Khó khăn trong việc cấp “sổ hồng” cho Condotel một góc nhìn pháp lý

(PLO) - Bản chất của sự công nhận căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) phải thực hiện thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là “sổ hồng”. Thế nhưng, việc công nhận Condotel đang gặp khó khăn bởi nhiều lý do.

Khó khăn trong việc cấp “sổ hồng” cho Condotel một góc nhìn pháp lý

“Vướng” ở điểm nào?

Ở Việt Nam hiện nay, việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) là một vấn đề khó. Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Phó giám đốc TAT Law firm - việc này xuất phát từ 4 nhóm nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất là các quy định pháp luật đất đai, theo đó, Condotel được xây dựng với mục đích chính yếu là kinh doanh, dịch vụ do đó đối chiếu loại hình bất động sản Condotel với quy định của pháp luật đất đai Việt Nam thì bản chất Condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp cụ thể là: đất thương mại, dịch vụ (Điều  10 Luật Đất đai năm 2013), vì vậy, nếu cấp “sổ hồng” với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ Condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Về thời hạn sử dụng, mặc dù chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp GCN quyền sở hữu  nhà ở (lâu dài), nhưng rõ ràng Condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai quy định về thời hạn giao đất, thì thời hạn cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh) là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ Condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Một điểm khó nữa trong công nhận Condotel xuất phát từ sự khác biệt rất lớn về quản lý, sử dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ Condotel. Các căn hộ Condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để người  sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ Condotel như sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp “sổ hồng” cho Condotel.

Nguy cơ phát sinh tranh chấp khi cấp sổ hồng cho Condotel

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ Condotel tại thời điểm này sẽ gây ra nhiều tranh cãi và hệ quả pháp lý. Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Trong khi đó “sổ hồng” mang ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, quản lý dân cư. Do đó trong trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ Condotel này sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau này.

Hơn nữa, nếu cấp GCNQSD đất ở cho các căn hộ Condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp, ví như về chi phí quản lý, phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua Condotel. Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng giải ngân, hoặc những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này: Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ Condotel?... 

Tháo gỡ cách nào?

Để đưa ra một giải pháp phù hợp với quy định pháp luật, hạn chế nhất các rủi ro cho người mua Condotel, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Phó giám đốc TAT Law firm – cho rằng, đối với các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường, thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Khi đó, dự án Condotel sẽ được cấp GCNQSD đất ở và khu Codotel phải trở thành khu dân cư, và trong trường hợp này các Condotel này sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ Condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. “Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tôi cho rằng, không phải khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà chỉ bởi chúng ta đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư” – Luật sư Thảo nhận định. Theo đó, nếu để kích cầu cho sự phát triển của Condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây.

Ảnh minh họa từ internet.

Mua bán cho thuê bất động sản có phải qua sàn giao dịch?

(PLVN) - Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cho thuê nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, kể từ thời điểm 01/07/2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu thì đã bỏ các quy định nêu trên.
Gỡ vướng nhà ở công nhân

Gỡ vướng nhà ở công nhân

Dù có nhiều chủ trương, biện pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở dành cho công nhân nhưng các chính sách này chưa đủ mạnh, thiếu hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư.
Dự án khu thương mại dịch vụ tổng hợp đang trong quá trình hoàn thiện theo đúng quy định.

Bắc Ninh: Chủ đầu tư đang thực hiện Dự án Korea Town theo đúng quy định pháp luật

(PLVN) -Công ty Cổ phần điện tử Susan khẳng định, Dự án khu thương mại dịch vụ tổng hợp (Korea Town) tại huyện Yên Phong đã hoàn thiện một số thủ tục pháp lý theo quy định và đang trong giai đoạn hoàn thiện công trình, dù chưa có bất kỳ hợp đồng giao dịch mua, bán hoặc cho thuê nào, nhưng hiện nay có một số truyền thông phản ánh một chiều, không đầy đủ thông tin về dự án, gây “nhiễu thông tin”. Do vậy, Công ty sẽ đề nghị xử lý những thông tin cố tình ‘bóp méo’ sự thật.
Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường như thế nào?

Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường như thế nào?

(PLVN) - Khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân được bồi thường, hỗ trợ tái định cư và đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Trên thực tế, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai thường phức tạp, đông người, tại nhiều cấp, trong đó nhiều khiếu kiện là về giá đất bồi thường.
"Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào"

"Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào"

(PLVN) -  Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Khách sạn - Tổng cục Du lịch - đã có cái nhìn rất cảm thông đối với các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch. Theo cái nhìn của bà, doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào.
Bất động sản du lịch Việt Nam cần có tầm nhìn địa trung hải

Bất động sản du lịch Việt Nam cần có tầm nhìn địa trung hải

(PLVN) - TS. Lương Hoài Nam là Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam. Tại Hội thảo “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, ông đã đặt ra nhiều câu hỏi cần phải giải đáp để bất động sản du lịch Việt Nam phát triển.
Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ông Đoàn Văn Bình hiến kế cho bất động sản du lịch Việt Nam

(PLVN) - Nhận định bất động sản du lịch có vai trò quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, văn hoá, tuy nhiên,  quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch tại Việt Nam hiện nay rất phức tạp, ông Đoàn Văn Bình -  Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - đã "hiến kế" để thị trường bất động sản du lịch thực sự phát triển.
Thủ tướng phát biểu tại buổi làm việc với lãnh đạo tỉnh Cao Bằng.

Thủ tướng: Cao Bằng mạnh dạn thuê tư vấn độc lập để làm quy hoạch

(PLVN) - Nhấn mạnh vai trò của công tác xây dựng quy hoạch, Thủ tướng yêu cầu Cao Bằng làm nhanh, khẩn trương, tích cực, mạnh dạn thuê tư vấn độc lập để xác định, phát huy tốt nhất tiềm năng khác biệt, cơ hội nổi trội, lợi thế cạnh tranh của địa phương, khắc phục các điểm yếu, nâng cao năng lực cạnh tranh.