Với văn bản hướng dẫn mới đây, Tổng cục cục Thuế đã “bật đèn xanh” cho chủ đầu tư được “bán nhà trên giấy”.
Bộ Tài chính: được chuyển nhượng “hợp đồng góp vốn”?
Phúc đáp công văn của Cty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Thành phố Hoàng Gia phản ánh vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Tổng cục Thuế có Công văn số 4772/TCT-TNCN ngày 23/11/2010 hướng dẫn thuế TNCN liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.
Theo đó, “điều kiện để cá nhân chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ được áp dụng thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán là: phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ do cơ quan nhà nước hoặc tổ chức kinh tế lập chứng minh giá bán, giá mua và các chi phí có liên quan”.
“Trường hợp không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế áp dụng thuế suất 2% trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch BĐS sản tại cùng thời điểm”.
Bán nhà trên giấy ? Ảnh minh họa
Ngoài ra, giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không được thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không được thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất).
Như vậy, theo công văn trên, việc chuyển nhượng BĐS và các hợp đồng góp vốn được công nhận nên được nộp thuế, tức việc “bán nhà trên giấy” được Tổng cục Thuế thừa nhận.
Nghị định 71: không được!
Nội dung hướng dẫn trên được Tổng cục Thuế viện dẫn tại Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/1/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn một số điều của Luật Thuế TNCN và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đã bị cấm kể từ ngày 8/8/2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực. Điều 9 Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được huy động vốn bằng cách ký hợp đồng góp vốn với các tổ chức, cá nhân có phân chia lợi nhuận, kể cả quyền được phân chia nhà, nhưng tại Điều 60 Nghị định 71 quy định rõ “bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác”.
Sau đó, tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện NĐ 71, Bộ Xây dựng cũng nói rõ: “Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn), thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở”. Và “bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư”.
Tại khoản 4 Điều 83 Nghị định 71, Thủ tướng Chính phủ đã quy định rõ: “Bãi bỏ các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, các văn bản pháp luật do các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà trái với quy định của Nghị định này”.
Như vậy, công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế được viện dẫn bằng những quy định đã bị Thủ tướng Chính phủ bãi bỏ. Hướng dẫn này chắc chắn sẽ không có hiệu lực pháp lý, tuy nhiên, việc cơ quan hữu quan viện dẫn những quy định đã bị bãi bỏ để hướng dẫn thi hành luật có thể sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy nếu chủ đầu tư và người dân “trót” nghe theo áp dụng.
Ngân – Thủy
