Nhùng nhằng chuyện cấp sổ
Tình trạng trên xảy ra ở 17 hộ dân mua căn hộ Block A Chung cư Giai Việt, quận 8, TP HCM. Anh Đại Nguyễn Tấn Trung, người dân mua căn hộ A1-18.08 Chung cư Giai Việt cho biết, chủ đầu tư là Cty CP Quốc Cường Gia Lai đã bàn giao nhà cho người dân từ năm 2014 với nhiều hạng mục chưa hoàn thiện như tầng hầm 2 chưa được sử dụng, người dân chưa được xem giấy chứng nhận hoàn thiện hệ thống phòng cháy chữa cháy(?), không có sân tennis như thiết kế ban đầu...
Trong khi đó nhiều cư dân đã đóng tiền theo tiến độ trong hợp đồng nhưng vẫn bị chủ đầu tư thông báo đến cơ quan chức năng rằng chưa đóng đầy đủ vấn đề tài chính gây khó dễ trong vấn đề cấp sổ hồng cho cư dân.
Anh Nguyễn Trịnh Bách đang sinh sống tại căn hộ A1.1-2108 Chung cư Giai Việt cho biết thêm, anh mua nhà năm 2010 và đến nay đã đóng 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, do chủ đầu tư gửi thông báo thanh toán tiền có những nội dung không khớp với số 5% trong hợp đồng như các khoản phí bảo trì, VAT, phạt chậm nộp... Chính vì điều này đã dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng và anh Bách cũng như các hộ dân chưa được cấp sổ sở hữu căn hộ.
Sau nhiều lần người dân khiếu nại, ngày 26/9/2016, Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP HCM, chủ đầu tư Quốc Cường Gia Lai và cư dân đã có buổi làm việc và thống nhất ngày 29/9/2016 sẽ bàn giao sổ hồng cho người dân.
Tuy nhiên đến ngày 28/9/2016, các cư dân lại nhận được thông báo của VPĐKĐĐ với nội dung không thể giao sổ hồng cho các hộ dân vì nhận được ý kiến của chủ đầu tư là những hộ dân kể trên chưa thanh toán hết tiền theo hợp đồng. Theo thông báo này, VPĐKĐĐ TP HCM chỉ giao sổ khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư.
Trước đó, ngày 26/9/2016 Cty CP Quốc Cường Gia Lai có gửi văn bản đến VPĐKĐĐ TP HCM cho rằng mình đã gửi những thông báo về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính tới người dân trước đó. Tuy nhiên, người dân cho rằng trên văn bản thông báo đề ngày 22/9/2016 nhưng dấu bưu điện lại đóng chuyển vào ngày 26/9/2016 tức là cùng ngày diễn ra cuộc họp thống nhất việc bàn giao Giấy chứng nhận giữa các bên.
Ngày 29/9/2016, đúng theo cam kết tại buổi làm việc ngày 26/9/2016, người dân không nhận được sổ hồng đã lên trụ sở VPĐKĐĐ để kiến nghị. Tại buổi làm việc, người dân cho rằng VPĐKĐĐ không quan tâm đến quyền lợi của người dân. Những văn bản người dân kiến nghị chủ đầu tư thì Văn phòng trả lời rằng không liên quan đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nhưng ngược lại những văn bản của chủ đầu tư gửi thì VPĐKĐĐ yêu cầu người dân cung cấp chứng từ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo thông báo của chủ đầu tư...
Trong buổi làm việc, đại diện VPĐKĐĐ TP HCM là ông Lê Thành Phương - Phó Giám đốc đã xin lỗi cư dân khi đại diện của văn phòng đã nóng vội đưa ra lời hứa hẹn trao giấy chứng nhận cho người mua nhà mà chưa nắm đầy đủ thông tin về kết quả thực hiện thanh toán theo hợp đồng mua bán đã ký kết giữa các bên.
Trong văn bản gửi người dân sau buổi làm việc ngày 29/9/2016, VPĐKĐĐ TP HCM có nêu: Trong trường hợp người mua cung cấp chứng từ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Thông báo của chủ đầu tư nhưng không được chủ đầu tư phối hợp để thực hiện trao giấy chứng nhận theo nguyên tắc 3 bên, VPĐKĐĐ TP HCM sẽ phối hợp với UBND phường 5, quận 8 trao giấy chứng nhận cho chủ nhà hợp pháp.
Văn phòng đăng ký đất đai làm thêm việc cho chủ đầu tư?
Bức xúc trước việc làm của VPĐKĐĐ từ chối trao sổ hồng cho các cư dân là không đúng pháp luật, những hộ dân này đã làm đơn gửi lãnh đạo UBND TP và Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị chỉ đạo VPĐKĐĐ trao sổ hồng cho người sở hữu căn hộ.
Trong đơn, người dân có trình bày: Các tranh chấp (nếu có) giữa người mua và chủ đầu tư phát sinh từ Hợp đồng mua bán được Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định rõ sẽ được giải quyết bởi TAND. Người dân cho rằng, việc VPĐKĐĐ TP HCM lấy lý do người mua chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư để từ chối giao trả giấy chứng nhận là trái với quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho bên bán dùng biên nhận nộp hồ sơ để làm “con tin” nhằm ra thông báo thanh toán để cưỡng ép người mua phải nộp những khoản tiền vô lý không được quy định trong hợp đồng thỏa thuận cũng như quy định của pháp luật.
Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP HCM nhận định: Theo Điều 6, Điều 26 Luật Nhà ở và Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai. Pháp luật hiện hành không có quy định nào về việc cấp giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước giao cho chủ đầu tư nhận hoặc cơ quan nhà nước phải trì hoãn để xác nhận việc thanh toán xong giữa chủ đầu tư với người mua rồi mới giao giấy chứng nhận.
Theo Luật Đất đai và Nghị định 43/2014, giấy chứng nhận cấp và giao cho người dân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó việc VPĐKĐĐ thành phố giữ lại giấy chứng nhận và không giao cho người dân là không có căn cứ pháp luật dẫn đến sự bất hợp lý, tự nhận và làm thêm việc cho chủ đầu tư nhưng ngoài thẩm quyền, nhiệm vụ Nhà nước giao.
Đúng ra, VPĐKĐĐ thành phố chỉ làm việc theo quy định pháp luật, còn chủ đầu tư cùng người mua nhà phải tự thỏa thuận, tự thực hiện việc thanh toán và cơ chế giải quyết tranh chấp phải phù hợp với pháp luật, không thể có chuyện hợp đồng bị hổng thì quay sang sửa lưng, dùng quyền lực cơ quan nhà nước làm việc (ngoài thẩm quyền) phải theo ý của chủ đầu tư để bắt ép người mua nhà.
Trường hợp này, VPĐKĐĐ TP HCM cần phải giao chứng nhận cho người mua để không bị khởi kiện hành chính, chủ đầu tư có thể kiện người mua yêu cầu thanh toán và đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp giao giấy chứng nhận cho Tòa quản lý.
