Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam - bà Hoàng Hải Anh nhận định thời gian vừa qua, thị trường chứng khoán, bất động sản có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, nguồn vốn đầu tư vào hai thị trường chứng khoán và bất động sản chưa cân đối do chưa có các công cụ, chính sách điều tiết giữa hai thị trường này. Dòng vốn vào hai thị trường được điều tiết theo quy luật cung cầu mà chưa có những chính sách hay những công cụ tài chính khuyến khích, định hướng dòng vốn.
Khi trên thị trường chứng khoán vẫn còn những “cổ phiếu giấy” và “đội lái” thì dòng vốn của nhà đầu tư cũng đã được thu hút một tỷ trọng khá lớn vào những cổ phiếu này. Đồng nghĩa với việc tỷ trọng nguồn vốn đầu tư vào các ngành sản xuất, dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho nền kinh tế, không mang tính đầu cơ chưa được khuyến khích. Thực tế này không những tiềm ẩn rủi ro cao cho nền tài chính do có thể phải đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng lớn khi thị trường bất động sản đi xuống mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế khi mà các ngành sản xuất đang gặp khó khăn trong hoàn cảnh đại dịch.
Thứ hai, các sản phẩm tài chính đặc thù cho bất động sản chưa phát triển đa dạng khiến cho dòng vốn trên thị trường chứng khoán được thu hút chủ yếu vào hai thị trường cổ phiếu và trái phiếu, trong đó thị trường trái phiếu doanh nghiệp là thị trường mới phát triển nên có nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do hành lang pháp lý chưa được kiểm nghiệm thực tế về khả năng bảo vệ nhà đầu tư. Hiện nay chỉ mới có một quỹ Bất động sản Techcom Việt Nam.
Thứ ba, xảy ra những vụ việc và tiềm ẩn nhiều vụ việc liên quan đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin trên thị trường chứng khoán, điều mà chúng ta mất rất nhiều năm kể từ khi thị trường thành lập để xây dựng và cũng là điều cốt lõi cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.
Thứ tư, đối với sản phẩm là thị trường cổ phiếu, thời gian vừa qua chúng ta chứng kiến thị trường giảm sâu đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh việc nhà đầu tư dựa vào tin đồn đối với các vụ việc hình sự tiếp theo liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản thì theo quan sát của VASB, nguyên nhân không nhỏ chính là sự dừng hoạt động của “đội lái” trong thời gian này. Chúng ta đang để đội lái hoạt động phố biến, nên khi “đội lái” dừng lại đã làm cho thị trường bị ảnh hưởng mạnh.
Thứ năm, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, thực tế thời gian qua cho thấy việc vận hành còn nhiều vấn đề bất cập. Bên cạnh quy mô huy động, việc kiểm soát sử dụng dòng tiền, lãi suất huy động, kiểm toán báo cáo tài chính, kênh phân phối bán hàng… đều là những vấn đề còn nhiều bất cập và chưa đạt được mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.
Tại hội thảo về Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, bà đã đề xuất một số giải pháp để thu hút dòng vốn đầu tư cho bất động sản thông qua chứng khoán.
Về giải pháp trước mắt, cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.
Với trái phiếu doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới, tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu, không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi chúng ta có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.
Với thị trường cổ phiếu, mục tiêu cốt lõi là bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh xảy ra các vụ việc xử lý hình sự trên trị trường ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Việc đấu tranh xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, theo quan điểm của VASB là hết sức cần thiết, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo môi trường an toàn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các vụ án hình sự cần đặt mục tiêu không chỉ để răn đe mà cần xử lý đến cùng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Về giải pháp dài hạn, bên cạnh các công cụ là chính sách ưu đãi đầu tư, cần có các công cụ tài chính đa dạng với những chính sách khác nhau để có thể điều tiết dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh một cách hài hòa, đảm bảo rủi ro hệ thống cho nền tài chính. Các công cụ tài chính có thể là trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững để dành các điều kiện ưu đãi hơn cho các dự án, doanh nghiệp bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững. Ngay bản thân trong lĩnh vực bất động sản cũng cần có sự phân biệt giữa các dự án, doanh nghiệp với những tiêu chí bền vững để có sự phân biệt về chính sách định hướng dòng vốn.
Cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản tạo nên sự hấp dẫn về sản phẩm của thị trường chứng khoán thay thế cho sự hấp dẫn của các “đội lái” như giai đoạn vừa qua. VASB đề xuất một số sản phẩm cụ thể sau có thể phát triển ngay cả trong ngắn hạn:
Một là, đa dạng hóa các sản phẩm tài chính cho ngành bất động sản, đặc biệt hướng dòng vốn vào sử dụng các sản phẩm tài chính tiêu chuẩn thì cần thiết phải nghiên cứu các giải pháp tạo nên sức hấp dẫn cho sản phẩm quỹ đầu tư bất động sản. Đối với nhà đầu tư, việc đầu tư thông qua quỹ với bộ máy chuyên nghiệp, được đa dạng hóa danh mục và dưới kết cấu quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý thì sẽ ít rủi ro hơn đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của một công ty bất động sản.
Hai là, thúc đẩy phát triển các sản phẩm phái sinh, hiện nay nhà đầu tư mới chỉ được phép phái sinh trên các chỉ số VN30, HNX30. Các chỉ số này đại diện cho thị trường và là tradable index. Tuy nhiên, việc dự đoán chỉ số nếu chỉ có chỉ số đại diện toàn thị trường thì chỉ có các nhà đầu tư chuyên theo dõi về VN index và HNX index sử dụng. Để có thể nhanh chóng đa dạng hóa thị trường chỉ số, cần mở rộng vai trò đầu tư xây dựng và quản lý vận hành chỉ số cho các tổ chức tư nhân, phi chính phủ. Nhà nước ban hành các hành lang pháp lý để kiểm soát và có thể cho phép công bố.
Về giải pháp phát triển bền vững thị trường trái phiếu doanh nghiệp:
Thứ nhất, để tránh việc đặt lãi suất cao để huy động vốn sử dụng cho mục đích khác không phải đi vào phương án đầu tư kinh doanh đăng ký, cần có sự thẩm định khả thi về mức lãi suất huy động tương ứng với phương án đầu tư kinh doanh đăng ký. Đồng thời, cần có quy định kiểm soát mục đích sử dụng vốn sau khi huy động trái phiếu như đối với nguồn vốn vay ngân hàng.
Thứ hai, các quy định pháp luật hiện nay mang tính quản lý mà chưa mang tính chính sách, định hướng. Cần thiết phải có những chính sách phân biệt để định hướng dòng vốn, đảm bảo những tỷ trọng nhất định nguồn vốn được chảy vào sản xuất, kinh doanh bên cạnh việc chảy đa số vào các kênh đầu cơ không trực tiếp tạo ra giá trị cho xã hội.
Thứ ba, cần có các chính sách ưu đãi cho các sản phẩm tài chính định hướng vào các dự án này thì các doanh nghiệp Việt Nam có thể chung tay cùng Chính phủ giải quyết tốt các vấn đề này.
Đối với nhà đầu tư, cần có những quy định chi tiết về việc cung cấp thông tin cho nhà đầu tư. Nguyên tắc của thị trường chứng khoán là nguyên tắc công khai, minh bạch.
Giai đoạn hiện nay là giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, tương xứng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế. Bên cạnh những mặt đạt được to lớn thì cũng xuất hiện nhiều vấn đề bất cập mà bất cứ thị trường đang phát triển nào cũng từng trải qua. Vì vậy, VASB luôn sẵn sàng đóng góp vai trò của mình trong việc xây dựng các thị trường sớm phát triển lành mạnh, bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. VASB mong rằng các ý kiến này có thể có hữu ích cho các cơ quan quản lý Việt Nam.
