 |
| Doanh nghiệp nên mạnh dạn phát hành trái phiếu bất động sản để triển khai dự án thay vì chỉ đi vay ngân hàng, huy động vốn của nhà đầu tư. |
Việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua sản phẩm bất động sản không phạm luật.
Ngày 21-9, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng nhà nước đã tổ chức cuộc hội thảo tìm giải pháp khơi thông nguồn vốn cho đầu tư phát triển thị trường bất động sản.
Nghẹt thở vì thiếu vốn
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh nhận định thị trường nhà đất thời gian qua nóng lạnh thất thường, nguyên nhân chủ yếu là do các chủ đầu tư dự án thiếu vốn. Từ “tử huyệt” vốn này mà nhiều chủ đầu tư khi không có đủ nguồn vốn chủ sở hữu, không vay được vốn ngân hàng để triển khai đã chuyển qua huy động vốn của nhà đầu tư dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn.
Theo ông Khánh, việc tìm vốn cho nhà đất như vậy là chưa chuyên nghiệp. Đó là chưa nói đến những hệ lụy của vấn đề này tác động xấu đến thị trường đời sống xã hội.
Ông William Ross, chuyên gia của Ngân hàng HSBC Việt Nam, phân tích hiện có không ít chủ đầu tư trong nước kỳ vọng nguồn vốn FDI của đối tác nước ngoài nhưng ít doanh nghiệp thấy mặt trái. Điều ông Ross muốn cảnh báo là không ít nguồn vốn ngoại vào Việt Nam cũng là dạng đầu cơ để xí đất. “Tôi đã thấy có nhiều quỹ đầu tư ngoại vào Việt Nam liên kết triển khai dự án nhưng sau khi được giao đất thì án binh bất động” - ông Ross cho biết.
“Một nguyên nhân khác cũng khiến kênh nhà đất Việt Nam luôn trong tình trạng đói vốn đó chính là các cơ chế cho huy động chưa hoàn thiện” - ông Ken Atkinson - Giám đốc điều hành Công ty Grant Thornton hoạt động chuyên về kiểm toán và tư vấn phân tích.
Theo ông Ken Atkinson với việc huy động bằng các dạng hợp đồng góp vốn như hiện nay chưa thu hút được nhà đầu tư ngoại, kể cả Việt kiều. Vì với các hình thức huy động này các chủ đầu tư vẫn nắm ưu thế, còn người góp vốn để hình thành bất động sản lại chịu nhiều rủi ro, nhất là góp vốn vào các công ty làm ăn không chân chính.
Cần linh động khi tìm vốn
Hai diễn giả đến từ Ngân hàng HSBC, Công ty Tư vấn Grant Thornton, cho biết các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện chỉ dựa vào ba nguồn huy động vốn chính. Đó là nguồn vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Việc phụ thuộc quá nhiều vào ba nguồn vốn trên sẽ khiến cho kênh nhà đất Việt Nam luôn rơi vào tình cảnh hụt vốn.
“Việt Nam nên khai thác thêm các nguồn vốn khổng lồ từ tiền tiết kiệm trong dân, quỹ hưu trí để hút vốn cho nhà đất” - ông William Ross, chuyên gia của Ngân hàng HSBC Việt Nam, khuyến nghị.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, cũng tán thành việc này. Tuy nhiên theo ông Hiếu, nếu triển khai dự án mà nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng chưa đảm bảo thì doanh nghiệp nên mạnh dạn phát hành trái phiếu. “Có thể phát hành trái phiếu riêng lẻ hay phát hành thông qua thị trường chứng khoán” - ông Hiếu nói.
Tìm vốn bằng trái phiếu bất động sản
Ông Lê Chí Hiếu cho biết khi quỹ tín thác bất động sản chưa được triển khai ở Việt Nam thì doanh nghiệp nên quan tâm việc phát hành trái phiếu có gắn với quyền mua bất động sản.
“Ưu điểm của việc huy động vốn kiểu này là người mua trái phiếu được quyền mua sản phẩm bất động sản hoặc các lợi ích cộng thêm khác. Còn chủ đầu tư thì vừa có vốn vừa bán được sản phẩm” - ông Hiếu nói.
Tuy nhiên, với phương án huy động này, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản băn khoăn về tính pháp lý. Vì Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn khi dự án hoàn tất phần móng, còn Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được huy động vốn khi dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật.
Về vấn đề này, luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt, cho rằng doanh nghiệp phát hành trái phiếu gắn quyền mua bất động sản là không phạm luật. Theo ông Cảnh, doanh nghiệp huy động vốn bằng hình thức này là vấn đề hút vốn trong lĩnh vực đầu tư vốn. Vì ngay khoản 9 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định: “Doanh nghiệp được huy động vốn theo quy định pháp luật”. Mặt khác, Luật Doanh nghiệp cũng cho phép công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn...
Ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết những ý kiến của các doanh nghiệp, chuyên gia, nhà quản lý đề xuất tại hội thảo này hiệp hội sẽ đóng lại thành một tập ý kiến để trình cho Ban chỉ đạo phát triển thị trường bất động sản của Chính phủ.
Phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản thành công
Tháng 1-2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn sáu tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu này đã rất thành công.
Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Người sở hữu trái phiếu cũng được quyền mua căn hộ với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Lần phát hành thứ hai này của Sacomreal cũng thành công.
Theo Pháp Luật TP
