Phúc đáp lập luận của Bộ Xây dựng về chuyện thời điểm huy động vốn cho dự án – thực chất là thời điểm chủ đầu tư được phép bắt đầu bán nhà, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp một lần nữa khẳng định: Không được bán nhà trên giấy.
 |
| Việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở bất kỳ ở đâu và lúc nào cũng phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. |
Nội dung không tương thích với hình thức
Trong văn bản số 83/KTrVB vừa mới gửi Bộ Xây dựng, ông Lê Hồng Sơn- Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật khẳng định, hai công văn được Bộ Xây dựng ban hành để xử lý những vụ việc cụ thể mà Cty TNHH Gramuda Land Việt Nam và Cty Capitaland Hoàng Thành hỏi, nhưng nội dung hướng dẫn không đảm bảo sự tương thích giữa hình thức văn bản với nội dung quy phạm pháp luật – có thể hiểu và dùng chung.
Đơn cử, theo công văn của Bộ Xây dựng: "Việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình" – có thể dẫn đến việc các DN hiểu và thực hiện việc huy động vốn đầu tư vào nhà ở trái với điều 39 của Luật Nhà ở.
Trên thực tế, hiện nay tại nhiều dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn đối với các dự án nhà ở căn cứ vào hướng dẫn nêu trên của Bộ Xây dựng. Những trường hợp “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non” có thể gây thiệt hại cho các tổ chức, cá nhân trong khu đô thị mới, nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản gây ra hậu quá khó lường.
Bán nhà ở đâu cũng phải thực hiện theo Luật Nhà ở
Ông Lê Hồng Sơn cho hay, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật không có ý kiến về việc huy động vốn đối với các loại hạ tầng khác trong khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc huy động vốn tại các dự án nhà ở cần phải phù hợp với Luật Nhà ở là: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế đã được phê duyệt và đã được xây xong phần móng.”
Cũng tại Luật Nhà ở đã có quy định rõ: “Trong trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở ... thì áp dụng quy định của luật này”. Như vậy, việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở bất kỳ ở đâu và lúc nào cũng phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Thông tư trái luật, Nghị định không phải ngoại lệ
Một lần nữa, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật khẳng định, Thông tư số 04/2006/TT-BXD ban hành sau thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, thế nhưng trong Thông tư có quy định: “Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án đô thị mới được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua lần đầu chủ được huy động khi chủ đầu tư đã giải phóng xong mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng công trình kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư” là trái với quy định của Luật Nhà ở.
Còn Nghị định số 02/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (1/7/2006). Như vậy, từ thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, các nội dung của Nghị định này phải được rà soát để đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở. Ngay cả tại các khu đô thị mới, nếu có dự án xây dựng nhà ở thì việc huy động vốn phải thực hiện theo Luật Nhà ở là "đã xây xong phần móng", không thể thực hiện các quy định của Nghị định này đối với nhà ở như đối với các dự án khác tại khu đô thị mới.
Trước đó, sau khi bị Bộ Tư pháp “tuýt còi” về hai văn bản cho phép huy động vốn khi giải phóng xong mặt bằng, Bộ Xây dựng đã có văn bản cho rằng, Thông tư số 04/2006/TT-BXD cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư” là hoàn toàn hợp pháp, hoàn toàn phù hợp với Nghị định số 02/2006/NĐ-CP.
Đối tượng của Nghị định này là dự án khu đô thị mới có nhiều tính chất đặc thù, không giống với dự án nhà ở. Do đối tượng điều chỉnh là khác nhau nên Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo.
Hoàng Thủy
