Mua bán chung cư mini bằng... lòng tin

Với giá 500- 800 triệu đồng, chung cư mini đang gây sốt trên thị trường Hà Nội. Giải quyết được bức xúc về nhà ở song mô hình chung cư này đang được giới chuyên môn lo ngại về thủ tục pháp lý cũng như chất lượng.

Chung cư mini đang là sự lựa chọn của nhiều khách hàng. Một trung tâm môi giới trên đường Nguyễn Khang (Hà Nội) cho biết, một tháng nay, lượng khách hỏi mua gấp 2 lần chung cư xây trên đất dự án. "Với giá từ 600 triệu đến 800 triệu một căn hộ khoảng 30- 45 m2, các chung cư này phù hợp với những đôi vợ chồng trẻ mới cưới, người ngoại thành lên thủ đô lập nghiệp", môi giới cho biết.

Chung cư mini hay chung cư tư nhân được xây trên mảnh đất khoảng 150 - 200 m2 do người dân, các công ty nhỏ lẻ tự đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư thường xây nhà từ 5 đến 7 tầng sau đó chia nhỏ thành căn hộ từ 30 đến 35 m2 để bán. Các chung cư cao tầng này nằm sâu trong ngõ ngách, tập trung ở khu Tây Hồ, quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và đông nhất ở Cầu Giấy. Mỗi căn hộ được bán với giá 500 - 800 triệu đồng, thường gồm ba phòng: ngủ, khách và bếp. Cả khu được lắp đặt điện nước đầy đủ nhưng không có thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hay ban quản lý...

Trong quá trình giao dịch, khách hàng và người bán thường mua đứt bán đoạn dưới hình thức chìa khóa trao tay. Anh Hải Lâm (môi giới trên đường Nguyễn Phong Sắc) cho hay, các chung cư mô hình này thường không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng vẫn rất hút khách vì giá cả phải chăng. Anh tiết lộ, các khu chung cư này không có sổ hồng, sổ đỏ nhưng vẫn có giấy phép xây dựng dưới hình thức xây nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình. Trong quá trình thi công, chủ nhà có thể thay đổi thiết kế, chia nhỏ các căn hộ để bán. Thông thường, mỗi căn cũng lãi tầm trên dưới 200 triệu đồng.

Khách hàng mua chung cư tư nhân thường là những đôi vợ chồng trẻ mới cưới, hoặc người tỉnh ngoài lên Hà Nội lập nghiệp. Nhiều người biết rõ nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng vẫn đánh liều mua. Chị Thanh Thúy (chủ một chung cư ở khu Cầu Giấy) cho hay, hợp đồng chỉ là giấy viết tay thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Với giá 530 triệu, lại được ở ngay nội thành, đây thực sự là một căn hộ đáng mơ ước đối với chị nhưng mối lo ngại về thủ tục pháp lý vẫn luôn lơ lửng trên đầu. "Giấy tờ pháp lý duy nhất chỉ là giấy phép xây dựng cùng chung với 11 căn hộ còn lại, nếu có tranh chấp không biết ai sẽ là người bảo vệ chúng tôi", chị Thúy băn khoăn.

Theo luật sư Phạm Thanh Bình, Công ty luật Hồng Hà, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định, đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật và phải đóng thuế. Trong khi những chung cư mini đều xây dựng dưới hình thức tự phát.

Ngoài ra, theo Luật Đất đai, xây nhà chung cư phải lập dự án, mỗi phòng có diện tích tối thiểu từ 45 m2 trở lên mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hiện vẫn chưa có một văn bản nào điều chỉnh các quy định về chung cư mini tự phát này. Hợp đồng buôn bán chỉ là giấy viết tay sẽ không có cơ sở pháp lý. "Nếu có tranh chấp, người mua thường phải chịu thiệt thòi vì luật pháp không thừa nhận", ông Bình khẳng định.

Trao đổi với VnExpress.net, một quan chức của Bộ Xây dựng cho hay, luật pháp không cấm việc mua bán chung cư mini. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng và mua bán, chung cư này có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy. Nhà thuộc sở hữu tư nhân, được chia tách để bán cho nhiều người dẫn đến không thể tách bạch được diện tích chung riêng và chất lượng xây dựng khó đảm bảo. Chung cư mini đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu, bổ sung trong quy định về phát triển nhà ở riêng lẻ trong Nghị định thay thế hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Bộ xây dựng vẫn chưa có phương án cụ thể đối với các chung cư mini đang được rao bán trên thị trường", vị quan chức này cho biết.

Một số chuyên gia cho rằng, còn nhiều bất cập nhưng chung cư mini là một hướng để giải quyết được những bức xúc về nhà ở. Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, xây chung cư mini đã trở thành một trào lưu vì phần nào đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Trong khi các nhà thương mại giá quá cao, nhà xã hội có quá nhiều ràng buộc, chung cư mini được nhiều người dân chấp nhận vì giá cả phải chăng. Ngoài ra, theo nghị định về đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải hỗ trợ gấp 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phân vân và nguồn cung về phân khúc chung cư dự án có thể giảm sút. "Nếu so với chung cư cũ, chung cư mini đẹp, khang trang hơn. Dự án thương mại đắt đỏ lên đến tiền tỷ trên dưới 1 tỷ đồng thì chung cư mini có thể giúp cho người dân có thể tiếp cận với nhà ở giá bình dân", ông Hà nói.

Tuy nhiên, theo ông Hà, khi xây chung cư mini, các hộ gia đình hoặc các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã bỏ qua các tiêu chuẩn xây dựng công trình cao tầng như lập dự án, bỏ qua các bước thỏa thuận quy hoạch. Chính điều này dẫn đến mối lo ngại về chất lượng công trình của khu chung cư tự phát này. Cũng theo ông Hà, quy hoạch chung của toàn khu có thể bị phá vỡ khi một ngõ nhỏ có tới hàng chục hộ gia đình cùng sinh sống.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Thanh Tùng, Phòng kinh doanh, Công ty cổ phần Địa cầu vàng cho rằng, chung cư mini cần có khung pháp lý rõ ràng để tạo điều kiện cho khối doanh nghiệp tư nhân tiếp cận. Để tránh áp lực về nhà ở trên một diện tích nhỏ, cần có tiêu chuẩn nhất định cho các nhà đầu tư xây chung cư mini. “Bộ Xây dựng cần có quy định rõ ràng diện tích sàn, ngõ bao nhiêu thì được xây chung cư mini. Ngoài ra, để bảo đảm an toàn, mô hình chung cư này cũng cần khống chế tầng nhất định”, ông Tùng nói. Cũng theo ông Tùng cần hỗ trợ về thuế cũng như đơn giản hóa các thủ tục cấp phép kinh doanh để tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhỏ lẻ hơn.

Theo VnExpress