Khi nào nhà ở đủ điều kiện 'bán lúa non'?

(PLO) - Để tránh việc bán nhà trên giấy trở nên một loại giao dịch “không đầu không cuối”, gây mâu thuẫn tranh chấp giữa người bán và người mua, pháp luật về nhà ở đã chấp nhận giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, với quy định về việc huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Vậy nhà ở như thế nào đủ điều kiện “bán lúa non”?
Khi nào nhà ở đủ điều kiện 'bán lúa non'? Các quy định về “bán nhà trên giấy” nhằm ngăn tình trạng lừa đảo

Nhà phải được giải chấp trước khi bán

Trong các loại hình vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư được “bán lúa non” khi quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở hình thức huy động vốn “Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. 

Liên quan đến việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng nêu rõ: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định.

Xác định thời điểm “hoàn thành xong phần móng”  

Tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngoài việc khẳng định việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở phải tuân thủ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đã giải thích rõ điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua.

Cụ thể, nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

Nội dung hợp đồng góp vốn: 

Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh có các nội dung chính sau đây: Tên và địa chỉ của các bên tham gia ký kết hợp đồng; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận; thời hạn hoàn trả vốn; quyền và nghĩa vụ của các bên;  giải quyết tranh chấp; các thoả thuận khác.

Trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì việc lập hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Hoàng Thủy
Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Phú Yên: Dân kêu trời vì doanh nghiệp chế biến hạt điều gây ô nhiễm nghiêm trọng

Phú Yên: Dân kêu trời vì doanh nghiệp chế biến hạt điều gây ô nhiễm nghiêm trọng
(PLVN) - Nhiều năm qua, hàng chục hộ dân ở thôn Mậu Lâm Bắc (xã Hòa Quang Bắc, huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên) luôn sống trong không khí đầy bụi bẩn và nguồn nước ô nhiễm vì Công ty TNHH chế biến hạt điều Quang Sơn (gọi tắt là Công ty Quang Sơn) gây ra. Mặc dù người dân đã nhiều lần kiến nghị lên các cấp chính quyền, ngành chức năng nhưng cho đến nay sự việc vẫn chưa được giải quyết. 

Độc đáo thuyền Kagor dành cho người đã khuất của đồng bào Raglai

Độc đáo thuyền Kagor dành cho người đã khuất của đồng bào Raglai
(PLVN) - Đồng bào Raglai ở tỉnh Khánh Hòa quan niệm, người đã khuất sẽ được con thuyền Kagor đưa về cõi trời biển vĩnh hằng, đó là nơi đoàn tụ cuối cùng cũng là nơi xuất phát của tổ tiên. Và, con thuyền này là một công trình nghệ thuật, kiến trúc độc đáo của người Raglai.
Án để ngỏ

Án để ngỏ

(PLVN) - Tổ chức Nhà báo không biên giới đã gửi tới Viện Công tố nhà nước Đức yêu cầu truy tố trước tòa án Đức một số quan chức cao cấp của chính quyền Ả-rập Xê-út, trong đó có cả thái tử Mohammed bin Salman, người được coi là uy quyền nhất hiện tại và sẽ trở thành vua của vương triều trong tương lai ở Ả-rập Xê-út. 

Hà Nội dự kiến giới thiệu 59 người tham gia ứng cử

Hà Nội dự kiến giới thiệu 59 người tham gia ứng cử
(PLVN) - Thông tin đưa ra tại Hội nghị hướng dẫn các cơ quan, tổ chức, đơn vị giới thiệu người ứng cử đại biểu Quốc hội (ĐBQH) khóa XV, nhiệm kỳ 2021-2026 do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội tổ chức chiều 8/3.
Đừng “hồn nhiên” với di tích

Đừng “hồn nhiên” với di tích

(PLVN) - Câu chuyện “kim cổ giao duyên”, “đông tây y kết hợp… cúng” liên quan chiếc cổng ở đình Tây Đằng, càng cho thấy dù ở bất kỳ công việc gì, lĩnh vực gì, dù là kinh tế hay văn hóa, cũng cần phải biết luật trước khi “động thủ”.

Mô hình chính quyền đô thị tại Đà Nẵng thí điểm thế nào?

Mô hình chính quyền đô thị tại Đà Nẵng thí điểm thế nào?
(PLVN) - Đầu tháng 3 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã chủ trì cuộc họp Thường trực Chính phủ về dự thảo các nghị định quy định chi tiết thi hành các nghị quyết của Quốc hội về thí điểm tổ chức mô hình chính quyền đô thị và một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Đà Nẵng. Việc thí điểm mô hình chính quyền đô thị tại Đà Nẵng tổ chức ra sao đang được dư luận quan tâm.

Vụ án táo tợn phá xe trộm tiền giữa ban ngày

Vụ án táo tợn phá xe trộm tiền giữa ban ngày
(PLVN) - Công an quận Kiến An (Hải Phòng) vừa ra quyết định khởi tố bị can lệnh tạm giam 4 tháng với Phạm Hùng Quân (SN 1970, ngụ phường Vị Xuyên, TP Nam Định, tỉnh Nam Định) để điều tra hành vi trộm cắp tài sản.
Tăng cường kiểm tra, xử lý việc buôn bán lợn bệnh, chết

Tăng cường kiểm tra, xử lý việc buôn bán lợn bệnh, chết

(PLVN) - Theo Bộ NN&PTNT, vừa qua, các phương tiện thông tin đại chúng đã liên tục phản ánh việc vận chuyển, buôn bán, giết mổ lợn nghi mắc bệnh, lợn bệnh, lợn chết tại một số địa phương như: Hải Dương, Đồng Nai, Hà Nội… Đây là những hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật Việt Nam về thương mại, an toàn thực phẩm, thú y và môi trường.

​Phá vụ án sản xuất phân bón giả: Hiệu quả hợp tác liên ngành

​Phá vụ án sản xuất phân bón giả: Hiệu quả hợp tác liên ngành
(PLVN) - Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an vừa khởi tố vụ án "Sản xuất, buôn bán hàng giả" là phân bón. Đây là vụ án điểm trong công tác đấu tranh với nạn sản xuất phân bón giả trên cả nước được Tổng cục Quản lý thị trường phối hợp với Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu triệt phá mới đây.

Biến dòng kênh đen trở thành “sông Seine của Sài Gòn”

Biến dòng kênh đen trở thành “sông Seine của Sài Gòn”
(PLVN) - Một thập kỉ trôi qua, người dân TP HCM dường như vẫn còn “ngỡ ngàng” bởi sự thay đổi diện mạo một cách thần kì của con kênh Nhiêu Lộc. Còn có những dự án đang được triển khai trong thời gian sắp tới nhằm đưa dòng kênh đen ngày nào trở thành “sông Seine của Sài Gòn”.
Tuyên hóa - Quảng Bình: Hiệu quả tín dụng chính sách ủy thác

Tuyên hóa - Quảng Bình: Hiệu quả tín dụng chính sách ủy thác

(PLVN) - Thông qua kênh ủy thác quản lý nguồn vốn tín dụng chính sách với các cấp tổ chức chính trị - xã hội, trong những năm qua, nguồn vốn đã hỗ trợ rất thiết thực cho các hộ nghèo và đối tượng chính sách có vốn đầu tư phát triển sản xuất, thoát nghèo và ổn định cuộc sống ở huyện miền núi Tuyên Hóa, Quảng Bình.

Báo điện tử Pháp luật Việt Nam

Giấy phép xuất bản số 303/GP-BTTTT ngày 8/5/2015

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp

Tổng biên tập: Tiến sỹ Đào Văn Hội

Phó TBT: Trần Đức Vinh

Tòa soạn: Số 42/29 Nguyễn Chí Thanh, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội

E-mail: baodientuphapluat@gmail.com

Hotline: 0353.63.63.55

Liên hệ quảng cáo: 0971.741.666‬