Báo động tình trạng phân lô bán nền trái phép: Bất cập từ pháp luật

(PLVN) - Ngoài sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin, hoặc có sự buông lỏng quản lý nhà nước trên địa bàn thì sự bất cập của pháp luật cũng là nguyên nhân khiến cho tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật đang diễn ra tràn lan, gây thiệt hại cho khách hàng… Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo nhận diện một số bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay.
Báo động tình trạng phân lô bán nền trái phép: Bất cập từ pháp luật Ảnh minh họa nguồn Internet

Kẽ hở về đặt cọc 

Luật Kinh doanh (KD) Bất động sản (BĐS) chỉ điều chỉnh các hành vi KD BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng. Luật cũng chỉ điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Theo HoREA, đây là kẽ hở bị lợi dụng và đề nghị khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật KD BĐS, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai…

Bên cạnh đó, chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", trong đó, có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng), nhưng Luật KD BĐS không có quy định về "đặt cọc", theo HoREA, đây là điểm bất cập lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác KD... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật KD BĐS bởi Luật KD BĐS quy định chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. 

Theo đề xuất của HoREA, cần bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý; quy định giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS trong Luật KD BĐS.

Đồng thời quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của BLDS, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.

Bất cập quy định tách thửa, thừa phát lại

Một vướng mắc pháp lý nữa theo HoREA đó là tại Khoản 2 Điều 143, và Khoản 4 Điều 144, Luật Đất đai quy định UBND cấp tình quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở (nông thôn và đô thị), nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".

“Như vậy, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan…”- ông Châu phân tích và lưu ý, quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai và cần phải bãi bỏ.

Cũng theo HoREA, việc việc thực thi chế định "thừa phát lại" vẫn gặp nhiều bất cập. Cụ thể, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 24/07/2009 "Về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP HCM", Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP đã quy định "Vi bằng" thừa phát lại "là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác". 

Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ (...) các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật". 

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KD BĐS, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo HoREA, bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền.

Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này…

Thanh Thanh
Loading...

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

TP HCM kiến nghị phá dỡ khẩn cấp chung cư bị nghiêng

TP HCM kiến nghị phá dỡ khẩn cấp chung cư bị nghiêng

(PLVN) - Liên quan đến vụ việc lô E, chung cư 518 Võ Văn Kiệt (quận 1, TP HCM) bị nghiêng, ngày 20/8, Sở  Xây dựng TP HCM lập báo cáo và kiến nghị UBND TP ban hành “quyết định phá dỡ khẩn cấp” vì độ nghiêng công trình vượt quá mức cho phép.

Đọc thêm

Thư chúc mừng của Bộ trưởng Bộ Tư pháp nhân kỷ niệm Ngày truyền thống ngành Tư pháp (28/8/1945 – 28/8/2019)

Thư chúc mừng của Bộ trưởng Bộ Tư pháp nhân kỷ niệm Ngày truyền thống ngành Tư pháp (28/8/1945 – 28/8/2019)
(PLVN) -Nhân kỷ niệm Ngày truyền thống ngành Tư pháp (28/8/1945 - 28/8/2019), Ủy viên Ban chấp hành Trung ương Đảng, Bí thư Ban cán sự Đảng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long vừa có thư gửi  các thế hệ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động đã và đang công tác trong ngành Tư pháp. Báo PLVN trân trọng giới thiệu toàn văn thư Bộ trưởng.

Bộ Tư pháp tập huấn về đầu tư công, xây dựng, đấu thầu

Bộ Tư pháp tập huấn về đầu tư công, xây dựng, đấu thầu
(PLVN) - Ngày 26/8, Bộ Tư pháp đã tổ chức Hội nghị bồi dưỡng, tập huấn về đầu tư công, xây dựng, đấu thầu cho các Chủ đầu tư dự án thuộc Bộ. Hội nghị có sự tham dự của Thứ trưởng Đặng Hoàng Oanh; Lãnh đạo một số đơn vị thuộc Bộ cùng Lãnh đạo, Kế toán trưởng, Chánh văn phòng 63 Cục THADS địa phương.
Loading...

Công viên nước Thanh Hà Mường Thanh tưng bừng khuyến mãi dịp 2/9

Công viên nước Thanh Hà Mường Thanh tưng bừng khuyến mãi dịp 2/9
(PLVN) - Kể từ ngày đi vào hoạt động (10/6/2019), Công viên nước Thanh Hà Mường Thanh đã trở thành một “hiện tượng” trong lĩnh vực giải trí với số lượng kỷ lục khách đến thăm quan và sử dụng dịch vụ. Trong 2 ngày 10 - 11/6 số lượng người lên tới hơn 10 nghìn người/ngày.

Ngày 30/8 sẽ diễn ra tọa đàm “Trung hiếu bên Người”

Ngày 30/8 sẽ diễn ra tọa đàm “Trung hiếu bên Người”
(PLVN) - Hướng tới kỷ niệm 50 năm thực hiện Di chúc của Bác và 50 năm công tác giữ gìn lâu dài, bảo vệ tuyệt đối an toàn thi hài Chủ tịch Hồ Chí Minh, mới đây Báo Quân đội nhân dân phối hợp Ban Thanh niên Quân đội, Bộ Tư lệnh Bảo vệ Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh… tổ chức họp báo thông tin buổi Tọa đàm “Trung hiếu bên Người”.
Ngoại trưởng Iran bất ngờ tới hội nghị thượng đỉnh G7

Ngoại trưởng Iran bất ngờ tới hội nghị thượng đỉnh G7

(PLVN) - Ngoại trưởng Iran Mohammad Javad Zarif ngày 25/8 đã có chuyến thăm không báo trước tới thành phố Biarritz ở miền Tây Nam nước Pháp – nơi đang diễn ra hội nghị thượng đỉnh G7. Đây được xem là một nỗ lực bất ngờ nhằm phá bế tắc ngoại giao vì chương trình hạt nhân của Iran hiện nay.

Chọn học “Cam công” hay “Cam tư” khi theo đuổi Chương trình IGCSE, A Level

Chọn học “Cam công” hay “Cam tư” khi theo đuổi Chương trình IGCSE, A Level
(PLVN) - Tới thời điểm cuối tháng 8, việc thi đầu vào và tuyển sinh của các trường THCS, THPT đã “hòm hòm” xong xuôi chuẩn bị cho khai giảng năm học mới 2019-2020. Tuy nhiên, trên các diễn đàn về học tập, câu hỏi về chọn học song bằng hay đơn bằng IGCSE, A Level dành cho học sinh THCS và THPT vẫn đang là câu hỏi “nóng” tiếp tục được các phụ huynh mổ xẻ để chuẩn bị cho các cú “nhảy” mới, có thể ngay trong năm học này hoặc các năm học sau. 

[Đối thoại trực tuyến] Bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hút dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

[Đối thoại trực tuyến] Bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hút dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
(PLVN) - Những năm qua, Vĩnh Phúc nổi lên là một trong những điểm sáng về thu hút các dự án đầu tư. Theo đó, tỉnh Vĩnh Phúc đã huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch thuận lợi trong việc thu hút đầu tư. Thực hiện chương trình phối hợp, Báo Pháp luật Việt Nam và Sở Tư pháp Vĩnh Phúc tổ chức đối thoại trực tuyến về bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hút dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. 

Nữ cán bộ bảo tàng 30 năm truyền cảm hứng học tập làm theo Bác Hồ

Nữ cán bộ bảo tàng 30 năm truyền cảm hứng học tập làm theo Bác Hồ
(PLVN) - Sau gần 30 năm công tác tại Bảo tàng Cách mạng Việt Nam, đến khi về hưu, bà Trần Thị Nhị, Chủ tịch Hội Liên hiệp phụ nữ phường Phương Liên, quận Đống Đa, TP Hà Nội vẫn tích cực học tập và làm theo tư tưởng, đạo đức, phong cách Hồ Chí Minh và còn truyền cảm hứng cho mọi người cùng làm theo qua việc sưu tầm, biên soạn, kể lại những câu chuyện xúc động về Người.
Tập đoàn Hanaka tổ chức Hội thảo giải pháp công nghệ trong xử lý ô nhiễm môi trường

Tập đoàn Hanaka tổ chức Hội thảo giải pháp công nghệ trong xử lý ô nhiễm môi trường

(PLVN) - Nhân dịp kỷ niệm 20 năm thành lập thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh) và Hội nghị xúc tiến đầu tư quy hoạch thị xã Từ Sơn lên thành phố thông minh – hiện đại, chiều ngày 23/9 Tập đoàn Hanaka tổ chức Hội thảo giải pháp công nghệ trong xử lý ô nhiễm môi trường với sự tham gia của các cơ quan quản lý Nhà nước, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp trong nước và quốc tế cùng đông đảo cán bộ, công nhân của Tập đoàn Hanaka.