 2019, 2020. Cho đến nay, cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu…
Trong khoảng thời gian condotel bùng nổ, nhiều người từng cảnh báo về việc phát triển quá nóng của loại hình này. Cho đến cuối năm 2019, khi dự án đầu tiên vỡ trận, câu chuyện về rủi ro của condotel mới được bàn luận một cách sôi nổi, trở thành đề tài của nhiều cuộc họp, thảo luận, hội thảo...
HayBộ Xây dựng cũng từng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.
Theo đó, Bộ này cho rằng, trong quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các công trình có loại hình bất động sản nêu trên, vẫn còn một số vấn đề tồn tại như: tại một số đồ án quy hoạch xây dựng tuy đã xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này; xuất hiện một số vướng mắc, bất cập trong vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra còn tình trạng thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi loại hình căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực…
Trong 2 năm vừa qua, với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều chủ đầu tư đã không thể thực hiện các cam kết về tài chính, lợi nhuận với người mua các sản phẩm bất động này, gây nên hoang mang cho các nhà đầu tư, cũng như sự giảm sút, thậm chí có thời điểm gần như “đóng băng” về số lượng giao dịch các sản phẩm này trên thị trường, mất đi nhiều cơ hội phát triển.
Kỳ vọng bất động sản “lai” sẽ phát triển mạnh mẽ
Để khắc phục những bất cập này, Nghị định 02 đã ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được thống nhất áp dụng, quy định chi tiết về “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”…
Nhiều ý kiến nhận định, đây là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay và hy vọng rằng sau Nghị định 02, các hoạt động của lĩnh vực đầu tư những bất động sản “lai” nêu trên sẽ phát triển một cách mạnh mẽ và từ đó sẽ thúc đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bứt phá trong thời gian tới, xứng tầm với những tiềm năng, thu hút được dòng khách chất lượng cao.
Trao đổi trên báo chí, Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi - Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho hay, với các quy định mới tại Nghị định 02, có thể nhận định rằng, sau thời gian dài nghiên cứu và cân nhắc, Chính phủ Việt Nam đã chọn cách tiếp cận là sẽ từng bước ban hành các quy định để “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một danh phận pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, có thể nhận định rằng hệ thống pháp luật liên quan tới các sản phẩm bất động sản “lai” này sẽ chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02 mà sẽ còn phải chờ tới khi Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi để có thể làm rõ các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
Đồng tình, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS nhận định, việc một loạt hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel… sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn. Với các quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có thể thấy các quy định về “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một chung một khung căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Ông Tuấn cũng cho rằng, để hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản thì không chỉ được quy định bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà sẽ còn phải thực hiện sửa đổi Luật Đất đai hiện hành để làm rõ các quy định về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
Về phía các nhà đầu tư, ông Tuấn lưu ý, các nhà đầu tư bất động sản cần phải đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, thay vì quy định các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, mà các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, cũng như chuyển nhượng dự án bất động sản phải “lập thành hợp đồng theo mẫu”.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần phải có những nghiên cứu kỹ lưỡng đối với các quy định, biểu mẫu mới tại Nghị định này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh phù hợp.
