Ban quản trị chung cư - loay hoay giữa “ma trận” quy định

(PLVN) - Cứ mỗi lần xây dựng các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà quản lý lại đưa ra một quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị (BQT). Điều này phần nào cho thấy sự lúng túng của nhà quản lý trước thực tiễn của vấn đề này, đặc biệt là trong dự thảo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đang xây dựng.
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hàng loạt quy định “biến ảo”

Các quy định về hình thành và hoạt động của BQT chung cư đã được Bộ Xây dựng cụ thể trong các Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thể hiện tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và đang được sửa đổi bổ sung trong dự thảo thông tư mới năm 2019. 

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể”. Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang có hiệu lực thì quy định về mô hình BQT như sau: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu” (khoản 1 Điều 17); “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư” (khoản 1 Điều 18).

Tuy nhiên, tới dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được xây dựng năm 2019 thì mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã đã bị lược bỏ. Theo đó, khoản 1 Điều 17 Dự thảo nêu: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 18 của Dự thảo đề xuất: “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư”.

Suy cho cùng, Ban quản trị là gì?

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu các đề xuất trong Dự thảo thông tư được thông qua thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

“Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT của nhà chung cư là một tổ chức chính trị - xã hội hay là một tổ chức chuyên môn? Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, và thành viên của BQT rất phong phú về độ tuổi, giới tính và chuyên môn.

Nhưng dự thảo thông tư lại quy định về trách nhiệm, quyền hạn của BQT thực hiện ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Vậy, BQT với tư cách nào để thực hiện ký Hợp đồng?” – anh Tiến Dũng, kỹ sư xây dựng, cũng là cư dân một khu chung cư ở Hà Nội, đặt câu hỏi.

“Theo quy định mới thì BQT có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Nhưng BQT là pháp nhân thương mại hay pháp nhân phi thương mại?” - ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - băn khoăn.

Dẫn quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự (BLDS)  2015 quy định BQT “a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”, ông Nguyễn Hoàng Thanh thắc mắc “BQT đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 chưa?”.

Nhiều vấn đề cần sớm giải đáp

Ông Nguyễn Hoàng Thanh cũng cho rằng, nếu quy định BQT có tư cách pháp nhân theo như dự thảo Thông tư 2019 đang xây dựng thì việc thành lập của BQT phải được quy định chi tiết tại BLDS 2015 hoặc các Luật chuyên ngành khác.

“Nhưng, việc thành lập của BQT chỉ được quy định tại một thông tư, một văn bản dưới luật thì đã phù hợp hay chưa? Từ việc quy định không dựa trên luật gốc là BLDS nên dẫn đến quy định về tư cách pháp nhân của BQT tại Thông tư không rõ ràng, gây hiểu nhầm và chưa thật sự chuẩn xác” – ông Thanh nói. 

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Hoàng Thanh, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà quản lý cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn.

“Từ việc giải quyết rõ ràng các vấn đề về tư cách pháp nhân của BQT thì cơ quan chức năng mới có thể xây dựng các quy định về quyền, trách nhiệm của BQT trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, mới xác định BQT có được quản lý các phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của chung cư hay không?” – anh Tiến Dũng nói. 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư quy định BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Tức là, Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua Hội nghị nhà chung cư, còn việc thành lập Hội đồng quản trị của công ty cổ phần và hợp tác xã lại được điều chỉnh tại Luật Doanh nghiệp 2014.

“Điều này có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT không? Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung Thông tư của Luật Xây dựng? Đây là vấn đề cần được cơ quan hữu trách làm rõ” – ông Thanh nói.

Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai (sửa đổi): Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh hằng năm

(PLVN) - Theo Luật đất đai (sửa đổi), bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất...
Khu công nghiệp Hòa Phú thu hút nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Giải phóng mặt bằng thực hiện khu công nghiệp Hòa Phú (Bắc Giang): Chủ tịch UBND chỉ đạo thực hiện công khai, minh bạch

(PLVN) - Trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam, ông Lê Ánh Dương, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, mới đây đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bảo đảm trong quý 1/2024 hoàn thành GPMB toàn bộ diện tích Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú, KCN Hòa Phú mở rộng giai đoạn 1 (GĐ1).
Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết tình trạng phân lô bán nền, ngăn chặn “dự án ma”, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản

(PLVN) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư, đặc biệt là người mua, thuê mua bất động sản.
Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

(PLVN) - Luật Nhà ở 2023 được thông qua lần này được dư luận đánh giá là có nhiều nội dung thay đổi có lợi cho người dân. Vậy cụ thể đó là những nội dung nổi bật nào? Phóng viên Báo PLVN có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc điều hành Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.