Quy định “vênh” nhau, người mua nhà “ôm hận” mất trắng

(PLO) -Làm thế nào để tránh rủi ro khi mua nhà đất?. Người mua kiểm tra thông tin ở phòng công chứng, xã phường đã thực sự tin cậy?. Thậm chí giao dịch đã công chứng rồi đã an toàn chưa? Câu trả lời là… chưa! 
Quy định “vênh” nhau, người mua nhà “ôm hận” mất trắng Hình minh họa

Theo nhiều chuyên gia pháp luật, tranh chấp nhà đất hiện nay rất phổ biến và có độ “vênh” giữa các luật trong quá trình vận dụng giải quyết là Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Nhà ở.

Mua nhà đất công chứng rồi vẫn mất trắng

Một ví dụ tiêu biểu cho việc giao dịch mua nhà đất đã được công chứng nhưng vẫn mất trắng là vụ án tranh chấp nhà đất kéo dài nhiều năm trên địa bàn TP.Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang). 

Nội dung vụ việc như sau: Vợ chồng ông Nguyễn Đình Bình (SN 1961) và bà Nguyễn Thị Ngọc (SN 1966, ngụ xã Tân Dĩnh, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang) là chủ nhà đất tại số 278 đường Trần Công Hãng (phường Trần Nguyên Hãn, TP.Bắc Giang).

Ngày 26/12/2012, vợ chồng ông Bình làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) cho bà Nguyễn Thị Oanh (SN 1960, ngụ Khu Đông, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang).

Cùng ngày, hai bên ra Văn phòng công chứng Đ&T (trụ sở tại TP.Bắc Giang) làm hợp đồng CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất và công chứng hợp đồng. Sau đó, bà Oanh nộp hồ sơ tại văn phòng một cửa làm thủ tục sang tên đổi chủ với tài sản.

Đến ngày 4/1/2013, bà Đỗ Thị Nga (SN 1961, ngụ phường Lê Lợi, TP.Bắc Giang) gửi đơn khởi kiện vợ chồng ông Bình thiếu nợ gần 1,4 tỉ đồng.

Bà Nga đề nghị tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn khẩn cấp tạm thời đối với nhà đất của ông Bình tại số 278 đường Nguyễn Công Hãng để đảm bảo thi hành án vụ kiện. Trong các ngày 12/3/2013, tòa án TP.Bắc Giang đã ra hai quyết định áp dụng biện pháp kê biên nhà đất trên.

Ngày 11/9/2014, TAND TP.Bắc Giang xét xử sơ thẩm vụ án, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa hộ Ngọc- Bình với bà Oanh, buộc bà Ngọc, ông Bình phải trả cho bà Nga tổng số tiền cả gốc lẫn lãi 1,6 tỉ đồng. Ngày 20 và 21/4/2015, tòa phúc thẩm tỉnh Bắc Giang tuyên y án sơ thẩm.

Vụ án trên đặt ra tình huống pháp lý “nan giải” và gây tranh cãi là ai sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, cụ thể trong trường hợp trên là bà Oanh? Trong khi xét xử vụ án, các cơ quan tố tụng đã bộc lộ những quan điểm khác nhau về việc áp dụng các điều luật để ra bản án. Và bà Oanh trong vụ án trên chỉ là một trong rất nhiều trường hợp ngoài xã hội.

Luật “vênh” nhau, người mua chịu thiệt

Trong vụ việc của bà Oanh, đại diện văn phòng công chứng khẳng định đã công chứng đúng quy định pháp luật, bởi tại thời điểm xác lập hợp đồng công chứng, tài sản nhà đất không “vướng” tranh chấp, khiếu kiện. Theo Luật Công chứng thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm được công chứng viên kí tên và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 64 Nghị định 71//2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 23/6/2010 nêu: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Như vậy, theo các điều luật trên thì sau khi kí công chứng hợp đồng, bên bán đã chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua. Và tài sản nhà ở đương nhiên gắn liền với đất. Do đó, nhiều người vẫn hiểu khi hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải có hiệu lực để phù hợp.

Tuy nhiên, nếu áp dụng Luật Đất đai thì hợp đồng công chứng không có giá trị pháp lý ngay. 

Cụ thể, trong vụ án nêu trên, tòa án các cấp tỉnh Bắc Giang đã áp dụng Điều 46 Luật Đất đai 2003 và Nghị định thi hành luật Đất đai tuyên hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng vô hiệu bởi: 

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất”.

Luật sư Nguyễn Duy Lân (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng tồn tại những quan điểm khác nhau khi phân xử tranh chấp đất đai bởi có độ “vênh” giữa các luật. Và lấy luật nào làm căn cứ phán xét đều có lí. “Lúc đó, phần thắng thuộc về đương sự nào tùy vào quan điểm lấy điều luật làm căn cứ phán quyết của HĐXX”, luật sư Lân nói và cho biết đã tham dự rất nhiều phiên tòa, chứng kiến nhiều người mua nhà đất “ăn quả đắng” vì kẽ hở luật pháp trên. 

“Sau khi công chứng, phần lớn người mua nhà đất chồng đủ tiền hoặc 2/3 tiền giao dịch. Nhưng sau đó giao dịch bị tòa hủy bỏ, việc thu hồi lại tiền rất khó”, luật sư Lân nói tiếp.

Trở lại vụ án ở Bắc Giang, độ “vênh” giữa các luật thể hiện rõ nhất qua quan điểm của VKSND và tòa án tỉnh. Công tố viên đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện, đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; đồng thời đề nghị HĐXX tuyên hủy hai quyết định kê biên khẩn cấp tạm thời của tòa án TP.Bắc Giang vì hợp đồng công chứng đã có hiệu lực. Ngược lại, HĐXX lấy Luật Đất đai “làm chuẩn”, tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu.

Làm sao mua nhà đất an toàn?

Câu hỏi đặt ra trong bài viết này là làm sao để mua nhà an toàn? Theo ông Nguyễn Văn Thơm (Chi cục phó Chi cục thi hành án TP.Bắc Giang) khuyên, cách an toàn nhất là khi nào cầm được sổ đỏ mang tên mình, người mua mới trả tiền. Tuy nhiên, ít người bán nào đồng ý cách thức này.

Ông Thơm hướng dẫn người mua bất động sản cần tự tìm hiểu nguồn gốc nhà đất như nhà đất đó có đang tranh chấp không, có bị tòa án kê biên hay không… Để biết điều này, người mua cần đến phòng công chứng, chính quyền địa phương xác minh. Cẩn thận hơn, người mua nên viết đơn hỏi tòa án, cơ quan thi hành án để biết tài sản chuẩn bị giao dịch có bị kê biên hay không.

Vụ án của bà Oanh ở Bắc Giang được chính cơ quan của ông Thơm thi hành án. Nếu đối chiếu với lời khuyên của ông Thơm, bà Oanh cũng mua nhà đã qua phòng công chứng; giả sử bà gửi đơn hỏi Tòa án và Chi cục thi hành án thì các cơ quan này cũng sẽ trả lời nhà đất không bị kê biên như thực tế. Nhưng bà Oanh vẫn mất trắng? Về trường hợp này, ông Thơm chỉ cười trừ.

Nhiều chuyên gia pháp lý cùng chung nhận định: Ngay cả những người chuyên kinh doanh nhà đất khi giao dịch cũng chỉ xác minh qua phòng công chứng, chính quyền địa phương, như vậy đã được xem là kĩ lưỡng. Còn việc làm đơn hỏi tòa án, cơ quan thi hành án như lời ông Thơm nói “Chỉ công dân nào biết và hỏi thì cơ quan mới trả lời” nên không mấy người biết mà làm.

Vậy có cách nào để người mua nhà đất an toàn tuyệt đối không? Một luật sư ở Hà Nội nói vui: “Gần như không có tuyệt đối. Nếu được thì sau khi giao dịch hoàn tất, cầm sổ đỏ trong tay rồi người mua hãy giao nộp tiền”. 

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng (Đoàn luật sư Hà Nội) cũng như luật sư Nguyễn Duy Lân (Đoàn luật sư TP.HCM) trấn an: Khi chưa thể đảm bảo chắc chắn giao dịch nhà đất, mọi người có thể hạn chế tối đa rủi ro bằng những cách đã đề cập ở trên: Tự xác minh nguồn gốc nhà đất qua chính quyền, phòng công chứng, người dân địa phương và hạn chế giao dịch qua trung gian môi giới.

Trị Thiên
Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Triều Tiên tuyên bố cứng rắn về đàm phán với Mỹ

Triều Tiên tuyên bố cứng rắn về đàm phán với Mỹ
(PLVN) - Triều Tiên không cảm thấy cần phải thảo luận với Mỹ - việc mà nước này cho là không gì khác hơn là một “công cụ chính trị” đối với Washington, Reuters dẫn lời một nhà ngoại giao cấp cao của Triều Tiên ngày 4/7, trước chuyến thăm của đặc phái viên Mỹ tới Hàn Quốc.

Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hoà Bình: Hải Phòng phải đi đầu trong cải cách hành chính

Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hoà Bình: Hải Phòng phải đi đầu trong cải cách hành chính
(PLVN) - Sáng 4/7, Đoàn công tác của Chính phủ do đồng chí Trương Hoà Bình, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ, Trưởng ban Chỉ đạo Cải cách hành chính (CCHC), Trưởng ban Chỉ đạo 389 Quốc gia làm Trưởng đoàn đã có cuộc làm việc với UBND TP Hải Phòng và Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng về kết quả triển khai công tác CCHC chính giai đoạn 2011 – 2020 và công tác chống buôn lậu gian lận thương mại và hàng giả.

Ann Wolfe - người sở hữu cú knock-out mạnh nhất lịch sử quyền anh nữ (kỳ cuối)

Ann Wolfe - người sở hữu cú knock-out mạnh nhất lịch sử quyền anh nữ (kỳ cuối)
(PLVN) - Từ một phụ nữ đơn thân vô gia cư, mưu sinh cơ cực với nghề phá dỡ nhà để kiếm tiền nuôi hai con nhỏ, cơ duyên đã đưa Ann Wolfe đến với quyền anh và chói sáng trên thảm đỏ boxing. Ngoài thi đấu, cô còn tham gia với vai trò huấn luyện viên đào tạo võ sĩ trẻ. Ann cũng xuất hiện trong bộ phim Wonder Woman năm 2017 trong vai phụ của Amazon Artemis.
Bí ẩn về bộ bài Tây: Ý nghĩa đặc biệt của những lá bài J - Q – K

Bí ẩn về bộ bài Tây: Ý nghĩa đặc biệt của những lá bài J - Q – K

(PLVN) - Trong bộ bài Tây, các quân "J, Q, K” bao gồm 12 quân bài tượng trưng cho 12 tháng trong năm. Mỗi lá bài J, Q, K mang số phận và lai lịch của một nhân vật lịch sử thời La Mã cổ đại. Phải chăng chính vì những bí ẩn liên quan đến các nhân vật đế vương có thật này mà những lá bài trở nên thần bí, linh thiêng và được người ta gieo quẻ để xem bói vận mệnh, may rủi trong tương lai...  

Được dịp, không được thời

Được dịp, không được thời
(PLVN) - Nước Đức đảm trách cương vị chủ tịch luân phiên Liên minh châu Âu (EU) từ ngày 1/7 vừa qua cho 6 tháng tới. Ngay từ năm ngoái, Chính phủ Đức đã bắt đầu chuẩn bị cho trọng trách này, bởi ít nhất thì cũng phải sau 13 năm nước Đức mới có lại cơ hội cầm cân nảy mực chèo lái EU trong thời gian nửa năm và bởi đấy sẽ là lần cuối cùng đối với Thủ tướng Đức Angela Merkel. 

Phim ngắn về Maradona tại World Cup 1990

Phim ngắn về Maradona tại World Cup 1990
(PLVN) - FIFA vừa công bố những thước phim về Maradona tại World Cup 1990. Từ ngườif hùng tại Mexico 86 tới thất bại cay đắng trong trận chung kết với người Đức. 

Vinh danh làng nghề nước mắm Nam Ô

Vinh danh làng nghề nước mắm Nam Ô
(PLVN) -Ngày 4/7, UBND quận Liên Chiểu (Đà Nẵng) tổ chức lễ đón nhận Bằng chứng nhận Di sản văn hóa phi vật thể Quốc gia “Nghề làm nước mắm Nam Ô” và công bố Đề án phát triển du lịch cộng đồng Nam Ô.

Cháy rụi kho sản xuất mui nệm tại Quảng Ngãi

Cháy rụi kho sản xuất mui nệm tại Quảng Ngãi
(PLVN) - Vào khoảng 9 giờ ngày 4/7, người dân xung quanh phát hiện đám cháy bốc lên từ kho sản xuất mui nệm ở thôn Liên Trì Đông, xã Bình Hiệp, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi. Chỉ sau thời gian ngắn, đám cháy đã nhanh chóng lan rộng, cột khói cao hàng chục mét nghi ngút.

Báo điện tử Pháp luật Việt Nam

Giấy phép xuất bản số 303/GP-BTTTT ngày 8/5/2015

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp

Tổng biên tập: Tiến sỹ Đào Văn Hội

Phó TBT: Trần Đức Vinh

Trưởng ban Báo Điện tử: Xuân Bính

Tòa soạn: Số 42/29 Nguyễn Chí Thanh, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội

E-mail: baodientuphapluat@gmail.com

Hotline: 0353.63.63.55

Liên hệ quảng cáo: 0971.741.666‬