Gỡ “điểm nghẽn” thị trường bất động sản như thế nào?

(PLVN) - Trong văn bản mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT, Bộ Tư pháp..., Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đang là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản cần được xem xét, giải quyết.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM kỳ vọng thị trường sẽ sôi động nếu tháo được những điểm nghẽn pháp lý
Hiệp hội Bất động sản TP HCM kỳ vọng thị trường sẽ sôi động nếu tháo được những điểm nghẽn pháp lý

Gỡ vướng pháp lý, thị trường sẽ sôi động

Trong văn bản đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 gửi Chính phủ và các Bộ ngành liên quan, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở sau khi đã tạo lập quỹ đất. Hiện các quy định hiện hành của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chưa phù hợp thực tiễn và chưa đảm bảo tính thông thoáng như quy định của Luật Đầu tư.

Cụ thể, ách tắc trong công tác chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nguyên nhân là do quy định điều kiện chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án. Theo HoREA, chuyển nhượng dự án bất động sản, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ kế thừa tất cả các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp chuyển nhượng, kể cả nghĩa vụ đối với bên thứ ba trong quá trình tiếp tục thực hiện dự án.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM viện dẫn: khoản 2, Điều 168 và khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai quy định điều kiện bên chuyển nhượng “sau khi có Giấy chứng nhận”. Khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên chuyển nhượng phải “có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, trong đó, có điều kiện dự án “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Mà “có quyết định giao đất, cho thuê đất” thì có thể dự án bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai và khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án, để thống nhất với Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội “Về thí điểm xử lý nợ xấu”, đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. 

Về vấn đề này, Luật sư Từ Tiến Đạt, Đoàn Luật sư TP HCM cho hay, ông đồng tình với quan điểm của Hiệp hội bất động sản TP HCM. Việc khơi thông dòng chảy của thị trường bất động sản như cho chuyển nhượng dự án theo đề xuất của Hiệp hội nêu ở trên sẽ làm cho thị trường nhộn nhịp hơn, nhà đầu tư nhiều phương án kinh doanh hơn. Từ đó, khách hàng cũng sẽ có nhiều cơ hội để thụ hưởng sản phẩm, dịch vụ của nhà đầu tư. 

Kiểm soát dòng tiền nước ngoài đổ vào đầu tư

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM băn khoăn, đề xuất của HoREA có thể sẽ khó được Cơ quan Nhà nước chấp thuận vì liên quan đến các nguyên tắc, nguyên lý trong mặt kỹ thuật lập pháp và quản lý đất đai. Việc quy định bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án là chốt chặn của kiểm soát các hoạt động khác. Nếu bỏ quy định này, có thể tháo gỡ được vài doanh nghiệp nhưng các hoạt động của ngành bất động sản sẽ khó kiểm soát được như tình trạng bán nhà trên giấy trước đây.

Luật sư Phượng chia sẻ thêm, những vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản đã tồn tại từ lâu, tuy nhiên, việc xác định những nguyên nhân và tìm các giải pháp giải quyết của cơ quan nhà nước vẫn chưa được nghiên cứu, mổ xẻ và cụ thể hóa bằng các quy định trong các văn bản pháp luật. Với doanh nghiệp, việc thực hiện dự án mang tính chất trung và dài hạn nhưng vẫn làm theo tư duy ngắn hạn, đến đâu hay đến đó nên dễ đứt gánh giữa đường. Do vậy, các doanh nghiệp cần phải nhìn nhận lại kế hoạch kinh doanh của mình để có thể đầu tư một cách hiệu quả… 

Trước đó, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường trong một lần trao đổi với báo chí cho biết, với phân khúc nhà ở dành cho người nước ngoài, sau khi các chính sách đối với người mua nhà đã được mở rộng, phân khúc này sẽ phát triển tốt hơn nhiều so với năm 2018. Tuy nhiên, để hút các nhà đầu tư nước ngoài cần phải xem xét, sửa lại một số điểm trong Luật Đất đai 2013 phù hợp với quyền sử dụng đất ở dành cho người nước ngoài. Nếu chúng ta chưa có các giải pháp cụ thể sẽ là rào cản, lãng phí lớn đối với đối tượng khách hàng ở phân khúc này. 

GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận, câu chuyện còn lại phụ thuộc vào các nhà đầu tư nước ngoài, họ đã thực sự tin tưởng vào thị trường Việt Nam để mua hay không bởi thời gian vừa qua còn tình trạng một số nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn, chưa tin cậy. Do đó, hy vọng năm 2019 sẽ có các giải pháp cụ thể hơn để họ tin tưởng đầu tư. 

Còn ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) xác định, về thị trường bất động sản năm 2019, có 3 điểm nghẽn quan trọng. Xét về mặt thể chế, Việt Nam hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

“Năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện. Cuối cùng, chúng ta mở cửa nhưng cần phải kiểm soát dòng tiền nước ngoài đổ vào bất động sản Việt Nam, phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp”, ông Chung nói. 

Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai (sửa đổi): Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh hằng năm

(PLVN) - Theo Luật đất đai (sửa đổi), bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất...
Khu công nghiệp Hòa Phú thu hút nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Giải phóng mặt bằng thực hiện khu công nghiệp Hòa Phú (Bắc Giang): Chủ tịch UBND chỉ đạo thực hiện công khai, minh bạch

(PLVN) - Trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam, ông Lê Ánh Dương, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, mới đây đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bảo đảm trong quý 1/2024 hoàn thành GPMB toàn bộ diện tích Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú, KCN Hòa Phú mở rộng giai đoạn 1 (GĐ1).
Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết tình trạng phân lô bán nền, ngăn chặn “dự án ma”, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản

(PLVN) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư, đặc biệt là người mua, thuê mua bất động sản.
Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

(PLVN) - Luật Nhà ở 2023 được thông qua lần này được dư luận đánh giá là có nhiều nội dung thay đổi có lợi cho người dân. Vậy cụ thể đó là những nội dung nổi bật nào? Phóng viên Báo PLVN có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc điều hành Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.