Kinh doanh bất động sản: “Điểm danh” lỗ hổng pháp lý

(PLVN) - Trong báo cáo vừa gửi Thủ tướng, UBND TP HCM cho biết, qua công tác quản lý nhà nước tại địa phương, TP HCM nhận thấy các quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bất động sản (BĐS), đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai, đã phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc. Điều này ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn giao dịch, quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân và tình hình an ninh, trật tự. 
Kinh doanh bất động sản: “Điểm danh” lỗ hổng pháp lý Chính quyền TP HCM cắm biển cảnh báo khu vực thuộc một dự án “ma”.

Bất nhất về công chứng hợp đồng

UBND TP HCM chỉ rõ, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc phải công chứng hay không với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh BĐS với cá nhân, tổ chức.

Do hiện nay giữa các văn bản quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến BĐS, việc thực hiện công chứng hay không công chứng phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.

Có trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS được công chứng, có trường hợp không được công chứng. Do đó, cơ quan chức năng lẫn người dân không thể tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa.

Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở (nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Về điều kiện giao dịch dự án, nhà ở hình thành trong trong lai và trách nhiệm của DN kinh doanh BĐS thì được áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Nghị định số 99/2015; Thông tư liên tịch số 09/2016 của Bộ trưởng Tư pháp và Bộ trưởng TN&MT.  

Căn cứ các quy định trên thì DN kinh doanh BĐS được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nếu đáp ứng các điều kiện quy định. Trường hợp thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì DN phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi ký hợp đồng với khách (trừ trường hợp các bên đồng ý).

Đồng thời, trước khi giao dịch thì chủ đầu tư có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; và Sở Xây dựng sẽ kiểm tra, có văn bản thông báo tình trạng nhà có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua cho DN được biết. Bên cạnh đó, DN kinh doanh BĐS còn có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS.

Qua rà soát các văn bản trên, UBND TP HCM nhận thấy về việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì luật hiện hành quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua căn hộ.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Mặt khác, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe với chủ đầu tư. Ví dụ với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS thì chỉ bị phạt 50 – 60 triệu và không có hình thức xử phạt bổ sung.

Một số nạn nhân bị lừa giao dịch bất động sản kéo đến UBND huyện Hóc Môn (TP HCM) đâm đơn phản ánh.

Bên cạnh đó, xuất phát từ bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch BĐS như đã nêu nên, chưa có cơ chế để giám sát chủ đầu tư thực thi các trách nhiệm trong giao dịch BĐS, dẫn đến nảy sinh trường hợp chủ đầu tư cố ý không thực hiện trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Biến tướng đầu tư dự án “ma”

Vẫn theo báo cáo trên, hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS”, “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “Hợp đồng đặt cọc”, “Giữ chỗ”... 

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên, trong khi không có chế tài xử lý. Dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

Đồng thời vấn đề này được Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở quy định nhiều hình thức, nhiều loại hợp đồng khác nhau dẫn đến khó khăn cho người mua BĐS và trong công tác quản lý nhà nước.

Còn có nhiều trường hợp DN có trụ sở tại TP HCM là chủ đầu tư các dự án đặt tại các tỉnh thành phố, không thuộc phạm vi quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng TP HCM nên không thề nắm được tính pháp lý của dự án.

Thế nhưng các DN này đã tổ chức các giao dịch, kinh doanh BĐS của dự án đó với khách hàng trên địa bàn TP HCM. Đến khi phát sinh tranh chấp, đã tập trung đông người khiếu nại, tố cáo gây mất an ninh trật tự trên địa bàn TP HCM. 

Trong lĩnh vực buôn bán BĐS, UBND TP HCM cho rằng còn có một số bất cập khác khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát, và TP HCM đã đề xuất một số giải pháp cụ thể. PLVN sẽ tiếp tục phản ánh trong số báo sau.

Gia Nguyễn – Cao Phong
Loading...

Cùng chuyên mục

Khánh Hòa sẽ đập bỏ phần sai phép dự án Ocean View

Khánh Hòa sẽ đập bỏ phần sai phép dự án Ocean View

(PLVN) - Lãnh đạo UBND TP Nha Trang cho biết vừa có văn bản tham mưu gửi UBND tỉnh Khánh Hòa về phương án xử lý các công trình xây dựng sai phép tại dự án khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang (phường Vĩnh Nguyên và Vĩnh Trường). Theo đó, chủ nhân 13 căn biệt thự phải khắc phục hậu quả vi phạm, tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm, vượt tầng.

Đọc thêm

Công ty VMEP bị tố sa thải người lao động trái quy định?

Công ty VMEP bị tố sa thải người lao động trái quy định?
(PLVN) - Mới đây, 149 công nhân của Chi nhánh nhà máy sản xuất phụ tùng và lắp ráp xe máy Công ty VMEP (đường Lê Trọng Tấn, phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội) nhận được thông báo bị sa thải từ phía công ty. Tuy nhiên, những công nhân trên cho rằng việc sa thải lao động của doanh nghiệp là sai quy định, ảnh hưởng lớn tới đời sống của họ.
Loading...

'Vì ta cần nhau' - thắp lên những đốm lửa nhân ái

'Vì ta cần nhau' - thắp lên những đốm lửa nhân ái
(PLVN) - Hình ảnh các em nhỏ vùng cao thiếu quần áo ấm, chân trần trong giá rét, hình ảnh bà con phải chia nhau từng miếng mì tôm vụn chống chọi với lũ lụt… khiến tim bà Thanh Chung thắt lại nhói đau. Công tác ở bên kia bán cầu, bà Thanh Chung luôn đau đáu muốn góp chút tấm lòng, công sức của mình để giúp những trẻ em, người nghèo ở quê hương bớt thiệt thòi. Và quỹ “Vì ta cần nhau” ra đời.

Bài hát ấy vẫn còn nguyên ở đó…

Bài hát ấy vẫn còn nguyên ở đó…
(PLVN) - Trong cuộc sống có được một người bạn tri kỷ mới thật là trân quý! Tri kỷ như một thứ tình cảm ấm áp không lời, một thứ đồng hành giản dị nhưng quý báu vô ngần…

Ai bảo kê cho bác sĩ rởm và hàng loạt sai phạm tại TMV Quốc tế Nam Hàn?

Ai bảo kê cho bác sĩ rởm và hàng loạt sai phạm tại TMV Quốc tế Nam Hàn?
(PLVN) - Thời gian vừa qua liên tiếp xảy ra những vụ biến chứng thậm chí tử vong do phẫu thuật thẩm mỹ. Điều này gióng lên hồi chuông cảnh báo về công tác quản lý giám sát các cơ sở làm đẹp bằng phương pháp xâm lấn cơ thể. Tại quận Cầu Giấy, Hà Nội có những cơ sở làm đẹp quảng cáo dịch vụ trái phép tiềm ẩn nhiều nguy cơ đến sức khỏe, tính mạng công dân, thế nhưng qua kiểm tra giám sát chính quyền sở tại dường như đang chây ì, không thể xử lý dứt điểm sai phạm.

'Nếu như cuộc đời này cho con một điều ước…'

'Nếu như cuộc đời này cho con một điều ước…'
(PLVN) - Thì con sẽ ước có mẹ, có cha. Mỗi đứa trẻ sinh ra đều cần có một gia đình, cùng sự yêu thương, ấm áp dưới một mái nhà. Nhưng, do hệ quả đáng tiếc của xã hội như bạo lực, mang thai ngoài ý muốn, thiếu thốn kinh tế, bệnh tật, ly hôn… mà cuộc đời nghiệt ngã đã khiến nhiều đứa trẻ gần như đã mất đi, quên đi hoặc chưa từng được nhận tình cảm gia đình. Và những đứa trẻ chỉ còn biết ước mơ thầm lặng…
Phụ nữ 'viết lại cuộc chơi' ngành du lịch

Phụ nữ 'viết lại cuộc chơi' ngành du lịch

(PLVN) - Báo cáo Toàn cầu về Phụ nữ và Du lịch đầu năm  2019 của Tổ Chức UN Women kết hợp với Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO) chỉ ra rằng, trong lĩnh vực du lịch, phụ nữ ngày càng trở nên độc lập về tài chính, sở hữu và thành lập các mô hình kinh doanh riêng, thách thức định kiến xã hội về giới.

Dấu tích vị thần sông nước bên sông Nhị Hà

Dấu tích vị thần sông nước bên sông Nhị Hà
(PLVN) - Dọc bờ sông Hồng, nơi ghi dấu nhiều dấu tích về vị thần làm chủ sông nước đó là Thánh Mẫu Thoải Cung. Trong tâm thức người Việt, đặc biệt là tín ngưỡng thờ Mẫu, bà có vị trí đặc biệt quan trọng. Không chỉ là vị thần trấn vùng sông nước, câu chuyện về Mẫu Thoải mang nhiều bi thương, ai oán chạm đến lòng người.

Mẹ - suối nguồn hạnh phúc

Mẹ - suối nguồn hạnh phúc
(PLVN) - Mẹ tôi tuổi thân, các cụ thường bảo phụ nữ tuổi Thân lại còn đứng chữ Mậu thì vất vả vô cùng. Chẳng hiểu cung tuổi có vận vào mẹ không nhưng cho đến giờ, những đớn đau mẹ tôi trải qua còn nhiều hơn cả những nếp nhăn trên khuôn mặt mẹ. 

Sửa đổi Bộ luật Lao động về tuổi nghỉ hưu: Nam và nữ cùng về hưu - tại sao không?

Sửa đổi Bộ luật Lao động về tuổi nghỉ hưu: Nam và nữ cùng về hưu - tại sao không?
(PLVN) - Đó là câu hỏi mà nhiều chuyên gia pháp lý, chuyên gia về giới đã đặt ra khi tiếp cận dự thảo Bộ luật Lao động sửa đổi, bổ sung với quy định vẫn tiếp tục duy trì sự chênh lệch độ tuổi nghỉ hưu nam – nữ như hiện nay, tuy rằng khoảng cách đã có sự rút ngắn (nam giới nghỉ hưu ở tuổi 60 – hiện hành và 62 – dự kiến; nữ giới nghỉ ở tuổi 55 – hiện hành và 60 dự kiến).

Càng kiếm tiền giỏi càng dễ mất chồng?

Càng kiếm tiền giỏi càng dễ mất chồng?
(PLVN) - Xã hội hiện đại, vai trò người phụ nữ ngày càng mạnh mẽ hơn. Không ít những người phụ nữ khẳng định mình bằng năng lực, vị trí xã hội hay khả năng kiếm tiền còn vượt trội hơn đức lang quân của họ. Nhưng đây cũng là khởi nguồn cho những rắc rối trong nhà.

Đức lang quân sau những 'bóng hồng' thành đạt

Đức lang quân sau những 'bóng hồng' thành đạt
(PLVN) - Nếu như đằng sau sự thành công của người đàn ông luôn thấp thoáng bóng hình của những người vợ đảm, thì ở một chiều ngược lại, đằng sau những "bông hồng quyền lực" cũng không thể thiếu bóng hình những đức lang quân rất đỗi chịu thương chịu khó, rộng lượng hiểu chuyện của họ.
Những thiên thần đỏ (Truyện ngắn)

Những thiên thần đỏ (Truyện ngắn)

(PLVN) - Nhiều khi tôi tự hỏi sao Văn yêu tôi đến thế? Tôi có hỏi thì Văn lại bảo tôi giống phù thủy, có thể điều khiển được anh, làm cho anh ngây dại. Có lúc anh còn bảo tôi là bà tiên phù thủy. Tôi cười. Và nhớ đến những thiên thần đỏ của tôi.