Dự thảo thuế nhà đất xác định hai mục tiêu chính

Dự thảo luật thuế Nhà đất, theo GS Đặng Hùng Võ, trong bối cảnh hiện nay, cần xác định rõ hai mục tiêu, để từ đó đưa ra các phương án mang tính nguyên tắc bảo đảm hiệu quả thực thi.

Hai mục tiêu chính

Về mặt lý luận, thuế nhà đất như một công cụ đa nhiệm để điều tiết thị trường bất động sản. Thứ nhất, thuế nhà đất tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách địa phương. Thứ hai, thuế nhà đất có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất và đầu tư trên đất. Thứ ba, đây là cách thức để điều tiết một phần chi phí của người giàu trong sử dụng đất để góp vào giải quyết nhà ở cho người nghèo, tạo công bằng về quyền sử dụng đất vốn là tài sản của toàn dân. Thứ tư, thuế có khả năng điều chỉnh quy hoạch đô thị, bố trí lại dân cư bằng cách đánh thuế cao vào nơi cần giảm dân, cần giảm giá đất và ngược lại. Thứ năm, thuế là công cụ hữu hiệu làm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản và tích trữ tiền tiết kiệm của dân vào bất động sản bằng cách đánh thuế cao trường hợp có bất động sản nhưng không sử dụng hay sử dụng lãng phí, hiệu quả thấp.

Để thuế nhà đất phù hợp với Việt Nam, cần tính toán cụ thể, chi tiết hơn, phù hợp hơn với hoàn cảnh hoạt động của doanh nghiệp và mức thu nhập của người lao động. Trong số tất cả các mục tiêu nói trên, dự thảo thuế nhà đất cần chỉ ra mục tiêu chính cần đạt được trong giai đoạn này dựa trên nguyên tắc: đánh thuế cao với khu vực thu siêu lợi nhuận từ sử dụng đất hoặc không tạo được hiệu quả sử dụng đất, áp dụng thuế ở mức thấp đối với những hoạt động thông thường về sử dụng đất, không gây đột biến đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đối với người lao động, đặc biệt là khu vực nông thôn. Theo hướng này, chỉ cần đặt ra hai mục tiêu chính cho luật thuế Nhà đất: một là tạo công bằng về quyền đối với đất đai, người có quyền sử dụng đất phải chia sẻ một phần lợi ích từ sử dụng đất cho những người không được quyền sử dụng đất; hai là điều tiết mạnh vào lợi ích của những trường hợp thu siêu lợi nhuận từ sử dụng đất, sử dụng hoặc sử dụng lãng phí, sử dụng không hiệu quả. Những mục đích khác sẽ được xem xét, điều chỉnh vào những giai đoạn tiếp theo.

Sáu nguyên tắc bảo đảm hiệu quả

Ưu điểm của dự thảo là đã đưa vào áp dụng nguyên tắc thuế đánh vào giá trị nhà đất. Đó là nguyên tắc tiến bộ vì điều chỉnh trực tiếp được vào “phần hồn” của bất động sản là giá trị. Dự thảo cũng đưa ra quy tắc luỹ tiến đối với đất ở riêng biệt của hộ gia đình nhưng chưa bao quát hết được những trường hợp cần đánh thuế cao. Xem xét kỹ, cần thảo luận thêm một số nguyên tắc khác nhằm nâng cao hiệu quả thực tế của luật thuế này cho Việt Nam.
 

Thứ nhất, cần xem xét thêm đối với cách áp thuế đồng loạt với thuế suất 0,03% cho mọi loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Cách làm này sẽ không phân biệt được các trường hợp thu siêu lợi nhuận như các dự án nhà ở cao cấp hoặc có đất nhưng không sử dụng và không tạo động cơ cho các dự án cần khuyến khích như nhà ở bình dân, khu công nghiệp tập trung hay khu công nghệ cao, v.v.

Thứ hai, cần xem xét mức thuế đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp trong mối tương quan với thuế thu nhập doanh nghiệp, theo hướng tập trung vào thuế đất và loại bỏ phần thuế đối với thu nhập từ sử dụng đất. Sự thực, thuế thu nhập doanh nghiệp không tiến bộ bằng thuế sử dụng đất, thu nhập cao lại nộp thuế nhiều sẽ không tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư để tăng lợi nhuận.

Thứ ba, nguyên nhân khiến đất ở khu trung tâm đô thị có giá cao tới mức bất hợp lý là do lợi thế kinh doanh mặt phố, rồi mới tới sự tiện lợi hạ tầng của nơi ở. Vì vậy, thuế nhà đất cần tính tới thuế suất khác nhau giữa phần diện tích mặt phố có lợi thế kinh doanh và phần diện tích đất ở phía sau.

Thứ tư, đối với đất ở, cần tính toán thêm khả năng nộp thuế với mức thuế suất 0,03% cho khu vực miền núi, nông thôn và khu vực người có thu nhập thấp tại đô thị. Tỷ suất này còn cao so với thu nhập của người lao động bình thường, nhưng lại là thấp so với khu vực đất ở cao cấp của những người có thu nhập cao. Ngoài ra, cần có mức luỹ tiến cao nhất đối với trường hợp có đất ở nhưng không sử dụng.

Thứ năm, thuế nhà ở chỉ nên áp dụng cho các khu vực đô thị phát triển ở mức độ nhất định, có thể từ đô thị loại 3 trở lên, không thu thuế nhà ở với các khu vực khác. Ngoài ra, thuế nhà cũng cần có mức luỹ tiến theo diện tích để điều chỉnh đối với trường hợp sử dụng quá nhiều diện tích so với hạn mức phổ biến trong xã hội và trường hợp có nhà nhưng không sử dụng.

Cuối cùng, hạn mức đất ở và nhà ở nên xác định theo diện tích, không xác định hạn mức theo giá trị như dự thảo do phụ thuộc người định giá và phương pháp định giá, giá trị nhà phụ thuộc vào thời gian, chưa kể tới chuyện dễ phát sinh tiêu cực khi xác định giá trị cao hơn một chút là phải nộp thuế, thấp hơn một chút là thuế suất bằng 0%, từ đó cũng dễ phát sinh tình trạng thiếu công bằng và tăng thêm khiếu kiện. Tiếp theo, hạn mức cần xác định theo đầu người, không nên xác định theo hộ gia đình. Việc xác định hạn mức theo hộ gia đình sẽ làm tăng lên rất đáng kể các trường hợp xin tách hộ.

Để ngăn chặn đầu cơ vượt giới hạn chỉ có hai công cụ chính: một là tạo được một sắc thuế nhà đất hợp lý, đủ sức làm hạn chế đầu cơ; và hai là tạo được công khai, minh bạch cho mọi hoạt động trên thị trường bất động sản. (GS.TS Đặng Hùng Võ)

  Theo Sài Gòn Tiếp Thị