Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

(PLVN) - Góp ý vào dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, một số chuyên gia cho rằng, vì “ôm đồm” đối tượng điều chỉnh, nên Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Xây dựng lại mở sang cả Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… gây nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật.
Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư Ảnh minh họa

Quy chế “ôm đồm” 

Theo Dự thảo, Quy chế này áp dụng với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư không thuộc diện đã được nêu ra trong quy định nói trên.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện Nghiên cứu chính sách Quản lý bất động sản (BĐS) và công trình dân dụng quốc tế, thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, ở điều khoản này, khi mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, Bộ Xây dựng đã trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…

“Khi trộn lẫn các chức năng này thì cơ quan xây dựng dự thảo Quy chế phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở... và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động tòa nhà”, ông Thanh nói.

Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của BĐS. “Thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh của Thông tư này sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Xây dựng. Trong khi đó, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được”, ông Thanh nhận định.

Đặc biệt, Thông tư này bị cho là mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS. “Rõ ràng như thế chúng ta không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, hay thậm chí là đẩy Quy chế vào việc bất lợi khi thực thi”, ông Thanh nói.

Chính vì việc “trộn” các BĐS khác vào trong cùng một Quy chế, nên đối tượng áp dụng của Quy chế cũng trở nên rộng hơn rất nhiều, như việc phải áp dụng đối với cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các BĐS khác, vượt ra ngoài khuôn khổ của một thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng.

Không đủ cụ thể để thực hiện

Cùng logic trên, các chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở cho rằng, khi định nghĩa về “tòa nhà chung cư”, “cụm nhà chung cư”, các chuyên gia cho rằng cần phải định nghĩa chi tiết hơn để có căn cứ rõ ràng xác định đối tượng. Ngoài mục đích để ở, nếu Quy chế mở rộng sang các đối tượng BĐS khác ngoài nhà ở thì Quy chế này phải định nghĩa được thế nào là “khách vãng lai”, “khách mua sắm”, thế nào là “xuất nhập khẩu hàng hóa”, “hoạt động của khu thương mại”, “bảo hiểm chung của Tòa nhà”, “bảo hiểm riêng của căn hộ”, thế nào là “bảo hiểm bắt buộc”…

Cùng logic như trên, liên quan tới các nguyên tắc sử dụng ở Tổ hợp nhà chung cư, các chuyên gia đặt câu hỏi: Có nguyên tắc áp dụng chung thì có cần phải có nguyên tắc áp dụng dành riêng cho nhà ở, BĐS du lịch và các khu thương mại hay không? Hay tổng hợp lại tất cả trong BĐS hỗn hợp? 

Vì vậy, ông Thanh và cùng nhiều chuyên gia khác cho rằng, cần phải định nghĩa các công năng, mục đích, thiết kế, vì đằng sau mỗi công năng, mục đích, thiết kế là các chức năng chi tiết và cụ thể. “Ví dụ như thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước rồi ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác với chức năng nhà ở thì chúng ta giải quyết dựa trên các nguyên tắc nào?

Khoản 2 Điều 4 của dự thảo Quy chế cũng đề cập là việc quản lý sử dụng nhà chung cư của pháp luật nhà ở, thì mở rộng ra với các nhà ở hỗn hợp phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Di trú, Luật Nhà ở, Luật Hộ tịch và các luật khác chuyên ngành để quản lý mọi mặt hoạt động của con người và của cư dân cũng như khách vãng lai”, kĩ sư xây dựng Lê Minh Hải chia sẻ.

Tương tự, liên quan đến việc xác định “phần sở hữu chung của khu căn hộ”, “phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại”, ý kiến các chuyên gia cho rằng, các nội dung này chúng ta cần phải dựa trên Bộ luật Dân sự, bởi sở hữu chung của tổ hợp nhà chung cư hay của chung cư là phần sở hữu chung không thể chia cắt. Nếu thực hiện chia ra sở hữu chung của chủ đầu tư, sở hữu chung của cư dân thì vô hình trung chúng ta đã đã vi phạm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành về xây dựng, thiết kế, bảo trì, bảo dưỡng, phòng cháy chữa cháy…

Bách Nguyễn
Loading...

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Dấu hiệu bán “dự án ma” của địa ốc Winland

Dấu hiệu bán “dự án ma” của địa ốc Winland

(PLVN) - Quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội, các website buôn bán bất động sản về các dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... nhưng theo tìm hiểu từ địa phương, các dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Winland đều không có thật. 

Đọc thêm

Nhà máy in tiền Quốc gia 'lên tiếng' trước tin báo lỗ

Nhà máy in tiền Quốc gia 'lên tiếng' trước tin báo lỗ
""Nhà máy là doanh nghiệp công ích, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận và Bộ Tài chính, NHNN không giao chỉ tiêu lợi nhuận đối với Nhà máy... Nhà máy vẫn đang hoạt động ổn định, theo đúng mục tiêu, kế hoạch giao nộp sản phẩm được NHNN giao", Nhà máy in tiền Quốc gia khẳng định.
Loading...

Hé lộ sức mạnh xe chiến đấu bộ binh 'bất chấp' tên lửa của Nga

Hé lộ sức mạnh xe chiến đấu bộ binh 'bất chấp' tên lửa của Nga
(PLVN) - Có thể hủy diệt kẻ địch bằng đạn pháo dẫn đường hoặc không điều khiển, có khả năng cơ động linh hoạt và hỏa lực mạnh… là những đặc tính ưu việt của xe chiến đấu bộ binh BMP-3 của Nga sau khi đã được trang bị hệ thống phòng thủ tích cực, hiện mới.

Hải Dương: Doanh nghiệp kiến nghị vì địa bàn cấp nước bị chồng lấn

Hải Dương: Doanh nghiệp kiến nghị vì địa bàn cấp nước bị chồng lấn
(PLVN) - Chính quyền cấp phép xây dựng nhà máy sản xuất nước sinh hoạt cho 2 doanh nghiệp trên cùng một địa bàn khiến cho doanh nghiệp bị chồng lấn khu vực cung cấp nước sạch, làm giảm hiệu quả đầu tư. Sự việc xảy ra tại huyện Kinh Môn, Hải Dương đang trở thành bài toán khó cho cả hai nhà đầu tư.

50 năm thực hiện Di chúc Bác Hồ: Hành trình vươn tới những ước mơ

50 năm thực hiện Di chúc Bác Hồ: Hành trình vươn tới những ước mơ
(PLVN) - Ngày 2/9/1969, khi đi vào cõi vĩnh hằng, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã để lại cho toàn Đảng, toàn dân và toàn quân ta một bản Di chúc kết tinh những giá trị vô giá của tư tưởng và đạo đức của Người. 50 năm qua,  Đảng và Nhà nước ta quyết tâm thực hiện Di chúc thiêng liêng của Người: “Toàn Đảng, toàn dân ta đoàn kết phấn đấu, xây dựng một nước Việt Nam hòa bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh và góp phần xứng đáng vào sự nghiệp cách mạng thế giới”.

Bảo vệ hay phá hoại pháp luật?

Bảo vệ hay phá hoại pháp luật?
(PLVN) - Viện KSND huyện Bình Chánh (TP HCM) vừa có động thái xin lỗi và bồi thường hơn 200 triệu đồng cho nữ công nhân bị truy tố oan 5 năm về trước. Năm 2012, khi chở bạn đi làm về bằng xe máy, chị bị một chiếc xe tải lấn làn, va vào tay lái xe máy, gây tai nạn cho chị và bạn.

Chuẩn bị Giao lưu hữu nghị biên giới Việt Nam - Campuchia năm 2019

Chuẩn bị Giao lưu hữu nghị biên giới Việt Nam - Campuchia năm 2019
(PLVN) - Nhằm xây dựng mối quan hệ phối hợp chặt chẽ giữa nhân dân, các lực lượng bảo vệ biên giới hai nước Việt Nam và Campuchia, góp phần xây dựng biên giới hòa bình, hữu nghị, hợp tác cùng phát triển, trong 2 ngày 27 và 28/8 tại TP. Châu Đốc và khu vực cửa khẩu quốc tế (CKQT) Tịnh Biên, tỉnh An Giang sẽ diễn ra chương trình Giao lưu hữu nghị biên giới Việt Nam - Campuchia năm 2019 do Bộ Tư lệnh BĐBP phối hợp với Tỉnh ủy, UBND tỉnh An Giang tổ chức.

Thừa Thiên - Huế: Nhiều doanh nghiệp không đảm bảo an toàn cháy nổ

Thừa Thiên - Huế: Nhiều doanh nghiệp không đảm bảo an toàn cháy nổ
(PLVN) - Mặc dù được các cơ quan chức năng kiểm tra, phổ biến trong công tác phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ (PCCC&CNCH), thế nhưng tại các cơ sở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên- Huế vẫn tồn tại tình trạng chây ì khắc phục và bất cập.
Phòng chống chiến lược 'diễn biến hòa bình' của các thế lực thù địch (Kỳ 3): Lật tẩy chiêu trò ngụy biện về phòng chống tham nhũng

Phòng chống chiến lược 'diễn biến hòa bình' của các thế lực thù địch (Kỳ 3): Lật tẩy chiêu trò ngụy biện về phòng chống tham nhũng

(PLVN) - Đấu tranh phòng chống tham nhũng (PCTN), tiêu cực được Nghị quyết Trung ương 4 Khóa XII xác định là nội dung quan trọng hàng đầu trong đổi mới, chỉnh đốn Đảng, là quyết tâm của cả hệ thống chính trị và toàn dân; được xác định không có vùng cấm, không có ngoại lệ. Tuy nhiên, vẫn có không ít quan điểm xuyên tạc nhằm hạ thấp ý nghĩa và quyết tâm PCTN của Đảng và nhân dân ta.