Các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (dự án condotel) xuất hiện từ năm 2014, tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc được đánh giá là 3 địa bàn đang phát triển nóng.
Sắp “bội thực”
Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến con số khó tin: 16.000 căn. Sản phẩm bất động sản (BĐS) condotel vẫn đang đà “tăng tốc” khi trong giai đoạn 2017-2019, dự báo trung bình mỗi năm sẽ còn có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được mở bán để cung ứng cho phân khúc này.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), sự phát triển các dự án căn hộ condotel tuy giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương; nhưng do phát triển với tốc độ khó lường nên các dự án condotel đang trở thành một sản phẩm phải đưa vào diện cảnh báo khi hút một lượng tín dụng rất lớn từ các ngân hàng và nhà đầu tư thứ cấp dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay.
Từ những nghiên cứu của HoREA, Hiệp hội này cảnh báo: Vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục phát triển đột biến, có thể dẫn đến tình trạng “bội thực” cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017.
Theo HoREA, tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam hiện đã chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là điều không bình thường. Bởi theo thông lệ, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, vì thế đã đến lúc cần có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững đối với loại sản phẩm này.
Nhà đầu tư thứ cấp nên thận trọng!
Tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, căn hộ condotel hiện đang được chào bán với giá dao động từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2 (khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, giá bán như vậy là cao, tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP HCM. Theo ông Châu, ngay với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận, chi phí trang bị căn hộ lẫn chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
“Tôi chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận để họ yên tâm”- Chủ tịch Châu lo ngại rủi ro có thể đến với các nhà đầu tư thứ cấp.
Theo chuyên gia này, việc chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
“Rõ ràng ở những dự án kiểu này, chủ đầu tư sẽ được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán. Và mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Hơn nữa còn được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này”- ông Châu nhấn mạnh.
Để nhằm phát triển bền vững loại sản phẩm này, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng cần sớm có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận.
“Bên cạnh đó, cần yêu cầu Chủ đầu tư công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư”- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM khuyến cáo.
Không thả nổi…
Mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo đề xuất Thủ tướng Chính phủ một số nội dung liên quan đến loại hình căn hộ condotel. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này; cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này; về tài chính đất đai, Bộ này đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình bất động sản này.
