Chủ đầu tư phải mất thời gian đi qua nhiều cửa với những khoản chi phí bôi trơn không nhỏ, người mua vừa mua nhà trên giấy vừa nơm nớp lo, còn cơ quan quản lý loay hoay trước thực trạng thiếu kiểm soát. Thực trạng đó của thị trường BĐS có “sự đóng góp” của hệ thống luật pháp còn nhiều khiếm khuyết.
 |
| Một chung cư mini ở Hà Nội |
Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội xây dựng Việt Nam nhận định như vậy khi chia sẻ về những gì ông đã thấy, đã trải nghiệm trên thị trường BĐS. Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán.
Bởi thực tế, mua được một dự án bất động sản ở Hà Nội không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng chính “tiền tươi thóc thật” thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán nhưng lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình. “Luật pháp kinh doanh bất động sản coi nhẹ sự vận hành của thị trường mà thiên về văn bản, quản lý nhà nước", ông Liêm nói.
Theo ông Liêm chỉ có hình có hình thức ký quỹ là khá an toàn cho người mua vì có ngân hàng bảo lãnh. Tài khoản người mua đóng góp sẽ được phong tỏa, ngân hàng sẽ cho bên bán vay tiền nếu bên bán chậm triển khai dự án sẽ phải trả lãi suất. Tuy nhiên, hình thức này ít được sử dụng trên thị trường.
Nhiều “khoảng trống”
Mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về bất động sản hiện nay là khá đầy đủ và có dấu ấn tích cực trong đời sống thực tiễn, tuy nhiên, vẫn còn nhiều “khoảng trống” cần được lấp đầy - ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, bày tỏ.
“Giả như vấn đề chung cư mini, nếu không được bổ sung kịp thời, chúng ta sẽ phải gánh hậu quả” – ông Minh nói. Nghị định 71 cho phép xây dựng chung cư mini, nhưng đến nay, 63 tỉnh thành chưa có tỉnh nào có quy hoạch chung cư mini, cũng chưa hề có quy định nào về tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật cho chung cư mini. Luật cho phép gia đình, cá nhân xây chung cư mini, nhưng Tiêu chuẩn kỹ thuật 2004 do Bộ Xây dựng ban hành thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây nhà 5 tầng, không có thang máy.
Như vậy, chung cư mini được xây dựng theo tiêu chuẩn nào, có được quá 5 tầng không? Trên thực tế, ở Hà Nội, có chung cư mini cao mười mấy tầng. Rồi vì không có quy hoạch, một ngõ nhỏ có thể mọc lên mấy chung cư mini mà cơ quan chức năng không có quyền từ chối cấp phép, gây áp lực nặng nề lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Chưa kể hậu mãi của loại chung cư này cũng là cấn đề mà luật chưa quy định rõ ràng.
“Một cửa – nhiều ngách”
Bà Nguyễn Thị Mai, phụ trách pháp chế Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho hay, do địa ốc thường lên và ít khi xuống nên vẫn là kênh hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Song thực tế, văn bản liên quan đến bất động sản lên tới 400-500 loại dẫn đến làm khó cho nhà đầu tư. Chính thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch thực hiện chậm 2-3 năm dẫn đến chậm tiến độ, người mua càng khó tiếp cận thông tin.
Thêm vào đó, các thủ tục trong lĩnh vực đất đai "một cửa" nhưng "nhiều ngách" tạo nên nhiều tiêu cực. "Quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai đã cho thấy có nhiều cái nhất, trong đó điển hình là nhiều văn bản, tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà, hư hỏng cán bộ, đút tiền... nhiều nhất", bà Mai chia sẻ.
Tại buổi tọa đàm “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thực trạng và giải pháp” – một hoạt động do BQL Chương trình 585, Câu lạc bộ Pháp chế Doanh nghiệp vừa tổ chức, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ xây dựng) cũng thừa nhận, hệ thống pháp luật về xây dựng hiện nay là khá triệt để, giải quyết được cơ bản tình trạng lách luật, tuy nhiên, do văn bản ban hành không đồng thời, nên còn có những điểm chưa phù hợp. Vấn đề này đang được các cơ quan hữa quan tìm biện pháp khắc phục.
Bách Nguyễn
