Tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến triển quá chậm. Việc thực hiện NQ 34 với mục tiêu đến năm 2015, hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ chắc chắn là không thực hiện được…

Đây là đánh giá cũng như thực trạng của Thành phố Hà Nội - địa phương được coi là đi đầu trong cả nước về thực hiện cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. NQ 34 của Chính phủ, QĐ 48 của UBND TP đã đưa ra chủ trương cũng như cơ chế chính sách cho lĩnh vực này, vậy mà tại sao dự án nào cũng là nan giải, đầy vướng mắc để rồi chưa triển khai được. Rõ ràng chúng ta phải nhìn nhận lại để đưa ra những giải pháp hữu hiệu đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Vẫn trong thế bí

Thành phố Hà Nội có trên 30 khu chung cư cũ với hàng trăm các dãy nhà cần phải cải tạo xây dựng lại. Trong những năm qua mặc dù rất nỗ lực, chủ động triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại các khu nhà này nhưng kết quả mà TP đạt được không đáng là bao so với yêu cầu thực tế. Chỉ một số nhà đơn lẻ được phá đi xây mới như nhà B4 Kim Liên, nhà I1, I2,I3 Thành Công, nhà C Thành Công, C7 Giảng Võ… khi mà công trình đã đến mức quá nguy hiểm, dân không thể tiếp tục ở được nữa. Các dự án khác chủ yếu vẫn trong quá trình khảo sát, điều tra xã hội, lập quy hoạch. Nhiều doanh nghiệp được giao còn chưa triển khai. Những công trình chung cư đơn lẻ tập trung tại khu trung tâm có vị trí sinh lời cao thì được nhiều nhà đầu tư quan tâm, mong muốn giao làm chủ đầu tư. Trong khi hàng loạt các dự án chung cư cũ khác đã xuống cấp lại chưa được quan tâm.

Một vấn đề nổi lên khi triển khai các dự án này đó là để đạt được thuận lợi, các chủ đầu tư hết xin điều chỉnh quy hoạch lại xin cơ chế riêng (tạo ra sức ép, buộc các cơ quan chức năng phải xem xét để phá vỡ các nguyên tắc quy định của các văn bản pháp quy và quy hoạch đô thị với các tiêu chí, quy chuẩn mang tính quốc gia - Bản thân các quy định cũng nới lỏng cho phép các DN).

Thực tế họ phải làm như vậy để giải bài toán vừa bảo đảm tái định cư tại chỗ vừa cân đối được tài chính cho DN. Nhiều cán bộ quản lý cũng như các chủ đầu tư than rằng: Mỗi khi xuất hiện thông tin về việc xin cơ chế đặc thù ở dự án này, thì cư dân của khu chung cư khác đang trong quá trình triển khai dự án lại mong ngóng, so bì. Không những thế, khi cơ chế chung không được tôn trọng và thực hiện một cách đầy đủ, đúng đắn, việc đấu tranh của người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng theo đúng quy định của pháp luật đã bị lợi dụng, biến tướng thành những cuộc “mặc cả” khó có hồi kết. Đây chính là yếu tố làm tăng thêm những thắc mắc, dẫn đến thiếu đồng thuận trong người dân của các khu chung cư trong diện phải cải tạo, xây mới.

Tuy nhiên lại có nhiều ý kiến băn khoăn trước thực tế có những khu ở vị trí trung tâm, đắc địa thì các doanh nghiệp sẵn sàng xin làm chủ đầu tư. Nhưng có những khu xa trung tâm, có hạ tầng kỹ thuật, xã hội kém, diện tích cơi nới lấn chiếm rất lớn, khó khăn trong công tác GPMB hỗ trợ, đền bù như các khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân… thì làm thế nào để thu hút các nhà đầu tư. Nếu đáp ứng đúng chỉ tiêu quy hoạch thì chủ đầu tư sẽ bị lỗ lớn. Như vậy lại cần có cơ chế riêng như thế nào vừa để thu hút nhà đầu tư, vừa bảo đảm lợi ích cho người dân? Tất cả những vấn đề đó đang tạo thành một vòng luẩn quẩn, bó chân các dự án, chưa thể tiến triển được.

Cảnh báo chủ trương tái định cư tại chỗ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nêu một thực tế: Trước đây các dự án cải tạo chung cư cũ của Trung Quốc bị thất bại cũng do chủ trương tái định cư tại chỗ. Còn của chúng ta hiện nay, các cơ chế, chính sách trong cải tạo chung cư cũ đang mâu thuẫn khi vừa thực hiện chủ trương xã hội hóa lại vừa thiên về khuyến khích người dân tái định cư tại chỗ (người dân được nhà mới, diện tích rộng hơn, thêm hộ thì thêm nhà…). Để bảo đảm về tái tài chính cho DN cũng như lợi ích của các bên, bắt buộc phải tăng mật độ xây dựng, tăng quy mô dân số đô thị. Vấn đề này đang là lời cảnh báo đối với các đô thị.

Thứ trưởng Nam cũng phân tích: Bản thân các khu chung cư cũ cũng đã bị quá tải rất nhiều. Kể cả khi cho linh động chỉ tiêu quy hoạch xây lên tầng nhưng đường xá, điện, cấp thoát nước... hạ tầng xung quanh cũng không tải nổi. Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Phí Thái Bình cũng khẳng định: cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội khu vực nội đô còn quá yếu kém, nếu chúng ta tiếp tục thực hiện “Thành phố nén” như hiện nay sẽ không bảo đảm sự phát triển bền vững. Thực tế đang diễn ra với tình trạng giao thông tắc nghẽn, thiếu trường lớp…

TS Phạm Sĩ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội XDVN cũng cho rằng việc quy hoạch theo cách cũ (như các khu chung cư cũ hiện nay) chính là một trong những nguyên nhân tạo ra căng thẳng về giao thông đô thị. Cải tạo chung cư cũ cần đặt trong bối cảnh rộng lớn, nó đòi hỏi một tư duy mới chứ không thể thấy nhếch nhác rồi phá đi xây lại. “Chúng ta phải xây dựng các khu mới có chức năng hỗn hợp, có chỗ ở, trường học, khu giải trí. Chúng ta phải thay đổi quan niệm, cách thức của vấn đề tái định cư đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen, vì chuyện học hành của con trẻ, công ăn việc làm… Nhưng nếu cứ giữ mãi quan niệm tái định cư tại chỗ theo kiểu “bất di, bất dịch”, ở nhà nào, phá đi xây mới rồi quay lại chính nhà đó, thì không thể tạo ra sự thay đổi thật sự cho toàn bộ khu ở, cho cả đô thị.”

Phải tạo sự đột phá

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, chúng ta đã đưa ra những cơ chế chính sách cho công tác cải tạo chung cư cũ, nhưng nếu thấy chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn thì có thể bổ sung, sửa đổi để tăng tính khả thi. “Chúng ta cần thiết phải tính tới áp dụng chính sách khuyến khích di dời dân đi hẳn khỏi các nhà chung cư cũ. Ở nơi ở mới diện tích sẽ lớn hơn, điều kiện sống cũng tốt hơn. Chúng ta nên tính đến cách làm này và phải làm sao để thay đổi quan niệm của người dân về nơi ở” - Thứ trưởng Nam nêu vấn đề.

Lãnh đạo TP cũng như đa số các DN cũng đều coi đây là hướng mở, đồng thời bàn cách làm với mong sự đột phá trong công cuộc cải tạo chung cư cũ. Thứ trưởng Nam gợi ý: Chúng ta xây dựng những khu đô thị mới quy mô, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội, hấp dẫn người dân đến ở để thực hiện di dân. Những khu cũ có vị trí trung tâm có thể chuyển mục đích sử dụng, tạo thành vị trí đẹp, thay đổi diện mạo cho đô thị. Làm được như vậy phải có cơ chế rõ ràng, chính sách phải đưa định hướng ở lại và đi như thế nào… Phó Chủ tịch Phí Thái Bình cũng khẳng định: Chắc chắn phải thực hiện chủ trương giãn dân.

Thành phố cũng đã quy hoạch nhiều khu ĐTM cũng như có quỹ đất 20% để bố trí cho TĐC. Các DN khi tham gia xây dựng các khu ở mới này, có thể được hưởng lợi một phần trong các dự án trên khu đất cũ. Các ý kiến đều cho rằng, nếu thực hiện chủ trương này thì công tác quy hoạch phải đi trước một bước. Kèm với phương án di dời, phải đưa ra các phương án về quy hoạch, đất đai, chính sách di dời… Có thể tiền tệ thương mại hoá chính sách đền bù, bởi theo Thứ trưởng Nam, đối tượng GPMB cũng là đối tượng được hưởng mua nhà thu nhập thấp, người dân được bảo đảm có tiền, có nhà.

Dù rất ủng hộ chủ trương này, nhưng một số DN còn băn khoăn: Nếu làm như vậy thì Nhà nước phải đi trước một bước, phải đầu tư hoặc hỗ trợ đầu tư để tạo ra các khu ở mới quy mô, thuận tiện, như vậy mới có thể thực sự thu hút dân về ở. Tuy nhiên cũng nhiều DN cho rằng họ sẵn sàng ứng vốn để làm các khu ĐTM đồng bộ để di dân, sau đó được hưởng một phần lợi ích từ khu đất cũ.

Cùng với việc đi tìm giải pháp hữu hiệu đẩy nhanh tiến độ các dự án, TP Hà Nội cũng nên đưa ra chủ trương dừng các dự án cải tạo lặt vặt, đơn lẻ để làm quy hoạch tổng thể. Có như vậy mới cơ bản giải quyết được vấn đề quy hoạch, xây dựng, thay đổi diện mạo cho đô thị Hà Nội.

Theo Báo Xây Dựng