Ban quản trị chung cư - loay hoay giữa “ma trận” quy định

(PLVN) - Cứ mỗi lần xây dựng các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà quản lý lại đưa ra một quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị (BQT). Điều này phần nào cho thấy sự lúng túng của nhà quản lý trước thực tiễn của vấn đề này, đặc biệt là trong dự thảo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đang xây dựng.
Ban quản trị chung cư  - loay hoay giữa “ma trận” quy định Ảnh minh họa

Hàng loạt quy định “biến ảo”

Các quy định về hình thành và hoạt động của BQT chung cư đã được Bộ Xây dựng cụ thể trong các Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thể hiện tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và đang được sửa đổi bổ sung trong dự thảo thông tư mới năm 2019. 

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể”. Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang có hiệu lực thì quy định về mô hình BQT như sau: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu” (khoản 1 Điều 17); “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư” (khoản 1 Điều 18).

Tuy nhiên, tới dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được xây dựng năm 2019 thì mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã đã bị lược bỏ. Theo đó, khoản 1 Điều 17 Dự thảo nêu: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 18 của Dự thảo đề xuất: “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư”.

Suy cho cùng, Ban quản trị là gì?

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu các đề xuất trong Dự thảo thông tư được thông qua thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

“Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT của nhà chung cư là một tổ chức chính trị - xã hội hay là một tổ chức chuyên môn? Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, và thành viên của BQT rất phong phú về độ tuổi, giới tính và chuyên môn.

Nhưng dự thảo thông tư lại quy định về trách nhiệm, quyền hạn của BQT thực hiện ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Vậy, BQT với tư cách nào để thực hiện ký Hợp đồng?” – anh Tiến Dũng, kỹ sư xây dựng, cũng là cư dân một khu chung cư ở Hà Nội, đặt câu hỏi.

“Theo quy định mới thì BQT có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Nhưng BQT là pháp nhân thương mại hay pháp nhân phi thương mại?” - ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - băn khoăn.

Dẫn quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự (BLDS)  2015 quy định BQT “a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”, ông Nguyễn Hoàng Thanh thắc mắc “BQT đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 chưa?”.

Nhiều vấn đề cần sớm giải đáp

Ông Nguyễn Hoàng Thanh cũng cho rằng, nếu quy định BQT có tư cách pháp nhân theo như dự thảo Thông tư 2019 đang xây dựng thì việc thành lập của BQT phải được quy định chi tiết tại BLDS 2015 hoặc các Luật chuyên ngành khác.

“Nhưng, việc thành lập của BQT chỉ được quy định tại một thông tư, một văn bản dưới luật thì đã phù hợp hay chưa? Từ việc quy định không dựa trên luật gốc là BLDS nên dẫn đến quy định về tư cách pháp nhân của BQT tại Thông tư không rõ ràng, gây hiểu nhầm và chưa thật sự chuẩn xác” – ông Thanh nói. 

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Hoàng Thanh, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà quản lý cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn.

“Từ việc giải quyết rõ ràng các vấn đề về tư cách pháp nhân của BQT thì cơ quan chức năng mới có thể xây dựng các quy định về quyền, trách nhiệm của BQT trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, mới xác định BQT có được quản lý các phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của chung cư hay không?” – anh Tiến Dũng nói. 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư quy định BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Tức là, Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua Hội nghị nhà chung cư, còn việc thành lập Hội đồng quản trị của công ty cổ phần và hợp tác xã lại được điều chỉnh tại Luật Doanh nghiệp 2014.

“Điều này có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT không? Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung Thông tư của Luật Xây dựng? Đây là vấn đề cần được cơ quan hữu trách làm rõ” – ông Thanh nói.

Bách Nguyễn
Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Báo Pháp luật Việt Nam: Tự hào cơ quan ngôn luận của Bộ Tư pháp

Báo Pháp luật Việt Nam: Tự hào cơ quan ngôn luận của Bộ Tư pháp
(PLVN) - Cùng với chặng đường vẻ vang 75 năm hình thành và phát triển của ngành Tư pháp, Báo Pháp luật Việt Nam cũng có 35 năm “Vì sự nghiệp truyền thông tư pháp, pháp luật”. Suốt những năm qua, tập thể cán bộ, phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam luôn tự hào và nỗ lực không ngừng nghỉ để hoàn thành tốt sứ mệnh là “Cơ quan ngôn luận của Bộ Tư pháp”.

Dốc tổng lực tìm kiếm 12 công nhân còn mất tích tại Rào Trăng 3

Dốc tổng lực tìm kiếm 12 công nhân còn mất tích tại Rào Trăng 3
(PLVN) - Sau thời gian tạm dừng tìm kiếm vì cơ bão số 9, ngày 30/10, tranh thủ thời tiết nắng ráo, các lực lượng, phương tiện của Quân khu 4 và tỉnh Thừa Thiên Huế đã được huy động trở lại để tiếp tục triển khai công tác tìm kiếm 12 công nhân đang còn mất tích tại thủy điện Rào Trăng 3.

Hà Nội đối thoại gỡ vướng giải phóng mặt bằng bãi rác Nam Sơn

Hà Nội đối thoại gỡ vướng giải phóng mặt bằng bãi rác Nam Sơn
(PLVN) - Ngày 30/10, Thường trực Thành ủy Hà Nội tổ chức đối thoại với người dân 3 xã: Hồng Kỳ, Bắc Sơn, Nam Sơn (Sóc Sơn) nhằm giải quyết các kiến nghị của người dân liên quan đến việc mở rộng bãi rác Nam Sơn. Đây là lần thứ 2, Thành ủy Hà Nội tổ chức đối thoại với người dân 3 xã trên tính từ đầu năm đến nay.

Trao quyết định bổ nhiệm Thứ trưởng Bộ NN&PTNT

Trao quyết định bổ nhiệm Thứ trưởng Bộ NN&PTNT
(PLVN) - Chiều 30/10, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc trao Quyết định điều động, bổ nhiệm ông Lê Minh Hoan, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp giữ chức Thứ trưởng Bộ NN&PTNT.

Bắt quả tang cơ sở "hô biến" hàng giả thành hàng hiệu

Bắt quả tang cơ sở "hô biến" hàng giả thành hàng hiệu
(PLVN) - Khi lực lượng chức năng bất ngờ đến kiểm tra, một cơ sở kinh doanh thời trang tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) đang thực hiện hành vi đính nhãn, vật phẩm mang thương hiệu “Dior”, “Chanel” lên các sản phẩm thời trang đã được cắt tem, mác.

Hàng nghìn hộ dân ở Nghệ An ngập sâu do mưa lớn kéo dài

Hàng nghìn hộ dân ở Nghệ An ngập sâu do mưa lớn kéo dài
(PLVN) - Đến chiều 30/10, do ảnh hưởng của hoàn lưu bão số 9 kết hợp với không khí lạnh tăng cường, trên địa bàn một số huyện của tỉnh Nghệ An đã xảy ra mưa lớn kéo dài trên diện rộng đã gây ngập sâu, chia cắt cục bộ. Lực lượng chức năng gấp rút di dời các hộ dân đến nơi an toàn. 

Hải Dương tổ chức đối thoại với doanh nghiệp các vấn đề liên quan đến pháp luật lao động

Hải Dương tổ chức đối thoại với doanh nghiệp các vấn đề liên quan đến pháp luật lao động
(PLVN) - Được sự hỗ trợ của Chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành dành cho doanh nghiệp giai đoạn 2015-2020 (Bộ Tư pháp), sáng 30/10, Sở Tư pháp đã phối hợp với Liên đoàn lao động tỉnh Hải Dương tổ chức Hội nghị đối thoại với doanh nghiệp về các vấn đề liên quan đến pháp luật lao động và chế độ, chính sách đối với người lao động.

Tiếp tục tìm kiếm 12 công nhân mất tích tại thủy điện Rào Trăng 3

Tiếp tục tìm kiếm 12 công nhân mất tích tại thủy điện Rào Trăng 3
(PLVN) - Sáng nay (30/10), Chủ tịch UBND tỉnh TT- Huế Phan Ngọc Thọ cùng đoàn công tác tiếp tục đến hiện trường trực tiếp chỉ đạo công tác tìm kiếm các nạn nhân mất tích còn lại tại thủy điện Rào Trăng 3; đồng thời tổ chức cho người thân gia đình các nạn nhân vào hiện trường chứng kiến công tác tìm kiếm.
Hà Tĩnh mưa lớn, thuỷ điện xả lũ, nguy cơ sạt lở tăng

Hà Tĩnh mưa lớn, thuỷ điện xả lũ, nguy cơ sạt lở tăng

(PLVN) - Do ảnh hưởng hoàn lưu bão số 9, hiện nay ở Hà Tĩnh mưa đang còn lớn, nhất là các địa phương Bắc Hà Tĩnh, tình hình ngập lụt và nguy cơ sụt lở đất còn tăng. Từ đêm 29 và sáng nay (30/10) mưa lớn diện rộng, lượng mưa phổ biến từ 150-200mm có nơi trên 400mm khiến nhiều vùng ngập lụt, nhiều điểm sạt lở phải di dời đến nơi an toàn.

Báo điện tử Pháp luật Việt Nam

Giấy phép xuất bản số 303/GP-BTTTT ngày 8/5/2015

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp

Tổng biên tập: Tiến sỹ Đào Văn Hội

Phó TBT: Trần Đức Vinh

Tòa soạn: Số 42/29 Nguyễn Chí Thanh, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội

E-mail: baodientuphapluat@gmail.com

Hotline: 0353.63.63.55

Liên hệ quảng cáo: 0971.741.666‬