Ban quản trị chung cư - loay hoay giữa “ma trận” quy định

(PLVN) - Cứ mỗi lần xây dựng các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà quản lý lại đưa ra một quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị (BQT). Điều này phần nào cho thấy sự lúng túng của nhà quản lý trước thực tiễn của vấn đề này, đặc biệt là trong dự thảo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đang xây dựng.
Ban quản trị chung cư  - loay hoay giữa “ma trận” quy định Ảnh minh họa

Hàng loạt quy định “biến ảo”

Các quy định về hình thành và hoạt động của BQT chung cư đã được Bộ Xây dựng cụ thể trong các Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thể hiện tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và đang được sửa đổi bổ sung trong dự thảo thông tư mới năm 2019. 

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể”. Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang có hiệu lực thì quy định về mô hình BQT như sau: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu” (khoản 1 Điều 17); “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư” (khoản 1 Điều 18).

Tuy nhiên, tới dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được xây dựng năm 2019 thì mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã đã bị lược bỏ. Theo đó, khoản 1 Điều 17 Dự thảo nêu: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 18 của Dự thảo đề xuất: “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư”.

Suy cho cùng, Ban quản trị là gì?

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu các đề xuất trong Dự thảo thông tư được thông qua thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

“Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT của nhà chung cư là một tổ chức chính trị - xã hội hay là một tổ chức chuyên môn? Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, và thành viên của BQT rất phong phú về độ tuổi, giới tính và chuyên môn.

Nhưng dự thảo thông tư lại quy định về trách nhiệm, quyền hạn của BQT thực hiện ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Vậy, BQT với tư cách nào để thực hiện ký Hợp đồng?” – anh Tiến Dũng, kỹ sư xây dựng, cũng là cư dân một khu chung cư ở Hà Nội, đặt câu hỏi.

“Theo quy định mới thì BQT có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Nhưng BQT là pháp nhân thương mại hay pháp nhân phi thương mại?” - ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - băn khoăn.

Dẫn quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự (BLDS)  2015 quy định BQT “a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”, ông Nguyễn Hoàng Thanh thắc mắc “BQT đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 chưa?”.

Nhiều vấn đề cần sớm giải đáp

Ông Nguyễn Hoàng Thanh cũng cho rằng, nếu quy định BQT có tư cách pháp nhân theo như dự thảo Thông tư 2019 đang xây dựng thì việc thành lập của BQT phải được quy định chi tiết tại BLDS 2015 hoặc các Luật chuyên ngành khác.

“Nhưng, việc thành lập của BQT chỉ được quy định tại một thông tư, một văn bản dưới luật thì đã phù hợp hay chưa? Từ việc quy định không dựa trên luật gốc là BLDS nên dẫn đến quy định về tư cách pháp nhân của BQT tại Thông tư không rõ ràng, gây hiểu nhầm và chưa thật sự chuẩn xác” – ông Thanh nói. 

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Hoàng Thanh, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà quản lý cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn.

“Từ việc giải quyết rõ ràng các vấn đề về tư cách pháp nhân của BQT thì cơ quan chức năng mới có thể xây dựng các quy định về quyền, trách nhiệm của BQT trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, mới xác định BQT có được quản lý các phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của chung cư hay không?” – anh Tiến Dũng nói. 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư quy định BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Tức là, Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua Hội nghị nhà chung cư, còn việc thành lập Hội đồng quản trị của công ty cổ phần và hợp tác xã lại được điều chỉnh tại Luật Doanh nghiệp 2014.

“Điều này có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT không? Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung Thông tư của Luật Xây dựng? Đây là vấn đề cần được cơ quan hữu trách làm rõ” – ông Thanh nói.

Bách Nguyễn
Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Những chiếc cầu treo hết hạn sử dụng phải 'gồng mình' cho hàng nghìn người qua lại

Những chiếc cầu treo hết hạn sử dụng phải 'gồng mình' cho hàng nghìn người qua lại
(PLVN) - Mặc dù đã hết hạn sử dụng nhưng nhiều cây cầu treo tại tỉnh Quảng Bình, với vai trò là tuyến giao thông huyết mạch nối liền các thôn, xã, vẫn đang phải "gồng mình” chịu hàng nghìn lượt qua lại mỗi ngày. Thực trạng này tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn, khiến người dân không khỏi thấp thỏm, bất an.

Đào móng làm nhà, phát hiện gần 1 tấn bom, mìn, đạn dược

Đào móng làm nhà, phát hiện gần 1 tấn bom, mìn, đạn dược
(PLVN) - Ban Chỉ huy quân sự huyện Di Linh (Lâm Đồng) phối hợp với Đại đội công binh (Phòng tham mưu Bộ CHQS tỉnh Lâm Đồng) mới tổ chức thu gom, vận chuyển gần 1 tấn bom, mìn, đạn dược và vật liệu nổ mang đi tiêu hủy thành công tại khu vực đất quốc phòng tại xã Gung Ré.
Ra mắt Nền tảng phát triển Chính phủ số Flex Digital

Ra mắt Nền tảng phát triển Chính phủ số Flex Digital

(PLVN) - Ngày 04/12/2020, Bộ Thông tin và Truyền thông (Bộ TT&TT) đã tổ chức Lễ ra mắt Nền tảng phát triển Chính phủ số Flex Digital. Đây là một trong chuỗi sự kiện giới thiệu các nền tảng số Make in Vietnam nhằm thực hiện “Chương trình chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Thanh Hóa: quán triệt, triển khai một số văn bản pháp luật mới

Thanh Hóa: quán triệt, triển khai một số văn bản pháp luật mới
(PLVN) -Tại hội nghị, các đại biểu đã được truyền đạt những nội dung chính của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; một số nội dung mới của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành VBQPPL; những nét mới cơ bản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Giám định Tư pháp.

Tiếp tục phối hợp hoàn thiện thể chế và tổ chức thi hành pháp luật trong lĩnh vực hộ tịch, dân cư

Tiếp tục phối hợp hoàn thiện thể chế và tổ chức thi hành pháp luật trong lĩnh vực hộ tịch, dân cư
(PLVN) -Đây là đề nghị của Thứ trưởng Nguyễn Khánh Ngọc tại buổi Toạ đàm Đánh giá, tổng kết kết quả triển khai thực hiện Đề án tổng thể đơn giản hoá thủ tục hành chính, giấy tờ công dân và các cơ sở dữ liệu liên quan đến quản lý dân cư giai đoạn 2013 – 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 896 ngày 8/6/2013 (Đề án 896) sáng 4/12.

Khai mạc tuần lễ nông, thủy sản Yên Bái

Khai mạc tuần lễ nông, thủy sản Yên Bái
(PLVN) - Rất nhiều đặc sản Yên Bái như cá hồ Thác Bà, bưởi Đại Minh, các loại hàng khô phục vụ cho Tết Nguyên đán đã “cập bến” tại siêu thị Big C (Hà Nội).   

Làm thế nào để nâng cao thương hiệu hàng Việt?

Làm thế nào để nâng cao thương hiệu hàng Việt?
(PLVN) - Để nâng cao giá trị của các thương hiệu hàng Việt, bên cạnh việc cải tiến chất lượng sản phẩm, doanh nghiệp buộc phải có những thay đổi mạnh mẽ cả về thiết kế bao bì, mẫu mã để nâng cao hiệu quả.

Agribank ưu tiên 70.000 tỷ đồng và 150 triệu USD cho các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp

Agribank ưu tiên 70.000 tỷ đồng và 150 triệu USD cho các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp
(PLVN) - Những tháng cuối năm 2020, để kịp thời hỗ trợ khách hàng (KH) tiếp cận nguồn vốn nhằm phục hồi sản xuất kinh doanh và phát triển, đặc biệt là với các doanh nghiệp (DN) chịu ảnh hưởng từ đại dịch (Covid-19, Agribank đã triển khai các gói tín dụng có lãi suất (LS) ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp.  

Đô thị thông minh, đáng sống cho tương lai Phú Quốc

Đô thị thông minh, đáng sống cho tương lai Phú Quốc
(PLVN) - Mới đây, Chính phủ đã hoàn thiện dự thảo đề án thành lập thành phố Phú Quốc và trình lên Quốc hội. Vậy đâu sẽ là mô hình đô thị phù hợp cho tương lai thành phố đảo? Chuyển động mới này sẽ tác động gì tới nhà đầu tư tại thị trường này?

Báo điện tử Pháp luật Việt Nam

Giấy phép xuất bản số 303/GP-BTTTT ngày 8/5/2015

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp

Tổng biên tập: Tiến sỹ Đào Văn Hội

Phó TBT: Trần Đức Vinh

Tòa soạn: Số 42/29 Nguyễn Chí Thanh, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội

E-mail: baodientuphapluat@gmail.com

Hotline: 0353.63.63.55

Liên hệ quảng cáo: 0971.741.666‬