Cách tính thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012  hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008, Nghị định 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN, căn cứ tính thuế thu nhập (TN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là TN tính thuế và thuế suất. Với mức thuế suất 25%, Thông tư hướng dẫn cụ thể về về TN tính thuế...

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012  hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008, Nghị định 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN, căn cứ tính thuế thu nhập (TN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là TN tính thuế và thuế suất. Với mức thuế suất 25%, Thông tư hướng dẫn cụ thể về về TN tính thuế... 
ThuếDN thuộc diện chịu thuế TN từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; DN kinh doanh BĐS có TN từ hoạt động cho thuê lại đất.
Theo đó, TN tính thuế bằng (=) TN chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có).
Trong đó, TN chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

DN thuộc diện chịu thuế TN từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; DN kinh doanh BĐS có TN từ hoạt động cho thuê lại đất.

 TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: TN từ chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); TN từ hoạt động cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; TN từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; TN từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; TN từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

TN từ cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS không bao gồm trường hợp DN chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Thông tư cũng quy định cụ thể một số trường hợp xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS như: Trường hợp DN có cho thuê lại đất; Trường hợp DN đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TN DN; Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền SDĐ; Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án.
Về chi phí chuyển nhượng BĐS, Thông tư lưu ý: Các khoản chi được trừ để xác định TN chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính TN chịu thuế.
 Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền SDĐ;  Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền SDĐ; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…; Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; Các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng.
Thông tư cũng lưu ý: Trường hợp DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của DN.Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Trên cơ sở xác định doanh thu và chi phí chuyển nhượng BĐS, số thuế TNDN trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS bằng TN tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân (x) với thuế suất 25%.
Thông tư lưu ý: TN từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất  ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với TN từ hoạt động sản xuất kinh doanh và TN khác mà được chuyển lỗ vào TN chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
Thanh Thanh

Tin cùng chuyên mục

[Truyện ngắn] Nắng rừng

[Truyện ngắn] Nắng rừng

(PLVN) - Căn phòng Hoàn vẫn mở toang. “Hôm nay anh không về nhà à? “Nhân ngoái đầu vào cửa, ngạc nhiên. “Mình có việc”. Nhân lặng lẽ xuống cầu thang, trở về nhà. Anh ấy chắc lại tới Vi Văn Kế chứ gì vì nghe anh giắng từ mấy hôm nọ. Ôi giời, cuối năm sẽ nghỉ hưu, anh ta lao vào làm gì cho mệt xác. Rõ là thân làm tội đời. Lúc đầu Nhân được giao xét xử vụ này nhưng rồi Hoàn lại bảo dừng để anh ấy lo. Thế càng mừng. Mà sao anh ta cứ trăn trở, băn khoăn một việc cỏn con ấy, một việc dân sự giải quyết quá dễ dàng.

Đọc thêm

Vinamilk tiếp tục nhập bò sữa cao sản từ Úc

Vinamilk tiếp tục nhập bò sữa cao sản từ Úc
(PLO) - Sau hai chuyến hành trình bay thẳng vượt đại dương, ngày 23.9 và 30.09.2014, các chuyên cơ của hãng hàng không Qantas Airways, Australia đã chở 400 con bò cao sản mang thai được Vinamilk nhập từ Úc về Việt Nam qua Nội Bà. Kế hoạch từ nay đến tháng 2.2015, Vinamilk sẽ nhập khoảng 3.000 con bò mang thai và bò tơ bằng đường hàng không.

Không có hộ khẩu, có được bố trí tái định cư?

Ảnh minh họa
(PLO) - Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở sẽ  được bố trí tái định cư. Nhưng trong trường hợp hộ gia đình xây nhà ở địa bàn khác (không có cùng hộ khẩu) rồi cho người khác thuê lại, khi Nhà nước thu hồi toàn bộ nhà, đất thì chủ sử dụng đất có được bố trí đất tái định cư?

Những ai được chuyển tuyến khám chữa bệnh?

Tư vấn khám chữa bệnh cho người dân (Ảnh minh họa).
(PLO) - Thời gian gần đây, đặc biệt là khi bùng phát các dịch bệnh như sởi, rubella... các bệnh viện tuyến Trung ương đều trong tình trạng quá tải do người dân chuyển viện vượt tuyến. Nhằm cung cấp đến độc giả những quy định về chuyển tuyến khám chữa bệnh, PLVN xin được cung cấp nội dung cơ bản của Thông tư 14/2014/TT-BYT được Bộ Y tế mới ban hành.

Quản lý chặt hơn hoạt động xuất cảnh, nhập cảnh của người nước ngoài

Ảnh chỉ mang tính chất minh họa. Nguồn Internet
(PLO) - Thực hiện đường lối đối ngoại của Đảng, Nhà nước theo phương châm Việt Nam là bạn, đối tác tin cậy và là thành viên tích cực, có trách nhiệm trong cộng đồng quốc tế; đồng thời, để bảo đảm an ninh quốc gia, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội, thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam và công tác quản lý nhà nước.

Con có được hưởng thừa kế khi cha đã lấy vợ mới?

Con có được hưởng thừa kế  khi cha đã lấy vợ mới?
(PLO) - Người bố không may gặp tai nạn rồi qua đời, để lại di chúc với nội dung toàn bộ di sản dành hết cho người vợ mới và cậu con trai út, vậy trong trường hợp này, hai người con chung anh ta với vợ cũ có được hưởng di sản từ bố không?

Trình tự khai sinh cho trẻ sinh ra trong trại giam

Quy định mới về việc khai sinh sẽ đỡ thiệt thời cho trẻ sinh ra trong tại giam
(PLO) - Những tờ giấy khai sinh với dấu ấn buồn khi nơi sinh là "tại trại giam", người khai sinh là "giám thị trại giam" rồi sẽ chỉ còn là quá khứ khi mới đây, việc khai sinh cho trẻ em thuộc đối tượng này đã có quy định mới.

“Gỡ rối” kiến thức về tạm giữ, tạm giam, bắt khẩn cấp...

“Gỡ rối” kiến thức về tạm giữ, tạm giam, bắt khẩn cấp...
(PLO) - “Công dân có quyền bất khả xâm phạm về thân thể, được pháp luật bảo hộ về tính mạng, sức khoẻ, danh dự và nhân phẩm. Không ai bị bắt, nếu không có quyết định của Toà án nhân dân, quyết định hoặc phê chuẩn của Viện kiểm sát nhân dân, trừ trường hợp phạm tội quả tang. Việc bắt và giam giữ người phải đúng pháp luật” (Điều 71 Hiến pháp).

Ký thay, “bút sa gà chết” hiểu theo nghĩa pháp lý

Ký thay, “bút sa gà chết” hiểu theo nghĩa pháp lý
(PLO) - Trên thực tế, tại một văn bản giao dịch, phần ký tên thường xuất hiện các chữ viết tắt như: KT, TM, TL, TUQ. Vậy chúng có ý nghĩa gì, được dùng khi nào?. Thạc sỹ luật Nguyễn Thế Anh (Trung tâm truyền thông Pháp luật Việt Nam) sẽ làm rõ vấn đề này.

Những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 11/2013

Những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 11/2013
(PLO) -Bỏ ghi tên cha, mẹ trên Chứng minh nhân dân; hỗ trợ chi phí phẫu thuật tim cho trẻ em bị bệnh tim bẩm sinh; điều kiện giao xe vi phạm hành chính cho đối tượng vi phạm; tự ý cơi nới chung cư bị phạt đến 60 triệu đồng;... là những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 11/2013.

Muốn cưỡng chế, phải xin ý kiến Trưởng ban Chỉ đạo THADS

Muốn cưỡng chế, phải xin ý kiến Trưởng ban Chỉ đạo THADS
(PLO) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 135 sửa đổi, bổ sung tên gọi và một số điều của Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24/7/2009 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, sửa  tên gọi Nghị định 61 là Nghị định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Thủ tướng yêu cầu nâng cao nhận thức pháp luật về nuôi con nuôi

Thủ tướng yêu cầu nâng cao nhận thức pháp luật về nuôi con nuôi

Thủ tướng Chính phủ vừa có Chỉ thị số 19/CT-TTg về việc nâng cao nhận thức pháp luật về nuôi con nuôi và tăng cường biện pháp bảo đảm thực thi Công ước Lahay số 33 về bảo vệ trẻ em và hợp tác trong lĩnh vực nuôi con nuôi quốc tế. Tại Chỉ thị này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tư pháp thực hiện tốt nhiều công việc ngay trong năm 2013.

Nhiều chính sách mới có hiệu lực từ tháng 8/2013

Nhiều chính sách mới có hiệu lực từ tháng 8/2013

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã hết hạn hoạt động được đăng ký lại; tăng mức cho vay HSSV lên 1,1 triệu đồng/tháng; doanh nghiệp bị giám sát tài chính đặc biệt trong 4 trường hợp; dùng sáng kiến của người khác để dự thi, phạt đến 40 triệu đồng... là những chính sách mới có hiệu lực từ tháng này.

Sẽ phóng bùi nhùi bắt tội phạm ở Thanh Hóa?

Sẽ phóng bùi nhùi bắt tội phạm ở Thanh Hóa?

Nhằm trang bị cho cảnh sát làm nhiệm vụ ngăn chặn đua xe trái phép, trấn áp tội phạm côn đồ, cướp giật gây án trên đường, UBND tỉnh Thanh Hóa đã đồng ý chủ trương thực hiện dự án chế tạo ống phóng bùi nhùi lưới.

Mua dâm có thể bị phạt tới 10 triệu đồng

Mua dâm có thể bị phạt tới 10 triệu đồng

Nếu mua dâm với nhiều người cùng một lúc mức phạt sẽ là 2-5 triệu đồng. Riêng đối với hành vi mua dâm có tính chất đồi trụy, lôi kéo, ép buộc người khác cùng mua dâm, Bộ Công an đưa ra mức phạt 5-10 triệu đồng.

9 Chính sách mới được thực hiện từ tháng 6/2013

8 đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thờ cúng liệt sĩ được trợ cấp 500.000 đồng/năm; tăng thuế nhập khẩu ô tô đã qua sử dụng; lãi suất vay mua nhà ở xã hội 6%/năm;... là những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 6/2013.