Lúng túng cơ sở pháp lý "Nhà duy nhất"

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản hướng dẫn, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế. Tuy nhiên căn cứ nào để xác định đó là “nhà ở, đất ở duy nhất” đang đánh đố người dân và cơ quan thuế.

Hai hay một?

Tháng 6/2009, gia đình chị Đào Kim H. đã mua và đến ở căn hộ chung cư tại 249A Thuỵ Khuê (Ba Đình, Hà Nội). Những tưởng chủ đầu tư sẽ làm sổ đỏ ngay, thế nhưng đến nay đã tròn 2 năm, mặc dù đã hoàn tất các thủ tục giấy tờ, mà sổ đỏ vẫn chưa thấy đâu. Cũng không phải có trục trặc chung trong việc làm sổ đỏ cho các hộ dân mà thực tế trong số khoảng 100 hộ đã có vài hộ đã được cấp sổ đỏ. Chị H. cho biết, những hộ “dài cổ” chờ sổ đỏ là bởi không chịu chi tiền “làm nhanh” theo gợi ý. “Tại sao chúng tôi phải bỏ ra một khoản tiền vô lý đó để có sổ đỏ trong khi đó là trách nhiệm của chủ đầu tư và của cơ quan cấp sổ đỏ?”- Chị H. búc xúc.

Câu chuyện “sổ đổ” và những tiêu cực xung quanh “sổ đỏ”  vẫn đang là vấn đề bức xúc hiện nay. Nếu nhà để ở thì còn có thể “thi gan” với tiêu cực để chờ “sổ đỏ”. Vấn đề nảy sinh khi gia đình chị H. cần tiền và quyết định bán nhà. Bán nhà chung cư thì không được vì chưa có sổ đỏ, còn bán ngôi nhà cũ thì lại vướng thuế.

“Tiếng là hai nhà nhưng về cơ sở pháp lý thì gia đình chúng tôi chỉ có 1 nhà. Mà lỗi chậm làm sổ đỏ không phải của chúng tôi. Nếu làm thủ tục để được miễn thuế đối với nhà ở đất ở duy nhất, thì sau này sẽ truy tội trốn thuế. Thực tế là 2 nhà nhưng pháp lý chỉ có 1. Nếu bảo sở hữu 2 nhà thì phải có quyền bán cả nhà không có sổ đỏ chứ? Kiểu gì cũng sai? Liệu chúng tôi phải sống theo cái gì đây?”- Chị H. đặt vấn đề.

Ai biết thì được

Khoản 2, Mục III, Phần A, Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế TNCN quy định: “Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai.” Cho đến nay, đây vẫn là hướng dẫn duy nhất của cơ quan thuế về vấn đề “nhà ở, đất ở duy nhất”.

Thế nhưng những quy định chung chiêng “tự khai”, “tự chịu trách nhiệm” khiến cho cả người có “nhà ở, đất ở duy nhất” và cơ quan thực thi lúng túng và việc có cơ quan thuế yêu cầu người dân phải có xác nhận “nhà ở, đất ở duy nhất” cũng không phải cá biệt. Để có được giấy xác nhận đó (mà không có quy định nào nói cơ quan nào có trách nhiệm xác nhận)  không ít người có “nhà ở, đất ở duy nhất” phải chấp nhận nộp thuế và chính sách miễn thuế rất hợp lý và nhân đạo của Nhà nước, chỉ còn là “bàn tiệc” để chiêm ngưỡng.

Người bán một căn nhà duy nhất ở Hà Nội vẫn cứ phải nộp đủ thuế thu nhập theo một trong hai cách tính thuế sau: Nếu có cơ sở xác định giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thì phải nộp 25% trên thu nhập tính thuế (là chênh lệch giữa giá bán trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng.

Thế nhưng, với những người biết được kẽ hở của quy định này thì trốn thuế một cách ngon lành.

“Làm sao cơ quan thuế biết được và có sức đâu để kiểm tra được tính trung thực của cam kết của người có “nhà ở, đất ở duy nhất”?-  Một “cò” đất cho biết. Trong trường hợp của chị H., “cò” này cười mà rằng: “Quá đơn giản!”. Theo đó, chị H. cứ làm thủ tục để được miễn thuế vì tại thời điểm bán nhà, về pháp lý đó là nhà duy nhất, sau này nếu cơ quan thuế có hậu kiểm chưa chắc căn hộ chung cư đã có số đỏ, nếu có thì thời điểm cấp sỏ đỏ cũng về sau chứ không phải trước khi bán ngôi nhà đã có sổ đỏ.

Nếu theo cách này, thì không chỉ người thực tế có 2 mà có thể có nhiều nhà hơn nữa, nhưng vào thời điểm bán 1 nhà có sổ đỏ duy nhất có thể lách thuế mà cơ quan thuế “bó tay”.

Đăng Bình - Thanh Lan